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Jste

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Privato Cittadino
Salve a tutti,
È da un po' che seguo con piacere questo forum e ho deciso di scrivere per avere magari un aiuto.

Arrivo subito al dunque: dando un'occhiata alla planimetria catastale di un immobile che vorremmo ipotecare per avere un mutuo, ho subito notato una difformitá tra quanto riportato e lo stato di fatto.
In particolare il bagno di servizio non si trova nella posizione corretta.
Andando più a fondo della questione si è scoperto che quanto dato al catasto è una bozza di come sarebbe stato l'appartamento, ma poi il bagno in quella posizione non c'è mai stato.
Aggiungo che la palazzina di 2 piani per un totale di 4 appartamenti è dei primi anni '70, subito mi è venuto da pensare che forse in quegli anni non si facesse caso più di tanto a rispettare tutto alla virgola. Ora purtroppo ne stiamo pagando il prezzo.
L'appartamento inoltre è sempre stato affittato come studio privato e nel 1999 i miei genitori, contattati dal comune, fecero la modifica di cambio d'uso da A2 ad A10 per essere anche in regola con le tasse ecc. Fecero uso di un geometra per occuparsi di tutte le pratiche e finora abbiamo sempre pensato di essere a posto, poichè non ci sono mai arrivati reclami e non essendo esperti del settore, i miei genitori non si sono posti ulteriori problemi.

Ora, avendo richiesto l'aiuto di architetto per fare sanare la difformitá della planimetria sono usciti fuori più problemi: il primo riguarda che all'urbanistica la planimetria invece risulta corretta e riporta quanto c'è nello stato di fatto. Il secondo problema riguarda invece che al comune l'immobile risulta ancora un a2 e non è allineato a quanto riportato al catasto, cioè A10. Quindi io geometrá cambiò al catasto ma non al comune. Terzo problema, secondo il PRG odierno non è possibile ottenere la variazione di destinazione d'uso. Il responsabile al comune si è preso qualche giorno per verificare se nel 1999 ci fosse un PRG diverso che permettesse il cambio ad A10.
Al momento l'architetto si è bloccato e non sa come andare avanti.

La prima perplessitá riguarda che se non può essere un A10 com'è che finora si sono presi per 20 anni più di mille euro di IMU senza avvisarci che doveva rimanere un a2?
Qualora non fosse possibile il cambio ad A10 come dovremmo comportarci nei confronti dello studio che tuttora è presente all'interno e non ha intenzione di andare via?
Chi ci risarcisce tutti questi anni di IMU aumentata?
Ricordando che in tutto questo fu il comune nel 1999 ad invitarci a fare il cambio ad A10 e seguimmo quanto richiesto.
Inoltre tutti questi problemi vengono fuori insieme alla volontá di mettere l'immobile a garanzia di un mutuo di liquiditá e a questo punto non so se la banca ce lo concederá.
È mia intenzione rendere il tutto regolare al 100% ma non sembra facile riuscirci.
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Ora, avendo richiesto l'aiuto di architetto per fare sanare la difformitá della planimetria sono usciti fuori più problemi: il primo riguarda che all'urbanistica la planimetria invece risulta corretta e riporta quanto c'è nello stato di fatto.
Questo non è un problema, anzi ti dà la conformità urbanistica!

Il vero problema è il cambio d'uso da residenziale a direzionale, che se non ammesso oggi sarà difficile sanare. Unica possibilità, a mio avviso, è che lo si faccia passare come variante al progetto originario anteriore al 1977, in tal caso basterà la conformità al tempo della sua esecuzione.

Il fatto che tu abbia pagato le tasse non legittima nulla.... lo stato prende quello che gli dai.
Ricordando che in tutto questo fu il comune nel 1999 ad invitarci a fare il cambio ad A10 e seguimmo quanto richiesto.
Magari nel 1999 era possibile il cambio d'uso, ma questo avviene a livello urbanistico e il catasto va cambiato di conseguenza, non viceversa.

