Dubbi su mutuo prima casa e pertinenze

[ioio10]

Buonasera a tutti,
vi scrivo da totale novellina.
Abbiamo visto un immobile così composto: trilocale, taverna 40mq (cantina su planimetria) collegata con scala interna,"reale" cantina con accesso da corridoio comune, terrazzo con tettoia, giardino, magazzino 70mq (utilizzato fino ad ora come garage).
Il problema nasce dall'incompatibilità di avere più pertinenze C uguali con agevolazioni prima casa. So che si può avere una c2, una c6 e una C7 ma non tre c2 e così via.
L'agente immobiliare dice che essendo la taverna, la tettoia e la cantina sulla stessa planimetria dell'appartamento non fanno rendita a sè e quindi l'unica pertinenza è il magazzino c2 che è accatastato a parte con un altro subalterno (non so perchè).
Ho provato a vedere sul sito dell'Agenzia delle Entrate e per il subalterno del magazzino mi esce effettivamente C2, mentre per quello del resto mi esce solo A3 con i due piani segnalati (forse perchè pre-2016 si usava mettere tutto insieme?).
Vi torna? Posso aver problemi col mutuo prima casa?
Sono molto dubbiosa, spero d'aver esposto bene il problema.
Grazie anticipatamente.

 

[plutarco]

Per il mutuo non so dirti, ma stando a come la racconti non vi dovrebbero essere problemi con le agevolazioni. Io, piuttosto, mi preoccuperei di cercare di ottenere uno sconto poiché, probabilmente, se già non è stato fatto, vorrà dire che è impossibile attuare un diverso accatastamento per caratteristiche morfologiche dei locali incriminati.

 

[MauroScherlin]

Chiesi a più notai della questione, la risposta è stata unanime: anche se la casa ha già una cantina collegata, si può acquistare con agevolazioni un C/2 accatastato separatamente. Del resto si è sempre accatastato così, è da poco che le cantine vanno accatastate separatamente.

 

[francesca63]

Vi torna?

Si.
Ma a parte il mutuo, devi essere consapevole che compreresti un trilocale con cantine al piano seminterrato, più il deposito uso garage.
Se poi vuoi usare una delle cantine come “taverna”…sappi che la dicitura “taverna” non esiste, è ufficialmente in quel locale non è permessa la permanenza di persone.

 

[ioio10]

Grazie mille a tutti, gentilissimi.

Si.
Ma a parte il mutuo, devi essere consapevole che compreresti un trilocale con cantine al piano seminterrato, più il deposito uso garage.
Se poi vuoi usare una delle cantine come “taverna”…sappi che la dicitura “taverna” non esiste, è ufficialmente in quel locale non è permessa la permanenza di persone.

Sìsì sono consapevole di quel che acquisterei. Gli inquilini (lo affittavano) nella taverna facevano addirittura dormire il figlio più grande, ma non è l'uso che mi interessa.

Chiesi a più notai della questione, la risposta è stata unanime: anche se la casa ha già una cantina collegata, si può acquistare con agevolazioni un C/2 accatastato separatamente. Del resto si è sempre accatastato così, è da poco che le cantine vanno accatastate separatamente.

Interessantissimo, grazie. Quindi il discorso è che per le vecchie case ciò che compare nella stessa planimetria dell'appartamento e non ha una "riga" di visura catastale a sè, non fa testo? E' inglobato dall'appartamento? Quindi in questo caso l'unica pertinenza sarebbe il magazzino C2?
La cantina (quella vera e propria, non la taverna) non è collegata direttamente all'appartamento, si accede (come alla maggior parte delle cantine) da corridoio comune.

Per il mutuo non so dirti, ma stando a come la racconti non vi dovrebbero essere problemi con le agevolazioni. Io, piuttosto, mi preoccuperei di cercare di ottenere uno sconto poiché, probabilmente, se già non è stato fatto, vorrà dire che è impossibile attuare un diverso accatastamento per caratteristiche morfologiche dei locali incriminati.

