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  1. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quanti software/applicazioni avete incontrato, anche recentemente, che dichiarano di fornire in tempo reale il valore commerciale di un determinato immobile? Ogni giorno nasce una nuova applicazione.
    Sia chiaro, molti sono frutto di impegno e dedizione non indifferente, ma il punto debole di queste "diavolerie informatiche" è lo stesso delle perizie redatte quotidianamente dai professionisti del settore immobiliare: la sostituzione dell'analisi di mercato con l'utilizzo di un qualsiasi valore sintetico €/mq per procedere poi con aggiunte e detrazioni di rito di provenienza, generalmente, accademica con pochissima, o quanto meno non provata o documentata, rilevanza mercantile.
    Finchè il mondo professionale continuerà con questo "metodo classico" di procedere questi software ed altre applicazioni saranno legittimati ad esistere e a sostituire questi calcoli semplicistici ma ...
    è questa la strada corretta da percorrere?
    Il mercato dà segnali molto chiari in questo senso su questo metodo "consolidato, storico, datato, soggettivo ..." di effettuare le valutazioni.
    Sono all'ordine del giorno:
    • notizie di periti che vengono messi in discussione (in molti casi incarcerati) per aver valutato in maniera "allegra" molti immobili che in molti casi sono stati presi dalle banche a garanzia della concessione del credito;
    • aste immobiliari deserte;
    • molto invenduto per motivi anche legati alla stessa corretta percezione del valore e sul suo reale significato
    • Clienti "illusi" che entrano in agenzia volendo vendere il proprio immobile ad un prezzo ricavato applicando un valore (quello che fa più comodo, chiaro, non essendoci convergenza sui valori si prende quella che fa più al caso proprio, di solito il maggiore se si vende ed il minore se si compra) ad una superficie commerciale anche qui determinata con criteri propri ... almeno si avesse l'accortezza di applicare quella utilizzata dallo stesso indice utilizzato
    • .......
    A fronte di questo i segnali di cambiamento ci sono:
    • ABI aggiorna periodicamente le proprie Linee guida sulle valutazioni degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie
    • Agenzia del Territorio nel proprio sito segnala che i valori OMI non sostituiscono la stima che non può che essere redatta che da un tecnico competente. A settembre è stato pubblicato il MOSI.
    • Il mondo professionale si sta aggiornando, con calma, alle valutazioni immobiliari con gli IVS (International Valuation Standard)
    • Una banca oggi ha recapitato a tutti i propri periti una lettera di scioglimento del rapporto di collaborazione invitandoli a partecipare ad un primo seminario informativo sugli IVS e le linee guida ABI
    • ....
    tanto per riportare degli esempi di cui ho già trattato in altre discussioni.
    Il problema valutativo quindi esiste ed è concreto e sta alla base di tutte le decisioni economiche e non che riguardano un bene immobile, non scordiamolo!
    E' quindi tutto risolvibile con l'ultima applicazione sfornata?
    Valutazioni sommarie porteranno inevitabilmente a scelte e decisioni sommarie.
    Il mercato immobiliare è cambiato e non se ne vuole prendere atto continuando con gli stessi comportamenti del passato ... finchè dura.
    Soluzioni, idee, proposte? :fiore::fiore::fiore:
    Io dico la mia:
    I professionisti si aggiornino alle migliori tecniche estimative e basino le loro valutazioni su una reale indagine di mercato, ne gioverà il mercato in trasparenza, chiarezza e oggettività e .... anche le nuove "diavolerie tecnologiche" ne trarranno beneficio essendo in grado solo allora di fornire un reale servizio anche automatizzato al privato, all'investitore ... a chiunque operi nel mercato immobiliare.
     
  2. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Hai ragione, perchè non tieni un corso gratis su immobilio, per tutti?

    Smoker
     
  3. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non penso avrebbe successo. Non saprei proprio come impostarlo online ... allego slide, documenti, foto? Mah! Io preferisco la lezione in aula, il contatto diretto, sono un tradizionalista.
    Per fare una giornata introduttiva non ho problemi, per un corso non credo di averne le competenze.
    Sono un appassionato di estimo, non un docente, sono un professionista che con dedizione cerca di applicare la teoria alla pratica.
    La disponibilità c'è, i risultati non sono garantiti ... fate voi.
     
