Lease back, immobili strumentali e liquidità patrimonio

[Alessandro Frisoli]

Offro questa informazione per chi avesse clienti in questa condizione

Il nostro cliente possiede:

1) società immobiliare di gestione (classico contenitore di immobili ove il fatturato è composto da affitti)

2) immobili intestati a proprio nome, tra i quali immobili strumentali (uffici negozi capannoni)

Solitamente le società immobiliari di gestione furono create quando un privato possedeva un discreto patrimonio immobiliare, e, per fa si che tutti gli immobili, non rientrassero nell'asse ereditario, con conseguente bagno di sangue, costituiva una società, si consigliava solitamente una s.r.l. o una s.a.s.
Bene poi sappiamo che la tassa di successione è stata prima diminuita, poi abolita, poi reintrodotta poi chissà cosa si inventeranno ancora. Ma chi costituì queste società ce le ha ancora, e si trova i ricavi costituiti dagli affitti e i costi che sono le manutenzioni. Il saldo è sempre attivo, e gli affitti sono tassati, nel caso di s.r.l. quasi al 50% l'unica maniera di creare costi è acquistare altri immobili e solo in leasing.

Lo stesso proprietario ha quindi immobili strumentali, come detto prima, intestati a proprio nome cosa fa quindi?

Vende alla propria società immobiliare gli immobili intestati al privato tramite un leasing immobiliare ed ottiene i seguenti vantaggi

1) Creazione di costi per la propria società e conseguente diminuzione della tassazione

2) Dismissione deglli immobili privati e conseguente riduzione (a volte anche notevole) del reddito personale (che ricordiamo ad oggi è a scaglioni e quindi i redditi di locazione cumulano con altri redditi)

3) Eliminazione degli immobili privati dall'asse ereditario

4) Liquidità disponibile, ottenuta dal leasing, con la quale incrementare nuovamente il patrimonio immobiliare

Se avete domande sono a disposizione

 

[adriaoffice]

sono proprietario di una societa a r.l. proprietaria di un terreno adibito a darsena con 60 ormeggi e 10.000 mq di piazzale con immobile commerciale annesso del valore di 1.5 mil di euro sul quale e' stato approvato un'ampliamento sia dei volumi che dello spazio acqueo che necessitano un discreto investimento per creare locali da affittare (officina meccanica, negozio di nautica, ristorante/bar e locali da adibire ad uso uffici) oltre ad un aumento dei posti barca che ne porterebbe la capacita' totale a 150 ormeggi e un relativo adeguamento dei beni strumentali dedicati all'attivita' di darsena. Puo' essere interessante la formula LEASE BACK su parte del''immobile per finanziare i lavori di ampliamento? E' possibile frazionare l'immobile per arrivare all'importo necessario? Quale la durata ottimale su un'importo di 500.000 euro? Sono costretto a scegliere un'istituto estero per tale operazione?
la ringrazio per le delucidazioni
adriaoffice

 

[Alessandro Frisoli]

Caro adriaoffice, mi sembra di capire che tu sei già proprietario tramite una società dei cespiti immobiliari di cui sopra.

Pertanto non credo che la formula del lease back sia fattibile nel tuo caso, a meno che tu non abbia un'altra società alla quale "vendere" i tuoi cespiti.

Esistono però altre formule di leasing riguardo all'operazione che vuoi intraprendere.

Per la durata e le condizioni circa questa operaione abbiamo bisogno di ulteriori dati, se ti fa piacere, mi mandi un mp e ci possiamo sentire per i dettgli dell'operazione dandoti un preventivo

Per quanto concerne il frazionamento non ci sono problemi di sorta.

Non è necessario andare all'estero, o appoggiarsi all'estero per simili operazioni.

Cordiali saluti

 

[meghistos51]

Ci avevo pensato anch' io solo che non so quali siano i vantaggi fiscali e quali siano i costi di gestione della s.r.l. o della s.a.s.

 

[dieffefin]

salve ho un cliente che possiede dei beni immobiliari per circa 10 milioni di euro vorrei fargli fare un lease back con banche estere non essendo finanziabile in italia mi potete aiutare?