Difformità (solo interna) tra stato dei fatti e planimetrie. cosa fare?

[cristian casabella]

Come detto, non avendo fatto lavori, è mia esigenza non prendermi responsabilità di lavori mai fatti

il "problema" è che sei statu tu a dichiarare all'atto che la casa era conforme alla planimetria...quindi ora che vuoi venderla e che risulta diversa, è normale che spetti a te sistemarla non potendo provare che la difformità era già presente

 

[Antonio Malgieri]

Buongiorno a tutti,

Chiedo un consiglio ai più esperti in quanto mi trovo in una situazione nella quale, sentiti diversi tecnici, ognuno la vede a modo suo e io non so come procedere.

Nel 2013 ho acquistato un appartamento in condominio e, come spesso accade, lo visiti per 10 minuti con l'Agenzia e poi decidi di acquistare.

La planimetria allegata all'atto notarile riportava una disposizione interna differente da quello che era lo stato dei fatti, nello specifico: dove nella realtà vi è la camera da letto era scritto bagno, dove nella realtà vi è il bagno vi era scritto cucina.

Questa differenza, alla quale non diedi peso a suo tempo per inesperienza (prima volta che acquistavo un immobile), a quanto pare, non è stato un problema né con la redazione dell’atto da parte del notaio, né da parte della banca per erogazione del mutuo. Pertanto la compravendita si è conclusa.

Dello stato dei fatti nel 2013 ho anche molte foto che ritraggono lo stato reale dei fatti differente dalla planimetria.

Ad oggi ho la volontà di procedere alla vendita, chiedendo informazioni su questa differenza mi sono sentito dire:

1. da un primo tecnico: che bisogna fare CILA in sanatoria con sanzione da pagare (io non ho fatto modifiche o lavori di alcun tipo e non voglio dichiarare dei lavori che nella realtà non ho mai fatto e non voglio responsabilità per qualsiasi cosa che possa mai uscire in futuro ed imputabile alla fase costruttiva/impiantistica dell'immobile dall'origine) e poi fare aggiornamento DOCFA. Come motivazione suggerisce di dichiarare magari che vi erano delle predisposizioni ed io ho deciso successivamente l'utilizzo (e anche su questo sono un pò incerto).
2. da un secondo tecnico: che basta aggiornamento DOCFA per "Corretta rappresentazione" non essendoci variazioni strutturali, di metrature, suddivisione spazi, ampliamenti, aperture finestre, tutto corrisponde a livello strutturale a come nella realtà... a parte il nome delle due stanze e non avendo mai fatto lavori.
3. da un terzo tecnico: che bisogna fare CILA a sanatoria, aggiornamento DOCFA e addirittura... chiedere anche nuova agibilità!

Facendo verifica urbanistica: la piantina allegata ai progetti urbanistici è la medesima presente al catasto/al momento del mio acquisto, quindi differente rispetto alla reale disposizione.

Voi che avete più esperienza quale delle tre ritenete più corretto?

Come indicato in precedenza: struttura/muratura/dimensioni, aperture, porte, finestre, tutto corrisponde tra le due situazioni, solo il nome delle stanze è indicato come diverso sia in comune che al catasto.

un grazie a tutti!

In generale e ricapitolando, io fossi in te sarei tranquillo se i tecnici che ti hanno proposto la prima e la terza soluzione (la seconda è anacronistica e incompleta al giorno d'oggi) hanno fatto un sopralluogo coi rilievi del caso.
Quello che alcuni colleghi, giustamente, ti fanno notare è che se oggi c'è la camera da letto ove era scritto "bagno", quest'ambiente misuri almeno 9 mq ca. che è la metratura minima per una camera. E così via per il resto della casa (anche la volumetria delle finestre per la loro corretta funzione di sorgenti illuminanti, ecc.).
Quindi, se questi tecnici (il primo e il terzo) hanno espresso la loro proposta risolutiva dopo aver preso le misure e visitato i luoghi, oltre ad aver controllato i pezzi di carta, vai sereno ed incarica uno dei due (anche io darei il via al terzo... ma il secondo va bene lo stesso).
Nessuno ti addosserà responsabilità di alcun tipo: tu calcola che se i tecnici hanno fatto tutto quel che ho elencato sopra e sono tecnici che hanno spesso a che fare con formalità similari, sanno anche come ragionano i pubblici uffici per accettare le CILA IN SANATORIA e quindi tutto si limita al pagamento della sanzione, degli adempimenti e della parcella del tecnico.
E tu stai tranquillo!

 

[crash2k]

Buongiorno,
e grazie davvero a tutti per le vostre risposte, nessun dolore, nel senso che come detto è mia intenzione il pagare sanzione e tutto, perchè di vendere in maniere inopportune a me non piace e non va.

Mi girano solo un pò perchè comunque chi ha gestito tutta la pratica, pur sapendo della situazione evidente (parlo di agenzia e banca) non hanno detto nulla alla stipula del contratto.

Era il 2013, prima casa che compravo a 30 anni (vivevo con i miei in villetta privata), a totale digiuno di regolamenti edilizi o altro, non c'era AI o altro che potessi consultare velocemente (è stata una necessità immediata per cause personali) pertanto se hai dei professionisti davanti (la più grande e famosa agenzia immobiliare in città) che ti propongono un qualcosa e che mettono in vendita una casa con annuncio sia online che sulla vetrina del negozio non vai a pensare che ti propongano qualcosa di sbagliato.