Per rendere regolare il tutto si può sempre riaccatastare come A/2 al termine del periodo affittuario.
 

Jste

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Io purtroppo non so perchè all'epoca il geometra a cui affidammo il cambio d'uso non fece tutto per bene. Anche perchè noi non potevamo sapere tutte la regolamentazione dietro queste cose, motivo per cui ci siamo affidati ad un professionista.
Lo studio ha da poco rinnovato il contratto di locazione per altri 12 anni, quindi diventa anche difficile farlo tornare a2 in tempi ristretti.
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Può essere che non potesse farlo neppure al tempo, e come era uso fare, si sistemava il solo catasto tralasciando il resto.
 

Jste

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Non avesse potuto farlo avrei preferito che ce lo dicesse, avremmo pagato qualche sanzione magari e avremmo detto allo studio che non potevamo affittare l'immobile.
Sono riuscito a mettermi in contatto con questo geometra e sostiene che non c'era bisogno di passare al comune per la variazione. Non so che pensare.
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
La variazione catastale avviene di conseguenza a quanto presentato in Comune..... se in Comune l'immobile è a destinazione residenziale, quella resta fino a quando non si presenta un cambio di destinazione d'uso con o senza opere.
 

Jste

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
E quindi dovesse tornare a2 anche al catasto immagino che non possa tenere all'interno lo studio. Come dovrei comportarmi nei loro confronti? Tenendo conto che il contratto si è rinnovato tacitamente un anno fa o più. Posso comunicare che non mi è possibile tenere lo studio? Devo aspettare la fine del contratto e nel mentre pagare forse un sanzione?
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Purtroppo non è il mio campo, ma personalmente sentirei un legale.
Una soluzione potrebbe essere quella di posticipare la sanatoria e quindi anche la legittimità dll'uso direzionale che ne state facendo. Magari in futuro sarà possibile anche il cambio d'uso verso il direzionale e quindi sanereste in toto la situazione.

C'è anche la possibilità di rifare un nuovo contratto d'affitto di comune accordo, dove l'affittuario accetta di divenire conduttore di un immobile a uso residenziale e poi si prenderà le sue responsabilità per un uso non legittimo se scoperto. Questa strada però la vedo molto dura, a mio parere non mi sembra il massimo e la eviterei.
 

brina82

Membro Assiduo
Professionista
Il fatto che al comune la planimetria del progetto sia conforme con lo stato di fatto, questo intanto mi farebbe stare tranquillo...

Probabilmente qualcuno suggerì, all'epoca, di fare una variazione catastale e portarlo in A/10, proprio per affittarlo come studio... Ma senza presentare il cambio dest. al Comune.

E aggiungo che fino a qualche tempo fa era conveniente avere un immobile uso ufficio, mentre oggi è tutto il contrario, perchè si paga un IMU a volte anche doppia. Ma forse, a conti fatti, siete andati pari in termini di IMU.

Detto questo, la variazione catastale da A/10 ad abitazione credo si possa fare tranquillamente, avendo la legittimità urbanistica, ma il vero problema è capire gli inquilini che tipo di attività svolgono...

Alcune attività (ad esempio studi di tecnici, avvocati ecc.) vengono svolte in immobili accatastati come abitazione, e i conduttori scaricano i relativi canoni di affitto... Questa è una prassi consolidata, ma non si capisce se in caso di controllo da parte della finanza, AdE ecc., si possa ricevere o meno una contravvenzione!

Questo è il vero problema, perchè appunto, come già indicato da altri, occorrerebbe capire se l'inquilino possa essere d'accordo!... In pratica è colui che rischia di più, nel caso in cui riportaste la destinazione ad abitazione. Prima di ogni cosa, sentirei l'inquilino.
 

Jste

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie delle risposte, comunque poi si è risolto tutto e l'abitazione è diventata di fatto A10 sia in comune sia al catasto.
 

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