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  1. Susanna Albertini

    Susanna Albertini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti
    Stiamo mettendo in vendita una casa nella quale, nel 1998 sono stati iniziati e conclusi alcuni lavori di ristrutturazione (inclusi spostamenti di muri e un nuovo bagno). All'epoca presentammo regolarmente la DIA, ma oggi l'agenzia ci chiede il documento di fine lavori.
    Noi non l'abbiamo mai presentato, all'epoca il progettista non mi disse che si doveva richiederlo...
    Navigando sul web mi sembra di capire che il documento di fine lavori sia stato introdotto successivamente, oppure ho capito male?

    Per quanto riguarda l'accatestamento con la "nuova" disposizione, come posso fare adesso per richiederla, al fine di avere corrispondenza tra lo stato di fatto e le mappe catastali?
    Non posso sperare che sia stato fatto in automatico :cool:?

    Grazie 1000
    Susanna
     
  2. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ciao nell'88 la chiusura lavori nn era obbligatoria; pero' dovevi fare cmq la variazione al catasto. Farla adesso e' possibile paghjerai una piccola multa x il ritardo e sei a posto! Se ti serve il tecnico puoi contattarci in privato. Arch. Fabio Cipriano
     
  3. karpozio

    karpozio Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Scusa cafelab, ma di che multa stai parlando???
    Solitamente dovrebbe bastare un semplice docfa con causale: variazione disposizione interna.
    Nel 1998 già esisteva la chiusura dei lavori, o sbaglio???
     
  4. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Che tu sappia le variazioni catastali non si possono fare così a caso?
    Dovrebbe essere qualcosa del tipo: "diversa distribuzione degli spazi interni in seguito a comunicazione di inizio lavori #numerodiprotocollo"
    No, l'obbligatorietà del fine lavori non c'era prima della Dia.

    A pensarci bene, essendo passati 5 anni, la multa per ritardata presentazione del docfa è decaduta, per cui c'è da pagare solo la normale reversale.
     
  5. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    La comunicazione di fine lavori sia che nel 88 o nel 98 esisteva, o forse si sta confondendo con la conformità a fine lavori?
    Mi sembra strano che ad oggi l'Agenti Immobiliari chieda un documento che all'epoca consisteva in una semplice comunicazione del D.L. e proprietario di aver terminato i lavori, in ogni caso si potrebbe chedere al comune copia di tale comunicazione dell'epoca.
    Perchè chiedere una documentazione all'epoca inesistente se l'immobile nel 1998 è stato oggetto di ristrutturazione edilizia regolarmente autorizzata o concessa, la stessa pratica è stata regolarmente conclusa con la comunicazione di fine lavori, la variazione catastale presentata a suo tempo?
    Per quanto riguarda l'acquisizione della planimetria esistente in catasto basta cheil proprietario si rechi allo stesso ufficio e ne faccia richiesta, poi se la planimetria che viene rilasciata non è conforme allo stato di fatto attuale si deve incaricare un tecnico per la redazione dlla docfa per variazione degli spazi interni.
     
  6. Susanna Albertini

    Susanna Albertini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie per le risposte...
    All'epoca fu presentata la Dia (di cui ho copia protocollata), ma non la chiusura dei lavori e nemmeno la variazione al catasto.
    Quindi non penso che il catasto possa avere la situazione aggiornata se noi non l'abbiamo comunicata (e non penso che il comune abbia trasmesso le piantine del nuovo stato di fatto al catasto). Però, a quanto ho capito, con la nuova normativa, l'atto di ventita è nullo se non c'è conformità tra lo stato di fatto e la planimetria depositata all'agenzia del territorio.

    Ora il problema nasce dal fatto che presentando oggi una fine lavori dichiarando che si sono effettivamente conclusi nel 1998 (ho scaritato il modulo dal comune di roma), bisogna dichiarare protocollo e data di avvenuta variazione al catasto. Qui potrebbero farmi una multa di 516 euro, se ho capito bene.

    Ma mi dite che la variazione di disposizione interna fatta con DOCFA non si può fare se non si allega il fine lavori, corretto? Oppure basta solo la Dia protocollata?