Oggi ho capito che non è così e che tanto il povero fesso è sempre l'acquirente in buona fede, lezione imparata.

Finito questo escursus. Per farvi capire se adeguabile, la situazione e l'appartamento è questa:

Storico della pratica urbanistica al comune, verificato con accesso agli atti:

• Sottotetto trasformato in mansarda con pratica al comune già in fase finale di costruzione/fine progettazione.
• certificazione impianti elettrici e termoi-idraulici.
• APE.
• agibilità rilasciata dal comune a suo tempo.

Tutto questo era riportato anche in atto notarile con tutti gli estremi dei protocolli e riferimenti.

E' una mansarda con altezze anche sopra i 3,3m ed alcuni punti agli angoli sotto 1,5m di altezza, questi punti, in planimetria depositata al comune erano segnalati con un'evidenziazione ed esclusa dal computo dei mq riportati della stanza.
Per quanto riguarda le altezze (presumo) che non essendo cambiate, se il comune ha già dato agibilità a suo tempo, le altezze medie ponderali siano ok, per quanto riguarda le misure delle stanze:

• Soggiorno con angolo cucina (chiamato tale sia in piantina catasto che in piantina urbanistica) 32,4m²di metratura totale e di cui: 31,5m² sopra gli 1,5m.
• Camera principale/matrimoniale (quella che invece viene indicata come Bagno nella planimetria) 18,5m² di metratura totale. tutta sopra 1,5m.
• Bagno (che invece viene indicato come cucina in piantina) 15,5m²di metratura totale di cui: 9,20m² sotto gli 1,5m (misurati da me nella realtà sono 12,2m² sopra gli 1,5m)
• Cameretta singola (riportata come camera in piantina): 15m² di metratura totale di cui 10,9m² sopra 1,5m.

Questo è quanto. Opinioni sullo stato di fatto?

Ancora un grazie a tutti, mi aiutate a snocciolare la situazione e di questo ve ne sono grato.

 

[crash2k]

In generale e ricapitolando, io fossi in te sarei tranquillo se i tecnici che ti hanno proposto la prima e la terza soluzione (la seconda è anacronistica e incompleta al giorno d'oggi) hanno fatto un sopralluogo coi rilievi del caso.
Quello che alcuni colleghi, giustamente, ti fanno notare è che se oggi c'è la camera da letto ove era scritto "bagno", quest'ambiente misuri almeno 9 mq ca. che è la metratura minima per una camera. E così via per il resto della casa (anche la volumetria delle finestre per la loro corretta funzione di sorgenti illuminanti, ecc.).
Quindi, se questi tecnici (il primo e il terzo) hanno espresso la loro proposta risolutiva dopo aver preso le misure e visitato i luoghi, oltre ad aver controllato i pezzi di carta, vai sereno ed incarica uno dei due (anche io darei il via al terzo... ma il secondo va bene lo stesso).
Nessuno ti addosserà responsabilità di alcun tipo: tu calcola che se i tecnici hanno fatto tutto quel che ho elencato sopra e sono tecnici che hanno spesso a che fare con formalità similari, sanno anche come ragionano i pubblici uffici per accettare le CILA IN SANATORIA e quindi tutto si limita al pagamento della sanzione, degli adempimenti e della parcella del tecnico.
E tu stai tranquillo!

Buongiorno,
grazie per il bel messaggio, rassicurante e al momento ne ho bisogno, anzi scusatemi per l'apprensione ma insomma non è una cosa da poco, almeno per il lavoro da farci sopra. purtroppo i tecnici ancora non sono venuti a fare il sopralluogo causa impegni, hanno comunque documentazione grafica, fotografica e cartacea.

 

[SALVES]

La terza è la più conforme alle norme ed a quanto in effetti è stato realizzato già prima del tuo rogito.
Occorre fare una precisazione che per avere l'agibilità dovrai avere tutte le certificazioni delle parti comuni dell'edificio condominiale in riferimento a: strutture dell'edificio, impianti condominiali, impianti di sola tua proprietà ecc.

 

[Bagudi]

Occorre fare una precisazione che per avere l'agibilità dovrai avere tutte le certificazioni delle parti comuni dell'edificio condominiale in riferimento a: strutture dell'edificio, impianti condominiali, impianti di sola tua proprietà ecc.

Il SalvaCasa non superava questo problema ?

 

[Slartibartfast]

Il tipo di sanatoria da depositare in comune è una pratichetta banale.
non richiede di provare la data dell'abuso.

Banale si, ma son sempre almeno 3.000 euro per sistemare fogli di carta in un archivio e senza averne colpa.

 

[Slartibartfast]

Mi girano solo un pò perchè comunque chi ha gestito tutta la pratica, pur sapendo della situazione evidente (parlo di agenzia e banca) non hanno detto nulla alla stipula del contratto.

Era il 2013, ...

A quei tempi era così, niente di strano. Nessuno controllava, a nessuno interessava.
Adesso qualcuno ha deciso per legge che dobbiamo essere tutti precisi come gli orologiai svizzeri e, guarda un po', non c'è nemmeno una casa a posto.
Chi deve vendere paga, i comuni sono contenti, i tecnici sono contenti, tutti sono contenti