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    RAPPORTO FIAIP SULL'ANDAMENTO DEL MERCATO IMMOBILIARE SETTORE URBANO “BERGAMO 2009 - PREVISIONI 2010”

    Trend in discesa dei prezzi nel 2009: sale il numero degli immobili messi in vendita, nel residenziale diminuiscono i valori del 9%, transazioni in contrazione del 15%.

    Cauto ottimismo per gli agenti immobiliari: nel 2010 si attende la fine del trend ribassista. Aumentano le richieste di affitti ad uso residenziale.


    Scendono ancora i prezzi medi delle compravendite nel 2009 rispetto all’anno precedente. Secondo il Report dell’Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo 2009 le compravendite immobiliari fanno registrare un andamento medio dei prezzi in calo del 9,25% per le abitazioni. I valori si attestano invece al -20% per il commerciale, -24% per il segmento direzionale e -15% per i capannoni, segno di scarsa vivacità del settore terziario e produttivo. Inoltre sono sempre di più gli italiani (65%, +22% rispetto al 2008), mentre diminuiscono i clienti extra UE (83%, -12% rispetto al 2008) che nel 2009 hanno fatto ricorso al sistema creditizio (mutuo) per acquistare immobili.

    Cauto ottimismo per gli agenti immobiliari. Le previsioni per il 2010 indicano un miglioramento per le compravendite ad uso residenziale, con particolare attenzione alle aree centrali della città, mentre nelle zone semicentrali e periferiche il mercato potrebbe mantenersi sostanzialmente stazionario. Aumentano le richieste degli affitti ad uso abitativo. E’ quanto emerge da un campione di informazioni elaborate e raccolte da oltre 100 agenti immobiliari Fiaip bergamaschi, al fine di misurare non solo le variazioni dei prezzi, ma in particolare l’andamento del mercato immobiliare.

    Il campione rappresentativo dell’area urbana bergamasca è fotografato dal Report dell’ “Osservatorio previsionale Fiaip Bergamo” dedicato al mercato immobiliare del 2009 e alle previsioni 2010.

    L’Osservatorio è curato dal Comitato scientifico Fiaip Bergamo, composto dal presidente provinciale Giuliano Olivati insieme ai consiglieri provinciali Roberto Boffelli, Antonino Chiarini, Salvatore Ranucci e Roberto Tassetti.

    Il Report ha fatto da battistrada all’Osservatorio immobiliare urbano 2009 realizzato anche quest’anno da Fiaip, la Federazione italiana agenti immobiliari professionali, che è stato presentato a Roma insieme ai promotori dell’Osservatorio Parlamentare sul Mercato Immobiliare (OPMI). L’Osservatorio bergamasco e nazionale è realizzato con il supporto scientifico dell’Università di Bologna – Dipartimento di Scienze Statistiche.

    Il mercato delle compravendite e delle locazioni è stato messo sotto la lente per tipologia, ubicazione e stato della conservazione degli immobili. Sono stati individuati i vari tipi di contratti e la loro conclusione, anche con riferimento al credito e alla tipologia della clientela, individuando il numero delle transazioni e delle locazioni concluse tramite l’attività degli agenti immobiliari. Ma veniamo alla situazione di Bergamo delineata dall’Osservatorio previsionale Fiaip.

    Compravendite
    In generale, il mercato indica nel 2009, rispetto all’anno precedente, un andamento dei prezzi in diminuzione del 9 - 10% per il residenziale . Performance più deludenti invece per il commerciale (- 20%), per gli uffici (-24%) e per i capannoni (-15%). Si tratta di segmenti direttamete influenzati dalla congiuntura economica critica, che determina una diminuzione della domanda e una maggior offerta di immobili sul mercato, con un numero di compravendite in calo rispetto agli anni passati.

    Per quanto riguarda il numero delle transazioni si rileva una diminuzione percentuale che varia dal -15% delle abitazioni e dei negozi, fino al -20% di uffici e negozi, e al -25% per i capannoni. Viene rilevata nel il 2009 una riduzione dell’interesse per gli alloggi usati a favore del residenziale di nuova costruzione. Il tempo medio di vendita degli immobili ad uso abitativo si conferma tra i 6 e i 9 mesi. Aumenta rispetto al 2008 la percentuale di coloro che ricorrono al sistema creditizio: più della metà delle compravendite concluse (65%) avviene con il ricorso ai mutui, ma con un riduzione di richieste ed erogazioni rispetto al 2008.