    Ultima cosa e poi non vi rompo più ;-)
    I tempi tra fine lavori e variazione al catasto quanto ci dovremmo mettere?
    Le planimetrie esatte le ho già (quelle allegate alla DIA) e i lavori sono conformi. A quanto ho capito dal DOCFA, bisogna solo aggiungere l'orientamento (nord/ovest) e la scala (1:100) nella piantina da inviare al catasto.

    grazie ancora!
    Susanna
     
  7. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    quoto Salves...

    secondo me la fine lavori doveva essere presentata, all'epoca non si presentava la scheda tecnica con allegata la variazione catastale.
    Quindi, oggi: fine lavori + aggiornamento catastale
    Il tutto sempre che i lavori effettuati all'epoca corrispondano a quelli previsti dalla Dia (stato attuale=stato legittimato)...
    altrimenti bisogna mettere a posto (pratica edilizia):eek:
     
  8. Susanna Albertini

    Susanna Albertini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    no no, è tutto conforme al centimetro...

    petr quanto posso aver capito io, si doveva presentare la fine lavori , ma non sembra ci fosse un termine (che poi è stato introdotto successivamente).

    grazie 1000!
    susanna
     
  9. karpozio

    karpozio Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    ALLa variazione docfa degli spazi interni non deve essere allegata nessuna chiusura dei lavori. nella compilazione sarà richiesta la data di fine lavori e basta, e si può tranquillamente datarla 1998 senza alcun problema.
    il docfa prevede una planimetria 1 a 200, con l'orientamento e i confini.
    Cmq è possibile scaricare i file DXF dal sito dell'agenzia del territorio all'interno del quale troverai un riquadro dove disegnare la planimetria.
     
  10. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    la chiusura dei lavori non serve per il docfa: serve perchè non è stata presentata...
     
  11. Susanna Albertini

    Susanna Albertini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ho fatto la piantina in pdf con le caratteristiche richieste (scala, orientamento, bagni, k) in scala 1:100. Leggendo le linee guida sembra vada bene lo stesso...

    Ma posso presentarla io 'sta DOCFA? Io sono una psicologa prestata alla ricerca...:lol:
    Mio marito ha studiato come geometra, ma ha rimosso tutto...

    Aggiunto dopo 5 minuti...

    Ma il comune dice che loro non l'accettano più.
     
  12. karpozio

    karpozio Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Allora al comune nn devi presentare niente, devi solamente affidarti ad un tecnico(geometra, arch, ing) che dovrà presentare a tuo nome un docfa al catasto. La piantina in pdf nn serve
    .

    Aggiunto dopo 1...

    Inoltre un tecnico ti chiederà dai 350 ai 500 euro per il lavoro, oltre a 50 euro di spese per il catasto.
     
  13. Susanna Albertini

    Susanna Albertini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ok, grazie 1000, tutto chiaro.
     
  14. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Può essere, prima del 2001 non c'era chiarezza: successivamente non è che sia diventato tutto chiarissimo ma dal 380/2001 art. 23 ci sono specifiche sanzioni per mancata fine lavori.
    In ogni caso avrei allora chiesto al Comune se si intende tutto ok: se sì, Docfa e stop.
     
  15. Susanna Albertini

    Susanna Albertini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Vi aggiorno, magari serve a qualcuno.
    Ho appena parlato con un tecnico dell'uff urbanistico di Roma.
    Mi da detto che per il dpr 662/96, ai sensi del quale presentammo la DIA, era obbligatorio presentare la fine lavori, ma non erano previste sanzioni in caso di mancata presentazione. Quindi loro OGGI non possono più recepire un documento oltre i termini e conseguentemente diventa un problema di interpretazione notarile della questione...
    Ora sento anche il notaio.

    Per quanto riguarda la variazione della planimetria, mi ha confermato che è necessario presentare la DOCFA, come mi avete detto, ma che è un problema catastale e non più urbanistico.

    Aggiunto dopo 2 minuti...

    grazie ancora a tutti!
     
  16. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    non mi ero sbagliato di tanto, no?;-) (sul fatto della poca chiarezza)

    Mi permetto però di rilevare che mi sembra che il tecnico del Comune abbia furbescamente passato la palla al notaio, quando non credo che il notaio abbia tanti elementi in più...
    Secondo me sono loro (Comune) che devono dirti se riconoscono o meno la conformità urbanistica.
    Se Tizio volesse fare una visura e chiedere lo stato legittimato dell'immobile, loro cosa gli forniscono?:roll:
    Se presento un progetto oggi, cosa mi considerano come "stato di fatto"?:roll:
    Perchè se il riferimento è la Dia 1998 allora mi sembrerebbe tutto ok e stop lì.