Grazie mille, sì certo, il prezzo non è già alto, penso si rendano perfettamente conto di ciò che è venduto (non è neanche basso perchè comunque ha giardino, terrazzo con tettoia, questo grande magazzino ecc).
L'unico accatastamento diverso che ci piacerebbe provare a fare in futuro è trasformare il magazzino C2 in garage C6 perchè vorremmo parcheggiare. Non sappiamo ancora ovviamente se sia possibile.

Grazie ancora a tutti, il mio più grande cruccio era la fattibilità del mutuo con tutte queste potenziali pertinenze C2.

 

[francesca63]

Quindi il discorso è che per le vecchie case ciò che compare nella stessa planimetria dell'appartamento e non ha una "riga" di visura catastale a sè, non fa testo? E' inglobato dall'appartamento? Quindi in questo caso l'unica pertinenza sarebbe il magazzino C2?

C’è però il rischio, se per qualsiasi motivo fosse necessario presentare una nuova planimetria catastale, che la cantina separata sia da accatastare a parte, come si deve fare ora.
Questo potrebbe accadere se l’immobile non fosse attualmente perfettamente conforme alla planimetria catastale e alle risultanze comunali (licenze, permessi, pratiche successive), e quindi si dovesse regolarizzare qualche piccolo abuso.

 

[ioio10]

C’è però il rischio, se per qualsiasi motivo fosse necessario presentare una nuova planimetria catastale, che la cantina separata sia da accatastare a parte, come si deve fare ora.
Questo potrebbe accadere se l’immobile non fosse attualmente perfettamente conforme alla planimetria catastale e alle risultanze comunali (licenze, permessi, pratiche successive), e quindi si dovesse regolarizzare qualche piccolo abuso.

Grazie ancora. Ho letto che se si fanno variazioni allora bisogna passare al "nuovo metodo" delle planimetrie catastali che scorporano tutte le pertinenze... a quel punto non so, avrei 4-5 planimetrie? (una con appartamento, una con magazzino, una con cantina/taverna, una con cantina normale e una con tettoia del terrazzo?) ... e a quel punto bisognerebbe pagare l'IMU su ben 2 di questi? (essendo un C7 e tre C2? - al momento-). Chiederebbero anche gli arretrati per tutti gli anni precedenti quando tutto era inglobato?

Attualmente SEMBRA sia conforme se non per la porta dell'antibagno che è presente in planimetria ma non fisicamente (e che hanno già detto rimetteranno). Spero non ci siano invece altre difformità non visibili a prima vista, l'agente immobiliare dovrebbe accertarsene, ma purtroppo non mi fido ciecamente.

 

[francesca63]

l'agente immobiliare dovrebbe accertarsene

Non è compito dell’agente verificare la regolarità catastale ed urbanistica dell’immobile, e non ne ha nemmeno le competenze, anche se alcuni agenti fanno tali verifiche tramite tecnico di loro fiducia.
Puoi fidarti solo se ti dicono di aver verificato approfonditamente .
In caso contrario, puoi fare proposta condizionata alla verifica della regolarità , da far fare dopo l’accettazione ad un tuo tecnico di fiducia.

 

[ioio10]

Grazie... pensavo erroneamente che fosse compito dell'agenzia immobiliare occuparsi di tutto, dato che tutti dicono sempre "Ma che problemi ti fai?! Noi abbiamo comprato casa e han fatto tutto loro".
Eventualmente a chi dovrei rivolgermi? Che tipo di tecnico (ovviamente non ne ho uno "di fiducia")?
Chiedo anche, le eventuali irregolarità catastali ed urbanistiche quando "verrebbero fuori" se non viste prima? In sede di perizia per il mutuo?

 

[francesca63]

Devi rivolgerti ad un geometra, ingegnere o architetto .
Il perito non sempre fa verifiche approfondite: lavora per la banca, non per voi.