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  1. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]"Con la registrazione del preliminare di compravendita relativo all'acquisto di un'abitazione in construzione"[/FONT]
    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]Il privilegio di legge previsto n on sempre ci deve lasciare tranquilli | Italia | Locatelli Pietro[/FONT]


    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]Le spiacevoli sorprese per chi acquista con preliminare un appartamento in costruzione sono spesso dietro L'angolo in modo particolare in questi tempi in cui le imprese di costruzione attraversano notevolissime difficoltà per un mercato degli immobili ancora pesante.
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    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]Gli acquirenti, grazie alle disposizioni legislative, nella norma si sentono sufficientemente al riparo per gli importi anticipati all'impresa costruttrice quando sottoscrivono un preliminare di acquisto che viene regolarmente registrato e questo indipendentemente dalla fidejussione a garanzia se attivata o meno.[/FONT]
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    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]Le sorprese vere nascono quando il costruttore cade in un fallimento e la costruzione risulta già gravata da un mutuo di scopo stipulato ed anche erogato , se pure anche solo in parte, in base agli stati di avanzamento lavori (SAL).
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    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]Si deve avere assolutamente presente che, in questo caso, il privilegio vantato dal promissario acquirente per le cifre anticipate viene collocato ad un grado inferiore rispetto al debito nato nei confronti della banca che , in precedenza alla data di registrazione del preliminare, ha attivato un mutuo per la costruzione.
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    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]Il quadro si complica quando il mutuo, come avviene nella quasi totalità dei casi, è concesso sull'intero fabbricato e non sono stati ancora attivati i frazionamenti per attribuire le relative quote di detto mutuo ai singoli appartamenti in quanto gli stessi non sono ancora stati ultimati nei lavori e n on risultano ancora accatastate le singole unità immobiliari.
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    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]Il problema si acuisce ulteriormente nel caso di mancato frazionamento perchè tutto il debito di cui al mutuo cade su ogni unita abitativa in modo indiviso e quindi anche su quella di cui al preliminare per l'intero importo.[/FONT]
    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]Non risulta quindi sufficiente per stare tranquilli registrare il preliminare di compravendita, specie se non si è attivata la fidejussione a garanzia delle cifre anticipate.
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    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]In presenza di un fallimento del costruttore si incontrano sovente reali difficoltà anche solo a portare a casa quanto versato in anticipo per la caparra confirmatoria e per gli acconti successivi se si dispone soltanto del privilegio che assiste detti versamenti.
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    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]L'attenzione che deve mettere in atto il promissario acquirente deve quindi essere anche quella di verificare se, antecedentemente alla data del suo preliminare , l'impresa costruttrice titolata a sottoscrivere detto documento di pro messa di vendita e di incassare la caparra e gli acconti successivi, ha acceso un mutuo con garanzia ipotecaria sul complesso immobiliare in costruzione di cui è parte l'appartamento oggetto del preliminare di compravendita. Nel casi si verifichi che non è stato ancora perfezionato alcun mutuo possiamo, almeno da questo punto di vista, essere sufficientemente tranquilli circa il nostro privilegio che consente di essere fatto valere con forti probabilità di successo al passivo del fallimento quale credito privilegiato.
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    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]Se, al contrario, fosse già stato avviato il mutuo è doveroso che si sappia del reale rischio che si corre poichè il debito nei confronti della banca che ha concesso in mutuo prevale sul privilegio del promissario acquirente. I rischi sono ancora maggiori a causa della rilevante cifra complessiva erogata al costruttore dalla banca e, come detto, quasi sempre non ancora frazionata sulle singole unità abitative del la costruzione finanziata.
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    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]Trovandosi in questa situazione, per non correre detti specifici rischi, diverrebbe oltremodo indispensabile pretendere la fidejussione che il costruttore dovrebbe sempre rilasciare a termine di legge.
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    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]Si sottolinea che quanto sopra è la conseguenza delle conclusioni condivise dalle sezioni riunite della Cassazione con sentenza 21405/2009 e, detta sentenza, è ovviamente di assoluta tranquillità per le banche finanziatrici.
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    [FONT=Georgia,Times New Roman,Times,serif]A conclusine si sottolinea che diviene sempre più opportuno per contenere al massimo i rischi pretendere sempre la fidejussione per gli acconti versati prevista dalla legge anche se nella prassi è poco attuata forse anche perchè la stessa legge non prevede pene per i trasgressori.[/FONT]
     
  2. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Ottimo consiglio.

    Smoker
     

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