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  1. FRANCO83

    FRANCO83 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Cari colleghi ho cercato nella agenzia del territorio e quindi di conseguenza nelle quotazioni immobiliari ma non c'e' nessuna voce che parla di botteghe (ma solo di immobili) quindi deduco che il valore al mq si uguale no?
     
  2. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    E se provassi a cercare locali commerciali anziché botteghe ?
    Comunque è improponibile un raffronto. I prezzi dei locali commerciali
    seguono regole diverse da quelli delle abitazioni.
     
    A Sim e Antonello piace questo messaggio.
  3. FRANCO83

    FRANCO83 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Mi può mandare il link in modo da collegari direttamente?
     
  4. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La bottega la devi inquadrare come locale commerciale.
     
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  5. FRANCO83

    FRANCO83 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ho risolto.
     
  6. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    leggi molto bene le avvertenze per l'uso riportate nel sito

    assolutamente no

    rilevare le compravendite reali no, vero? troppo oneroso, meglio dati gratuiti, sintetici, non chiari ...
     
  7. FRANCO83

    FRANCO83 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ho risolto
     
  8. GuglielmoP

    GuglielmoP Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Devo però dire che l'omi in genere fornisce dati abbastanza veritieri. Io a volte li utilizzo e mi ci trovo abbastanza bene (anche se, a dirla tutta, non mi baso MAI solo su quelli...più che altro li utilizzo per un confronto con altri dati che emergono da varie ricerche...)
     
    A Gasperino piace questo elemento.
  9. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ognuno è libero di fare come crede, ci mancherebbe
    degli evidenti problemi legati ai dati forniti OMI se ne è parlato in molte occasioni in questo forum ... sullo stesso sito dell'Agenzia delle Entrate sono riportate bene in evidenza le "avvertenze per l'uso" ... basta poi non dichiarare di aver eseguito indagini di mercato e poi utilizzare i dati Omi perchè si tratterebbe di un falso :ok:
    anch'io li uso nelle stime ... per dimostrare come siano palesemente infondati ;)


    e cosa ti risulta da questo confronto?
     
  10. GuglielmoP

    GuglielmoP Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Dipende dalla tipologia di immobile e dal luogo ove esso è ubicato...in alcuni casi i dati forniti dall'Omi sono "relativamente" in linea...in altri (purtroppo la maggior parte dei casi :triste: ) almeno a me risultano elevati, però è sempre un dato da cui partire per una stima (nb: stima, non moltiplicazione €/mq ;) )
     
  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    assolutamente no
    sul sito è riportato chiaramente
    ad agire così non si esegue indagine di mercato, attenzione a quello che si scrive in perizia
    per fare questi calcoli (che non sono valutazioni immobiliari) non serve nessuna professionalità e quindi nessun professionista ... basta girare in internet e di applicazioni se ne trovano moltissime
     
  12. GuglielmoP

    GuglielmoP Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Mi sa che non ti capisco...o non ci capiamo :D Se dici che la mera moltiplicazione dei dati Omi €/mq non basta a fare una stima siamo pienamente d'accordo (fosse così semplice ognuno di noi risparmierebbe qualche oretta di lavoro :p), non sono d'accordo sul discorso di scartare in toto tali dati. Rappresentano pur sempre un parametro. Sta poi alla capacità...anzi alla sensibilità dell'estimatore saperli utilizzare.
     
    A Gasperino, panetto e ingelman piace questo elemento.
  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    hai letto le avvertenze riportate sul sito?
    hai effettuato una reale indagine di mercato?
    hai verificato l'applicazione della metodologia dichiarata?
     
    A ludovica83 piace questo elemento.
  14. GuglielmoP

    GuglielmoP Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    mmm...no, è evidente che non ci capiamo :)
     
  15. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    la risposta attesa è semplice: si o no?
     
