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  1. Roberta43

    Roberta43 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Finalmente sono riuscita ad ottenere l'ok dell'istruttoria per un mutuo prima casa. Ho scelto il tasso fisso con una banca online. Al momento del contratto (Aprile) era stato stabilito un tasso fisso del 4,71. A distanza di un mese è stato modificato per una serie di ragioni...e il tasso fisso è passato a 4,88. Sul contratto c'è scritto che l'ultimo tasso è quello calcolato il giorno prima del rogito, a Luglio, sinceramente mi spaventa il pensiero che possa crescere ulteriormente. Forse era meglio fare un variabile con cap dal momento che il mutuo richiesto non è una grande cifra (da estinguere in 18 anni.)

    Cosa ne pensate?



    Grazie
    Roberta
     
  2. Livingston69

    Livingston69 Membro Ordinario

    Mediatore Creditizio
    Il discorso è lungo e complesso.
    La scelta andava fatta, a prescindere dal fatto che il tasso del mutuo è quello calcolato il giorno prima dell'atto, perchè per tutti i tipi di prodotto sarebbe stato uguale ( il variabile avrebbe avuto il suo amumento, il cap uguale etc etc) .
    la valutazione se hai fatto bene o meno la devi fare ( visto che il tasso non è male) sulla base di diversi parametri:
    1) tipologia di reddito ( dipendente o autonomo)
    2) incidenza della rata sulla tua economia familiare ( se troppo alta o pesante alla lunga potresti far fatica a pagare il mutuo)
    3) il cap sicuramente non è uno dei prodotti migliori in circolazione......anzi.....
    4) oggi ci sono dei prodotti come i variabili rata costante che possono darti i vantaggi dei variabili ( rata bassa) , ma con la sicurezza dei fissi.....( quasi mai cambia la rata)
    In bocca al lupo
     
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  3. Concordo quanto detto ed aggiungo che se avessi potuto avere a disposizione delle simulazioni basate sui tassi storici, forse avresti fatto una scelta diversa. A proposito ti segnalo che sul mio sito ho aggiunto proprio in questi giorni una sezione dedicata all'analisi dei diversi tipi di mutuo, basata sui dati storici. In altre parole proviamo su strada il mutuo ipotizzando che esistesse in passato, in questo modo abbiamo la possibilità di osservare come il variare dei tassi ed il trascorrere del tempo incidono sulla rata.
    Mutuo a tasso variabile euribor 1 mese
    Mutuo a TF 20 anniGe.S.A.F. Consulting - Mutuo TF 20 anni
     