    I cittadini extracomunitari non spingono più il mercato immobiliare. Poco più della metà dei contratti di compravendita conclusi con clienti stranieri riguardano cittadini dell’Unione Europea con un aumento rispetto al 2008, spiegabile in parte con l’ingresso della Romania nell’UE. Per la locazione si ha invece ancora una preponderanza di extracomunitari. In generale si segnala comunque una riduzione del ruolo degli extracomunitari come player del mercato immobiliare, sia per le compravendite che per le locazioni. Nel 2008 il 95% degli acquirenti extra UE faceva ricorso al mutuo per l’acquisto dell’abitazione. Per il 2009 si rileva invece una diminuzione (-12%) dei cittadini extracomunitari che hanno fatto ricorso al sistema creditizio. Ciò è dovuto probabilmente alla stretta creditizia delle banche e alle incerte prospettive occupazionali.

    Ma quali sono gli immobili più ricercati? I bergamaschi apprezzano sempre di più i trilocali e bilocali, semicentrali ed in buono stato. Dai risultati dell’indagine Fiaip si rileva infatti come le unità residenziali maggiormente compravendute sono per un 39% trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi) e un 35% bilocali (miniappartamenti). Scarso l’appeal del monolocale, tipologia poco presente a Bergamo. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone semicentrali e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi in buono stato (57%), seguito dalle abitazioni di nuova costruzione (28%).

    Le previsioni per il 2010 indicano un sostanziale miglioramento dell’andamento delle compravendite degli immobili ad uso abitativo (33% dei rilevatori), con particolare attenzione alle aree centrali delle città, mentre il mercato potrebbe mantenersi sostanzialmente stazionario nelle zone semicentrali, e in calo nelle periferie. I dati raccolti per il comparto residenziale danno come previsione una sostanziale stazionarietà dei tempi di vendita degli immobili nelle zone centrali con il 66% dei rilevatori. La percentuale è pari a quella degli agenti Fiaip che prevedono invece un allungamento dei tempi di vendita nelle zone semicentrali, oggetto di edificazione in tempi recenti e interessate da uno stock di invenduto da assorbire, sia per il nuovo che per il mercato di sostituzione.

    Locazioni
    Il mercato delle locazione vede un rallentamento dei prezzi: si tratta di una flessione dell’8% per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione é valutata attorno al 20%. Rispetto al 2008 il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un aumento della domanda dovuta alla difficoltà ad accedere ai mutui per acquisto, un’offerta di immobili che rimane stazionaria, con un decremento del numero dei contratti (-9,5%) dovuto alla lentezza nell’adeguarsi al plafonamento dei canoni da parte dei proprietari - locatori. I contratti di locazione risultano in contrazione anche per negozi (-18%) e uffici (-20%), mentre si riscontra una flessione dei contratti ancora più sensibile per i capannoni (-25%). Per le locazioni i tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo si attestano prevalentemente su un periodo da 3 a 6 mesi, in aumento rispetto al dato rilevato nel 2008. Una tipologia sempre più richiesta anche dai clienti che optano per la locazione è il miniappartamento bilocale (70%), così come il il trilocale (17%), ubicato in zone centrali (33%) o semicentrali (50%). Gli alloggi affittati sono equamente divisi tra nuovi, ristrutturati e usati in buono stato.

    Per quanto riguarda le previsioni per il 2010 per il mercato delle locazioni, si indica una tendenza verso l’aumento del numero dei contratti d’affitto ad uso residenziale, soprattutto per gli immobili situati nelle zone centrali e semicentrali del capoluogo.

    Trend e interpretazioni
    A Bergamo non è mai mancata la domanda di immobili, sia per acquisto che per locazione. Quello che oggi si fa fatica a trovare è il punto d’incontro economico tra domanda e offerta, spesso divaricate da aspettative inconciliabili. Da una parte chi vende o dà in affitto sovente non ha impellenza di farlo, dato l’alto indice di patrimonializzazione delle famiglie bergamasche, con capitali immobiliari accumulati nel corso di generazioni. Dall’altra parte gli acquirenti o inquilini sanno di poter contare su un più ampio stock di immobili disponibili, su un periodo di sfitto o invenduto più lungo, e si mettono in cerca di buoni affari. L’accordo si trova (e nessuno meglio degli agenti immobiliari può saperlo) quando il proprietario concede uno sconto medio del 10% rispetto ai valori di picco del 2006/2007, oggi improponibili. Nelle trattative, rispetto alle forbici di prezzo rilevate dal’Osservatorio Fiaip Bergamo, si nota la tendenza ad avvicinarsi al valore più basso, stante il potere d’acquisto preponderante della domanda sull’offerta.

    L’Osservatorio immobiliare Fiaip Bergamo ritiene che la ripresa del mercato immobiliare nel 2010 resti ancora condizionata all'espansione dell’economia e del credito, all’andamento dell'occupazione, alle aspettative di nuove norme legislative a favore dell’accesso alla casa, agli sgravi fiscali e alla riduzione della forte imposizione fiscale sui redditi degli immobili. In un quadro di incertezza sulle misure a favore del real estate, anche a Bergamo si nutrono speranze sull’input positivo dello scudo fiscale, che dovrebbe riportare a consolidarsi nel mattone buona parte dei capitali rientrati dall’estero, soprattutto nel settore del residenziale di alta gamma e del commerciale da reddito (centri commerciali e negozi top location).