    A ludovica83 piace questo elemento.
  16. GuglielmoP

    GuglielmoP Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Perdonami ma è alquanto evidente che non riesco a farmi capire da te. Quello che sostieni circa le stime immobiliari lo condivido e concordo con te. Immagino che anche tu, come chiunque altro, per effettuare una stima partirai da un dato (che andrai a determinare con una ricerca di mercato, comprendente anche i dati forniti dall'agenzia del territorio) sul quale, poi, applicherai i dovuti coefficienti e le varie aggiunte e/o detrazioni del caso in modo da poter estrapolare un valore da dare all'immobile (ho sintetizzato molto un procedimento assai più complesso). Nel contesto inerente la ricerca di mercato per il dato da cui iniziare la stima (o meglio per uno dei dati su cui basare un tipo di stima) ritengo utili i dati (ANCHE i dati) forniti dall'Omi.
     
    A panetto piace questo elemento.
  17. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    no, no, no
    eseguendo una reale ricerca di mercato non mi servono i dati omi :fico:


    come calcoli i coefficienti e le varie aggiunte e/o detrazioni?
    spero abbiano un fondamento mercantile, vero?

    se esegui l'indagine di mercato i dati omi non ti servono, anzi, li rifiuti

    mi aspettavo, come vedi sopra, una risposta più semplice a queste mia precise domande
    se si effettua quanto richiesto non c'è alcun problema nel rispondere positivamente, diversamente ...
     
  18. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Scusa GuglielmoP io credo di avervi capito entrambi, quello che dici tu è esatto perchè Carlo Garbuio non sà che a Roma le quotazioni immobiliari riportate dall'OMI sono perfettamente rispondenti (zona per zona e microzona catastale ) forse non in tutte le località funziona così perchè non ci sono sufficenti dati)

    Ad onor del vero ci sarebbe da dire che le valutazioni OMI si riferiscono a transazioni immobiliari concluse un semestre prima ma iniziate (preliminari) almeno 8 mesi prima , quindi non attuali ma facilmente corregibili.

    quindi un criterio di stima da non sottovalutare come parametro di valutazione per poi fare la media con altri - (indagine di mercato evetuali valori di trasformazione etc)

    stima soggettiva (che nel caso di un ver conoscitore del mercato della zona solitamente è quella che si avvicina di più alla realtà ).

    Le teorie di Carlo sono giuste anche se condivido le tue conoscendo come te il mercato di Roma

    passo e chiudo altrimenti mi prendo le repliche di Carlo e non ne usciamo più ( ho da lavorare)

    ;)
     
    A Gasperino e panetto piace questo messaggio.
  19. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    eseguire un'indagine reale del mercato immobiliare è una mia teoria? :risata:
    grazie, ma non è assolutamente vero :ok:
    E' l'estimo che si fonda sull'indagine di mercato, non su prezzi medi infondati :innocente:

    ma perchè non leggete quanto riportato nel sito dell' ex Agenzia del Terrirorio appena prima di consultare i dati OMI? :disappunto:

    ve lo riporto di seguito

    "L'utilizzo delle quotazioni OMI nell'ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di valori di larga massima. Pertanto la stima effettuata da un tecnico professionista rappresenta l'unico elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e di motivare il valore da attribuire al bene medesimo"

    ve lo dicono loro e chiaramente di non farci affidamento :disappunto:


    ecco, in questa maniera si aumenta il numero di errori


    la stima soggettiva è il male del mercato immobiliare, l'unica alternativa è la stima oggettiva
    con la stima soggettiva non puoi dimostrare niente, perchè è appunto soggettiva, personale, non dimostrabile e quindi non trasparente
    con la stima oggettiva devi dimostrare tutto. indagine di mercato, metodologie, criteri ... esporre il tutto in maniera chiara e verificabile
    solo la stima oggettiva è professionale, il resto sono opinioni, pareri, idee ... non dimostrabili, è chiaro

    buon lavoro
     
  20. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare

    ho detto che è solo uno dei tanti parametri da considerare


    io la eseguo sempre anche quando devo valutare un immobile che si trova a 100 metri dall'ufficio.
     
    A Gasperino e panetto piace questo messaggio.

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