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  4. camisa

    camisa Membro Junior

    Privato Cittadino
    Cerco di rispondere alla tua domanda, ma prima occorre fare una premessa.
    Sono un consulente finanziario indipendente attivo sia nel campo degli investimenti che in quello dei mutui. Da sempre appassionato di finanza, ho dedicato gli ultimi 2 anni ad approfondire la tematica dei tassi d'interesse, in quanto non si può comprendere il funzionamento dell'economia e della finanza se non si comprende la dinamica dei tassi d'interesse intorno ai quali tutto ruota. I miei approfondimenti mi hanno portato ad elaborare un modello di gestione mutui, e delle posizioni finanziarie debitorie in generale, che fa leva sui differenziali tra tassi a lungo termine, IRS decennale, e tassi a breve termine, EURIBOR a 3 mesi. Il risultato è un indice da me elaborato che suggerisce che tipo di tasso adottare al momento dell'accensione del mutuo, e soprattutto i cambiamenti di tasso che l'evoluzione degli stessi tassi dovesse rendere opportuni durante la vita dello stesso mutuo. Non voglio portarla tanto per le lunghe, il discorso è molto complesso. Cerco di riassumere il succo di quanto fatto dicendo che in via generale le simulazioni effettuate nell'arco degli ultimi 40 anni dimostrano la convenienza del tasso variabile rispetto al tasso fisso, tranne alcuni casi. In questo momento siamo in una situazione che richiederebbe, in generale, perchè poi ogni situazione va affrontata caso per caso, un tasso protetto, in quanto:
    - il tasso variabile conserva ancora un buon margine di risparmio rispetto al tasso fisso; il differenziale si aggira oggi intorno a 190 punti base;
    - il rischio di un aumento futuro dei tassi è elevato, per cui il cap garantirebbe il blocco del tasso.
    Ora posso rispondere alla tua domanda.
    1) è normale che il tasso definitivo venga fissato al momento della stipula. E' quello il momento in cui parte l' obbligazione della banca a darti il denaro e tua a pagare gli interessi, e di conseguenza è quello il riferimento per i tassi di mercato applicati. Non fidatevi fai di chi vi dice che il tasso fisso proposto non cambierà fino alla stipula del mutuo;
    2) la scelta tra tasso fisso e tasso variabile con cap dipende ovviamente dalle condizioni proposte dalla banca per uno e per l'altro; io posso solo dirti che oggi esistono dei variabili con cap come soluzione migliore rispetto al tasso fisso;
    3) ma soprattutto mi preme dirti che la convenienza di un mutuo non si costruisce solo al momento della sua accensione, ma soprattutto attraverso la sua gestione nel corso della sua esistenza. A proposito io uso dire che il mutuo è un investimento al rovescio. L'investimento viene continuamente monitorato per cercare di tirare fuori il massimo guadagno, il mutuo deve essere continuamente monitorato per cercare di tirare fuori il massimo risparmio.
    Spero di essere stato chiaro. Nel caso contrario sono pronto ad ulteriori approfondimenti.
     
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  5. Livingston69

    Livingston69 Membro Ordinario

    Mediatore Creditizio
    Ciao collega,
    come mai non citi tra i protetti , il variabile rata costante???
    Bravo!!!!! sai è una delle cose che dico ai clienti.. "L'importante non è trovarsi bene all'inizio del pagamento del muto, ma bensi il cliente si deve trovar bene durante tutta la durata".. anche se ora la vita media di un mutuo è tra i 5 e 7 anni:applauso:
     
  6. camisa

    camisa Membro Junior

    Privato Cittadino
    ciao,
    per quanto riguarda la prima domanda ti rispondo dicendo che il variabile a rata costante ha 2 problemi che ne sconsigliano l'uso:
    1) il meccanismo è quello del tasso variabile puro con in più l'effetto psicologico della rata che non varia. E' chiaro che tutta la tranquillità accumulata fino alla scadenza naturale del mutuo si trasformerà in un infarto nel momento in cui la banca ti comunicherà per quanti altri anni devi pagare la rata nel caso in cui i tassi sono saliti di molto. In breve il cap ti protegge, la rata costante no;
    2) l'ammortamento del capitale in un mutuo variabile a rata costante produce effetti negativi sul costo del mutuo per quella componente del mutuo che io definisco "effetto ammortamento" (fattore che non approfondisco ulteriormente in quanto complesso e lungo). In breve in caso di aumento dei tassi, il debito residuo di un mutuo a rata costante anzichè diminuire di un certo importo, diminuisce molto meno, con tutte le conseguenze che ne derivano.

    Per quanto riguarda la seconda osservazione faccio una precisazione. Quando parlo di gestione del mutuo, non mi riferisco solo alla scelta migliore iniziale, cioè quella che è migliore oggi ma anche domani, ma mi riferisco ad una gestione attiva, tipo faccio il tasso fisso oggi perchè la dinamica dei tassi è in una situazione particolare, pronto a passare al tasso variabile appena la dinamica dei tassi lo consiglia.
     