    Se poi il notaio decide lui... meglio così, ma negli atti la conformità urbanistica la fanno dichiarare sempre a chi vende (quindi tu).

    Tienici aggiornati, è interessante.
     
  17. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Susanna Albertini, l'appartamento che devi vendere allo stato attuale è con le carte in regola, mi spiego:
    1) devi provvedere ad incaricare un tecnico (geom. arch. ing.) che provveda a redigere la docfa all'Agenzia del territorio con causale variazione per diversa distribuzione interna, nella stessa ci sarà solo la data di ultimazione dei lavori che potrai tranquillamente dichiarare il 1998, non ti comporterà sanzioni perchè la variazione comunicata oltre i cinque anni va in prescrizione, i costi variano dal tecnico e dal luogo dove risiedi;
    2) i documenti che occorrono al notaio per redigere il rogito di compravendita sono la visura catastale e la planimetria catastale rilasciata dall'Ag. del territorio dopo la sudetta variazione, gli estremi dell'autorizzazione o dia che vuoi chiamarla del 1998 con la quale hai realizzato i lavori ed il rogito con il quale sei diventata tu la titolare dell'appartamento;
    3) se l'acquirente acquista dichiarando prima casa dovrai fornirgli anche abitabilità dell'appartamento per accedere al mutuo.
     
    A Susanna Albertini piace questo elemento.
  18. Susanna Albertini

    Susanna Albertini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Questa mattina incontrerò un geometra per capire alcune cose riguardo alla casa che stiamo acquistando e gli parlerò anche della DOCFA di questa casa.

    Salves, al punto 3 mi chiarisci la cosa? Questa casa è degli anni 70 e non so se esiste l'abitabilità originale. Poi è sempre stata data per scontata. A chi mi devo rivolgere per richiederla?

    Grazie ancora, siete davvero gentili...poi vi chiederò chiarimenti anche sulla casa da acquistare... Certo che è un lavoro a tempo pieno cambiare casa (e siamo solo all'inizio)...
     
  19. ssimone75

    ssimone75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Scusa se mi intrometto, ma ti devi rivolgere SEMPRE al gentilissimo e disponibilissimo Ufficio Tecnico del Comune...
    Conformità urbanistica = Comune
    Conformità catastale = Agenzia del Territorio
    Comunque, anche per comprare successivamente casa, ottima la scelta di affidarti a un professionista di fiducia (che analizzi la situazione nel dettaglio, con carte alla mano, cosa che qui non è fattibile)
    meglio ancora se un geometra... :mrgreen:

    Piccolo appunto: ti sembra un lavoro a tempo pieno cambiare casa? :eek:
    beh, con i soldi che girano... è meglio considerarlo tale! :!:
    (e qui torna buono il professionista di fiducia)
     
  20. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    No scusami ho scritto male il punto 3 volevo scrivere se l'acquirente acquista dichiarando prima casa e richiedendo mutuo dovrai fornirgli anche abitabilità dell'appartamento per accedere al mutuo.
    nonostante non chieda il mutuo ti invio quest'altra informazione.
    Cassazione: vendita di immobile senza certificato di abitabilità ?
    Con al sentenza n. 17707, depositata il 29 agosto 2011, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione ha stabilito che la vendita di un immobile privo del certificato di abitabilità dà diritto al risarcimento del danno (Artt. 1453, 1495). Secondo la Corte, nel caso specifico si configura una ipotesi di vendita di aliud pro alio con la conseguente possibilità di richiedere la risoluzione del contrarro e il relativo risarcimento del danno. Come si legge dalla parte motiva della sentenza dei giudici di legittimità, la vendita di immobile destinato ad abitazione, privo del certificato di abitabilità, incidendo sull'attitudine del bene compravenduto ad assolvere la sua funzione economico-sociale, si risolve nella mancanza di un requisito giuridico essenziale ai fine del legittimo godimento del bene e della sua commerciabilità e, configurando un'ipotesi di vendita di "aliud pro alio", legittima l'acquirente a domandare il risarcimento dei danni, per la ridotta commerciabilità del bene.
    Per ottenere questo con il tecnico con cui ti stai acingendo a sistemare il tutto vedi di riuscire a poter trovare all'archivio del tuo comune la pratica edilizia dell'appartamento per l'acquisizione dell'abitabilità.:ok:
     

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