  4. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    è un inizio per capire cosa sono praticamente questo tipo di valutazioni.

    Smoker
     
  5. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :ok:

    :stretta_di_mano:
     
  6. abellocorporation

    abellocorporation Membro Ordinario

    Altro Professionista
    ciao carlo come va?
    Cosa mi puoi dire sulle indagini di mercato? che dati vendono presi dal mercato? il prezzo dell' immobile in vendita simile a quello da valutare di quanto si dovrebbe decurtare?
    Mi piacerebbe comprendere la migliore strategia da utilizzare in queste ricerche di mercato per tirar fuori il miglior valore al mq
     
  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ne sto eseguendo una su un comune della mia zona ... vi aggiornerò sui risultati


    I prezzi di compravendita e di locazione effettiva , reale.



    Le offerte in vendita servono a poco e solo a fini statistici ... non vanno decurtati ai fini valutativi perchè non rientrano nella definizione di valore di mercato.
    li puoi utilizzare se il cliente ti chiedesse "Ma al massimo a quanto potrei mettere in vendita il mio immobile?"

    Continua pure con le domande :applauso: e vediamo se e fino a quando riuscirò a soddisfare le tue richieste :risata:
    ciao ;)
     
  8. abellocorporation

    abellocorporation Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Buondì.
    Dove si trovano i prezzi del compravenduto e di locazione? Ci sono uffici specifici dove andare oppure crei tu stesso dei file e fai campionamento? oppure ancora fai fare campionamento ai colleghi agenti?
     
  9. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Legittimo il tuo dubbio ma ... non sei agente immobiliare?
    Sono i dati delle tue vendite e delle tue locazioni ... se ne hai pochi della zona in cui devi fare la stima senti dei colleghi, i privati ... la conservatoria ;) lì c'è tutto :ok:
     
  10. abellocorporation

    abellocorporation Membro Ordinario

    Altro Professionista
    ovviamente questa raccolta sistematica è un lavoro extra ma molto utile e importante.
    Più affidabile la conservatoria..
     
  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    è la normale attività di un Agente Immobiliare, basta iniziare a mettere in ordine i dati che si hanno e si scopre di avere in casa ... una banca dati :applauso: molto più affidabile di qualsiasi borsino. :fico:
    Prova a porre la stessa domanda ad un qualsiasi osservatorio o borsino immobiliare e vedi cosa ti risponderanno ... chiedigli su quanti dati effettuano la rilevazione e se puoi acquistare i loro dati ...
    fammi sapere, perchè credo ci sarà da divertirsi ;)
     
  12. abellocorporation

    abellocorporation Membro Ordinario

    Altro Professionista
    ti farò sapere. Grazie Carlo
     
  13. abellocorporation

    abellocorporation Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Vedete qui
    :)
    iPerito Pro & Mutuo 2.3 - App iPhone, iPad e Mac per il settore immobiliare - YouTube
    L'idea del multimediale in se è ottima e non c'è nulla da dire ma:
    Omi? niente ricerca di mercato...
    superficie commerciale? DPR o Uni iso 10750? (alcuni software prendono l' omi e le consistenze con uni) mah...
    Incidenze? come vengono prese? qual' è la fonte di questi coefficienti?

    per il resto il calcolo delle spese, del mutuo ecc è ottimo ma per le valutazioni di qualità la strada è lunga per questi programmi.....
     
    A Carlo Garbuio piace questo elemento.
  14. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Vedo che impari bene :fico:
    Queste sono soddisfazioni :applauso:
    Aggiungo solo che già l'Agenzia del Territorio nel suo sito "sconsiglia" l'uso dei valori OMI per le stime.
    Son d'accordo con te, l'idea dell'applicazione è buona, è la fonte del dato che non permette di apprezzarne le funzionalità.
    D'altra parte molti professionisti lavorano ancora così :occhi_al_cielo:
     

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