  7. Concordo in pieno con quanto dici ed aggiungo alcune precisazioni:
    1. Le rate di un mutuo a rata costante sottoscritto in una fase di tassi bassi come quella attuale può far si che se i tassi aumentano di molto la rata non copre neanche gli interessi. Provocando un aumento del debito invece che diminuirlo.
    2. Se i tassi salgono di molto diverse banche prevedono il ricalcolo della rata se il debito residuo al termine supera determinate soglie o se la durata va oltre quella prevista nell'atto.
    3. Non tutti i variabili con CAP proteggono realmente perchè alcune banche mettono "in coda" le eventuali differenze tra rata pagata con tasso protetto e rata con can tasso reale.
    4. Gli spread dei mutui con CAP sono mediamente 50-70 punti base sopra gli spread del tasso variabile con punte che superano l'1%. Perciò il cliente deve essere conscio del fatto che per avere la protezione paga più interessi. Inoltre lo spread più alto fa sì che si raggiunga il tetto prima del variabile.
    5. Se i tassi dovessero salire velocemente durante i primi anni del mutuo la protezione è più di carattere psicologico che pratico perchè la rata si alzerebbe comunque di parecchio.
     
  8. camisa

    camisa Membro Junior

    Privato Cittadino
    Noto con piacere che il mio intervento ha suscitato interesse. Faccio anch'io delle precisazioni.
    Naturalmente quando parlo di tasso protetto mi riferisco a quello autentico, senza postille poste dalla banca, per cui è sempre bene verificare. Non sono un fanatico del tasso protetto, per vari motivi, ma a volte serve. Io stesso ho un mutuo variabile puro, e la protezione me la faccio da solo con i futures sull'EURIBOR. E arriviamo al problema fondamentale del cap, il costo esorbitante che le banche chiedono per la copertura. In sè l'opzione a copertura è uno strumento indispensabile per coprirsi dal rischio di rialzo dei tassi. Le stesse aziende la usano insieme alle operazioni di swap per coprire i loro rischi. La copertura diretta fatta sul mercato con gli strumenti che questo mette a disposizione è molto ma molto più conveniente. Il problema è che opzioni cap e operazioni swap richiedono grandi volumi di trattazione, e quidi non si addicono al mercato retail, ad un mutuo di 100.000 euro per intenderci ( parliamo di milioni di euro). In parole povere sarebbe possibile effettuare coperture direttamente sul mercato a costi molto più bassi, ma manca la massa critica per poterlo fare. Ho in corso un progetto tramite conoscenze che ho su Londra per coperture dirette, ma la cosa è un pò complessa. Per adesso bisogna accontentarsi di quello che offrono le banche, e con un pò di ricerche è possibile trovarne qualcuna che offre spread accettabili.
     
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  9. navigator77

    navigator77 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ti parlo da persona che ha da poco fatto "la scelta", e mi sono orientato sul variabile puro, un pò a seguito di "considerazioni generali", ed un pò a seguito di considerazioni personali su come io intendo gestire il mio mutuo.

    - mi pare che sia appurato che a medio-lungo termine l'opzione variabile è la migliore, a meno di eventi incredibili tipo tassi ai massimi per anni
    - gli attuali mutui con CAP, non sono convenienti! Hanno un CAP molto alto, ed il costo da sostenere intanto (circa il 10% in più sulla rata iniziale, per cui 60€ su una rata attuale di 600€), a MIO avviso tenendo conto di quanto pagheremo in più fino a quando non si raggiunge e supera il CAP, e di quanto si supera e per quanto tempo (ovviamente parliamo di previsioni), non conviene per nulla. Con una gestione "oculata" si può tirar via l'equivalente differenza e metterla da parte, qui entra in ballo il pensare a come si sa gestire il proprio denaro.
    - Altro vantaggio del variabile, per chi ha la prospettiva di entrate extra a breve termine da poter "investire" nel mutuo, è quella che a parità di rata, con un variabile all'inizio paghi più quota capitale rispetto a quella interessi, per cui se dopo un periodo abbastanza breve da non aver visto aumenti significativi di rata si decidere di immettere questo capitale nella riduzione (o estinzione addirirttura) del mutuo, a parità di soldi usciti dalle nostre tasche si sarà versato più capitale. Ma questo appunto è molto personale, dipende da come NOI abbiamo capacità/possibilità di gestirci.
    - Se non si "vogliono rischi" e/o non ci si può permettere una rata più di TOT e non si hanno prospettive significative di introiti, ecc. allora al CAP preferirei un fisso (dato che il "mutuo-affitto" non lo concedono tutti gli istituti bancari, come ad esempio quello a cui mi sono rivolto io, altrimenti non mi sarebbe dispiaciuta come opzioni).
     