    “Gli agenti immobiliari - dichiara Giuliano Olivati, presidente provinciale Fiaip Bergamo – sperano nell’inizio di una “piccola ripresa”, e che sia terminata la contrazione delle transazioni e la diminuzione del calo dei valori di compravendita, in particolare per le abitazioni di pregio e nelle zone di maggior valore. Il calo dei prezzi registrato quest’anno nel mercato immobiliare non è purtroppo ancora accompagnato da misure legislative per il rilancio del mercato degli affitti o da detrazioni fiscali per chi vuole investire nel mattone come bene rifugio. Da anni Fiaip chiede la tassazione separata dei redditi da locazione, la famosa cedolare secca, senza esito nonostante le mille promesse elettorali fatte da destra e sinistra. Un’altra misura forte a favore delle compravendite sarebbe l’introduzione di un’aliquota IVA unica al 3% sull’acquisto della prima casa venduta dal costruttore (perequandola all’imposta di registro dell’acquisto prima casa da privato), e sulle fatture delle agenzie immobiliari per acquisto prima casa (oggi al 20%)”.

    “La situazione congiunturale, il quadro macroeconomico e la recessione incideranno sostanzialmente sull’andamento del mercato immobiliare del 2010 - commenta Olivati - prevediamo quindi che la criticità del sistema finanziario e le difficoltà nell’erogazione del credito rallenteranno la ripresa del mercato delle compravendite, rendendola un processo lento e molto graduale. Anche il sistema occupazionale inciderà sulle dinamiche immobiliari, così come la fiducia degli investitori. In parole povere, finché le banche non torneranno a fare il loro mestiere concedendo mutui a chi vuole comprar casa, e le aziende non cesseranno ristrutturazioni e licenziamenti, la macchina dell’economia immobiliare non potrà andare a pieno regime”.

    Per Fiaip inoltre le politiche per la casa, gli incentivi e gli sgravi fiscali non hanno ancora trovato conferma dal legislatore nonostante fossero stati annunciati come elementi anticongiunturali, anche da esponenti del governo. “Lo stesso Piano casa – prosegue Olivati - in assenza di adeguate politiche creditizie e fiscali rischierebbe di dare risultati ben al di sotto delle aspettative, anche se resta un segnale importante di apertura e sostegno al comparto real estate, vera locomotiva trainante dell’economia italiana, e bergamasca in particolare”.

    "Per quanto riguarda le prospettive urbanistiche - conclude Olivati - il nuovo Pgt di Bergamo apre un'orizzonte di possibilità, che starà al mercato concretizzare o lasciare sulla carta. L'attuale amministrazione comunale ha recepito il nostro suggerimento di ridurre le volumetrie, anche se per ragioni di tempo non ha potuto rifare ex novo il Pgt, che resta a nostro parere sbilanciato da un eccesso di edilizia convenzionata. Si rischia concretamente di cannibalizzare il mercato di sostituzione e di bloccare il volano del cambio - casa, pregiudicando la vendita dei nuovi interventi in edilizia non convenzionata previsti e provocando il rallentamento se non il fallimento dello stesso Pgt".

    Concludendo con uno slogan, il Comitato scientifico dell’Osservatorio immobiliare Fiaip Bergamo rileva che, se il peggio sembra essere passato, il meglio tarda ad arrivare. Si prevede pertanto per il 2010 una situazione sostanzialmente stazionaria, dato che l’auspicata ripresa avrà comunque tempi lunghi, e nessuno può garantire che i valori immobiliari recuperino il gap rispetto al picco di mercato del 2006/2007, precedente alla grande crisi macroeconomica mondiale. In un momento in cui la speculazione immobiliare parrebbe messa irrimediabilmente fuori gioco, il real estate si conferma lontano dalle turbolenze del settore borsistico, riaffermando la sua vocazione alla protezione del capitale investito sul medio periodo, e la possibilità di ricavare un buon reddito da locazione, decisamente superiore ai tassi di interesse degli investimenti tradizionali in titoli di Stato. Proprio in un quadro di crisi, che tutti speriamo si risolva presto, emerge il valore e la funzione sociale del mattone, bene rifugio per antonomasia e perno esistenziale delle famiglie, dato che “qualità dell’abitare” è “qualità della vita”.

    Per leggere il report completo con la premessa metodologica, i dati statistici e i grafici clicca qui:

    http://www.fiaipbergamo.it/News/dettaglio.asp?GUID=5563
     

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