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  1. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    I crediti vantati da una banca, garantiti da ipoteca nei confronti di un costruttore che dichiara fallimento, prevalgono su quelli del promissario acquirente anche se la promessa di acquisto è stata trascritta nei Registri Immobiliari, determinando una situazione di privilegio immobiliare.
    Si è pronunciata in questi termini la Corte di Cassazione, che con la sentenza 21045/2009 del primo ottobre scorso ha affermato che il promissario acquirente partecipa alla distribuzione dell’attivo fallimentare solo se il costruttore è ancora capiente dopo il pagamento dei creditori ipotecari.
    La pronuncia rappresenta un’inversione di tendenza rispetto alle sentenze precedenti, basate su un’interpretazione del Codice Civile che consente la trascrizione nei Registri immobiliari dei contratti preliminari, riconoscendo lo status di privilegio immobiliare ai crediti nati in base al preliminare trascritto.
    Secondo la prassi i privilegi immobiliari prevalgono sui crediti ipotecari, anche se iscritti precedentemente al costituirsi del privilegio. La regola viene meno solo in caso di diverse disposizioni legislative.
    Un’altra scuola di pensiero, che ha ispirato la sentenza 21045, sostiene invece che dal momento che il privilegio nasce dopo l’iscrizione nei Registri immobiliari, deve adeguarsi alle regole della pubblicità immobiliare, secondo le quali la prevalenza si ricava dalla data della pubblicazione.
    Bisogna sempre distinguere tra i privilegi dettati per gli interessi della collettività e quelli che tutelano invece interessi particolari. Nel primo caso i privilegi prevalgono per natura anche sulle ipoteche precedenti. Nel secondo, nascendo per formalità pubblicitaria, devono adeguarsi al principio generale in base al quale acquisisce la prevalenza chi prima è iscritto nei registri pubblici.
    A questo punto, se il costruttore non rilascia una fidejussione all'atto del preliminare converrebbe non procedere all'acquisto?! Altra stangata per il settore , crea ulteriore sfiducia.
    Manlio
     
  2. CalaTarida

    CalaTarida Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Concordo con te manlio, una sentenza del genere non farà che aumentare la sfiducia dell'acquirente il quale, in caso di fallimento del costruttore, rischia di non ricevere adeguata tutela :?

    Però io sapevo che la fideiussione è obbligatoria. Questo almeno è quanto stabilisce l'art. 2 del d.lgs. n. 122/2005
    “1. All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore e' obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione (...)” :domanda:
     
  3. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Si tratta di immobili ultimati.
    Saluti
    Manlio
     
  4. CalaTarida

    CalaTarida Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    La sentenza ha per oggetto immobili ultimati, è questo che vuoi dire?
     
  5. Id0

    Id0 Ospite

    L'unica soluzione possibile è trascrivere il compromesso al momento della stipula.
     
  6. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Si.
    @ Ido, purtroppo è quello il problema perchè non funziona così in quel caso.
    Saluti
    Manlio
     
  7. CalaTarida

    CalaTarida Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Se l'immobile è ultimato, la fideiussione del costruttore non vale? Se così fosse, mi spieghi la tua osservazione "se il costruttore non rilascia una fidejussione all'atto del preliminare converrebbe non procedere all'acquisto"?
    visto che - tra l'altro - per legge il costruttore dovrebbe essere obbligato a rilasciarla...

    ...boh, non ci sto capendo più niente :disappunto:
     
  8. Id0

    Id0 Ospite

    La fidejussione è obbligatoria SOLO per gli immobili NON ultimati.
     
  9. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Credo che sia normale.
    Di cosa ci stiamo meravigliando?
    Cordialmente
    Noel
     
  10. Id0

    Id0 Ospite

    Ci stiamo meravigliando perchè il preliminare trascritto, se l'acquirente ha comprato per uso abitativo per se o per parente fino al terzo grado fino ad ora era privilegiato anche sull'ipoteca di primo grado! (lo so che lo sanno in pochi, ma tant'è) anch ese c'erano appunto le due versioni dei giuristi (seguire l'ordine di pubblicità o amntenere il privilegio speciale?), segundo la regola del pescie e dell'imparare a pescare posto alcune fonti :
    http://www.diritto-civile.it/I-Contratt ... liare.html

    http://www.jus.unitn.it/cardozo/review/ ... prelim.htm

    http://www.studiolegaleriva.it/public/E ... minare.asp

    http://www.previdenza-professionisti.it ... reliminare
     
  11. Manlio

    Manlio Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Sbaglio o la meraviglia è contestazione di quella sentenza? Quello è l'argomento. Ciò che era previsto(dal codice civile)oggi non lo è più di riflesso ad una recente sentenza di cassazione.
    Saluti
    Manlio
     
  12. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Infatti il mio di cosa vi meravigliate era riferito a cio'.
    Grazie Manlio
     
  13. Id0

    Id0 Ospite

    Le sentenze di cassaione NON fanno legge, comunque, fanno giurisprudenza... in caso ve ne siano di contrastanti, si analizza la fattispecie... vediamo.

    Anch eperchè sarebbe una sentenza contro tutti i provvedimenti presi a suon di decreti e decretini per rafforzare il preliminare e le relative garanzie ...
     
  14. Id0

    Id0 Ospite

    Quindi era un sarcastico, disincantato, disilluso e cinico commento? ;)
     
  15. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Amorevole commento, per tutti coloro che ancora credono nella giustizia delle regole e norme.
    Cordialmente
    Noel
     

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