  10. camisa

    camisa Membro Junior

    Privato Cittadino
    Come ho detto precedentemente ci sono delle regole "universali" da seguire nella scelta del mutuo, ed un adattamento caso per caso alla singola situazione personale. E' vero tutto quello che hai detto ma non condivido l'ultima parte per i motivi che ho spiegato sopra. Non è affatto vero che che il mutuo a rata costante elimina i rischi ( e un variabile dove anzichè la rata aumenta la durata del mutuo con degli svantaggi in più rispetto al variagile puro) e non è affatto vero che il tasso fisso non ha rischi. Anzi se guardiamo la cosa da una prospettiva "non comune" il paragone tra fisso e variabile si pone in questi termini:
    - tasso fisso: certezza, e non soltanto rischio ( quindi non rischio di pagare di più ma certezza di pagare di più), di pagare di più in un contesto come l'attuale che vede quasi due punti percentuali di differenza tra il tasso fisso e il tasso variabile; certezza di non vedere la rata aumentata; rischio di non usufruire di una diminuzione dei tassi;
    - tasso variabile: certezza di pagare di meno (ripeto, oggi. Se i differenziali di tasso dovessero mutare si valuta di conseguenza), certezza di usufruire di un'eventuale discesa dei tassi; rischio di aumento dei tassi, ma relativo. Il rischio è relativo perchè non è sufficiente che i tassi aumentino, ma devono aumentare ad un livello tale da oltrepassare il tasso fisso che avrei adottato. In più finchè questo accade avrò pagato comunque meno interessi.
     
  11. milanele

    milanele Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Io posso dirti che ho fatto un fisso e come te ero partita con un tasso per arrivare ad un altro, ma alla fine non me ne penso, avendo ancora un margine, all'inizio avevo presvisto che sarebbbe potuto essere diverso una volta concluso e così è stato, però oggi dormo sogni tranquilli so che è quello e non si scappa. per me è la scelta giusta.
     
  12. Giulina

    Giulina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mutuo rata costante variabile nel tempo.
    L'ho fatto 6 anni fa x 20 anni. Dopo tre anni le rate erano arrivate a trenta e dico trenta anni! Mi e' venuto un collasso ! Adesso dopo sei anni di pagamenti "costanti" il mio mutuo lo pagherò ancora x 19 anni e tre mesi. Ma e' mai possibile ??????
    Ma scusate ma da chi dovrei andare x farmi fare un due calcoli ? Ma e' legale ?
    Potrei cambiario vero ? Ma cosa si sceglie ?:shock:
     
  13. navigator77

    navigator77 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Il problema è che in pochi parlano così come hai sintetizzato in queste righe alle persone che si apprestano a chiedere un mutuo, per cui o ci si arriva da soli, oppure quello che ho notato è che mi hanno sempre cercato di "fare paura", magari in qualche caso anche in buona fede. Però per certi versi un mutuo è simile ad un abito, è da valutare sulla persona, e pensare anche oltre all'oggi, in base alle intenzioni che si hanno :)
     
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  14. camisa

    camisa Membro Junior

    Privato Cittadino
    Non sono un legale. L'unico consiglio che posso darti è di rivolgerti ad un'associazione di consumatori che, leggendo il contratto di mutuo, può dirti se ci sono margini per una revisione. Posso anche dirti che di situazioni come la tua in giro ce ne sono tante. Potenzialmento quel tipo di mutuo potrebbe evolvere verso una situazione paradossale in cui a scadenza si sono pagati solo interessi e rimane in piedi tutto il debito.

    Aggiunto dopo 6 minuti :


    Condivido pienamente. Il fatto è che il mutuo è una cosa complessa e di conseguenza diventa difficile anche il fai da te. Quello che io dico sempre è che un consulente ha il compito di spiegare, non di determinare. Una volta spiegati, e fatti capire i pro e i contro di una qualsiasi operazione, spetta al cliente decidere sul da farsi.
     
