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  1. salvo cervino

    salvo cervino Membro Junior

    Privato Cittadino
    La corretta valutazione degli immobili non sempre è agevole e sopratutto è necessario seguire delle linee che ti portano soluzioni vere. L'importante è la chiarezza nell'esposizione dei procedimenti logici che si seguono per arrivare all'obiettivo.:soldi:
     
  2. salvo cervino

    salvo cervino Membro Junior

    Privato Cittadino
    Per iniziare pongo una domanda a chi ci legge:
    In area a ex167 Due immobili attigui di uguale dimensione e finitura A) costruito su area in proprietà e B) costruito su area in diritto di superficie (99 anni) valgono uguale??
     
  3. jacopoge

    jacopoge Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    No. La differenza di valore sarà data dalla cifra necessaria al riscatto dell'area se già quantificata. Altrimenti ritengo che B sia equiparabile ad un diritto di usufrutto con durata pari al residuo di anni prima della scadenza del diritto di superficie.
     
    A salvo cervino e Roby piace questo messaggio.
  4. CRIF Valutazione Immobili

    CRIF Valutazione Immobili Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Ciao Salvo,
    la stima andrebbe effettuata comparando gli immobili con comparabili della stessa tipologia, ossia in piena proprietà per l’immobile A ed in diritto di superficie per quello B. Qualora l’immobile B fosse stimato confrontandolo con comparabili in piena proprietà sarà necessario decurtare il costo di riscatto dell’area.
    Marco, CRIF Valutazione Immobili
     
    A Carlo Garbuio e salvo cervino piace questo messaggio.
  5. salvo cervino

    salvo cervino Membro Junior

    Privato Cittadino
    La domanda era in estrema sintesi: qual'è il decremento % di valore attribuibile ad un immobile costruito su area in diritto di superficie rispetto ad un identico immobile costruito su area in proprietà. Giusto quanto affermato:

    Ma a bocce ferme senza riscatto d'area alcuno e tenendo conto che al 99 anno la proprietà dell'immobile va al Comune già proprietario dell'area; quanto vale ad esempio a 15 anni dalla convenzione tenuto conto che ne rimangono ancora 84?
     
  6. CRIF Valutazione Immobili

    CRIF Valutazione Immobili Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Il costo di riscatto dell’area dovrebbe essere definito nella Convenzione. In generale nelle convenzioni dovrebbe trovarsi il costo attribuito all’area all’epoca della Convenzione che può essere rivalutato secondo indici ISTAT. Sicuramente non è una % definita.

    Barbara, CRIF Valutazione Immobili
     
  7. CRIF Valutazione Immobili

    CRIF Valutazione Immobili Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Il costo di riscatto dell’area dovrebbe essere definito nella Convenzione. In generale nelle convenzioni dovrebbe trovarsi il costo attribuito all’area all’epoca della Convenzione che può essere rivalutato secondo indici ISTAT. Sicuramente non è una % definita.

    Marco, CRIF Valutazione Immobili
     
  8. salvo cervino

    salvo cervino Membro Junior

    Privato Cittadino
    Io non ho chiesto il costo del riscatto dell'area, a parte il fatto che:a) il riscatto è subordinato ad una volontà dell'amministrazione b) non contemplato in convenzione o comunque se previsto in qualcuna delle ultime, in convenzione sono previsti tutta una serie di adempimenti e paletti propri dell'edilizia convenzionata. Ho chiesto invece la differenza di valore (%) di un immobile costruito su area in diritto di superficie rispetto ad uno identico possibilmente limitrofo ma costruito su area in proprietà. Vi ringrazio se mi date lumi in proposito. Ho letto qualcosa a firma dell'Ing. Botti su un testo di legislazione tecnica ma ne avrei voluto sapere di più. Grazie
     
  9. CRIF Valutazione Immobili

    CRIF Valutazione Immobili Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Purtroppo non credo che esista in Italia un’analisi statistica tale da determinare l’incidenza in percentuale del prezzo marginale di tale caratteristica. Come dicevamo, rimangono due vie: la comparazione con immobili similari oppure con immobili liberi decurtando il valore dell’area attuale. Qualora non fosse possibile determinare il valore di riscatto si potrebbe far riferimento al valore di mercato, in quanto l’area non sarebbe compravenduta in caso di diritto di superficie. Tale ultima ipotesi ci sembra cautelativa in quanto i valori di riscatto sono solitamente inferiori a quelli di mercato. Ciao

    Marco, CRIF Valutazione Immobili
     
  10. salvo cervino

    salvo cervino Membro Junior

    Privato Cittadino
    Il problema non è la compravendita dell'area ma : se il diritto di superficie è illimitato nel tempo il valore dell'immobile è tale e quale a quello costruito su area in proprietà - MA se il diritto di superficie è condizionato a 90 anni significa che al 90° anno l'immobile passa di proprietà del comune. Praticamente è un diritto di proprietà che si affievolisce nel tempo. DOMADA: come calcolare il valore all'anno X ??
     
  11. CRIF Valutazione Immobili

    CRIF Valutazione Immobili Membro Ordinario

    Altro Professionista
    La legge che concede la possibilità di riscattare l’area è la 448/98 art. 31, commi 45-50:

    Per poter trasformare un diritto temporaneo di superficie in diritto di piena proprietà l’assegnatario dovrà corrispondere al Comune una somma pari al valore attuale di esproprio dell’area afferente l’alloggio oggetto di "riscatto", diminuito però di quanto a suo tempo corrisposto per la concessione del diritto di superficie, opportunamente rivalutato in base alla variazione ISTAT dei prezzi al consumo per famiglie di operai ed impiegati verificatasi fra l’epoca in cui vennero versati gli oneri di concessione in argomento e quella di stipula dell’atto di cessione in piena proprietà delle aree già concesse in diritto di superficie.

    Marco, CRIF Valutazione Immobili
     

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