  15. Per esperienza personale posso dirti che il ragionamento di Camisa è simile a quello che faccio io e posso dirti senza paura di essere smentito che sono pochissimi i clienti che lo seguono i più alla fine fanno di testa loro.

    Aggiunto dopo 2 minuti :

     
  16. Livingston69

    Livingston69 Membro Ordinario

    Mediatore Creditizio
    Bisogna vedere quali erano le caratteristiche del proddotto che ti hanno "affibbiato"!!!
    Vedete cari colleghi , quanti nostri colleghi pur di prendere un incarico vendono di tutto..... soprattutto chi lavora con o per una sola banca e deve "smaltire" i prodotti a "magazzino"

    Verissimo quel che dici, ma alcuni dei "rata costante", per me non sono da tralasciare, anzi vi dico di piu , ultimamente è uno dei prodotti "piu in voga"...
    Esempio: cosa proporeste ad un cliente con queste caratterisitche importo richiesto 200.000 (80% dell'acquisto o perizia), durata 30 anni,anni 38, coniugato e monoreddito da lavoro dipendente , con 1 figlio a carico, RN mensile di 2000, senza alcun altro impegno mensile.?????
    Calcolando la rata alle condizioni attuali:
    Rata Fisso: 1.061,00
    Rata variabile 759,00
    Rata Var Cost 779,00
    Rata Var Cap: 816,00
    Io personalmente, darei due possibilità e questo dipenderebbe solo dal tipo di persona che ho davanti..
    1) il varibile rata costante ( spiegando ovviamente come funziona, sapendo che ci sono alcuni buoni nel mercato....vedi cariparma)
    2)variabile con switch , in questo caso però si deve avere davanti un individuo "sveglio" e attento al mercato, che appena salgono i tassi e pronto a fare lo switch. Gli altri prodotti non sono contemplabili in quanto uscirebbero fuori dal rapporto rata/reddito e per quanto riguarda il cap, se dovessero aumentare i tassi ( come è prevedibile in questo periodo) si rischierebbe di appesantire il bilancio familiare considerando che si parte con una rata iniziale che incide gia un 40,82%.
    Il tasso variabile rata costante , se si spiega bene, non è cosi malaccio... Io dico sempre al cliente che pretende il tasso fisso e ha una rata al limite: E' meglio pagare un anno di mutuo in più, piuttosto che restare un anno senza riuscire a pagare......
    Il mondo dei mutui è bello perche vario:^^:
     
  17. Personalmente direi al cliente di abbassare l'importo del mutuo o di rinunciarvi perchè la rata di partenza più bassa già supera il 40% del redditto e con moglie e figlio a carico rischia di diventare insolvente in men che non si dica.
    Per quanto riguarda i prodotti non esitono prodotti buoni o cattivi, ogni prodotto ha delle caratteristiche che fanno sì che sia adatto a qualcuno e a qualcun'altro no.
    Sono personalmente convinto dagli studi e comparazioni che faccio sui diversi prodotti che tutte le formule studiate negli ultimi anni, rata costante, rinegoaziabile, CAP, ecc. svolgono la loro funzione in un numero limitato di casi. La loro funzione principale è puramente commerciale , nel senso che servono a portare clienti in filiale, promettendo vantaggi inesistenti e garantendo alla banca margini superiori ai prodotti tradizionali in nome di questi pseudo vantaggi.
     
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  18. camisa

    camisa Membro Junior

    Privato Cittadino
    Io sono del parere che alla gente bisogna dare certezze, non illusioni. E aggiungo che il mondo dei mutui è bello perchè fino a quando continueremo a basare le scelte sulla matematica e la statistica, da cui scaturiscono le rate e gli interessi che saranno pagati, è possibile dare certezze. Tutto il resto è pura illusione. E siccome le certezze sono figlie dei dati allego, in esclusiva, una tabella estratta dal manuale sulla gestione dei mutui da me redatto, che riproduce la simulazione di un mutuo di 25 anni, fatta con tassi reali, e gestito secondo determinati criteri.
    La tabella riassume un mutuo acceso nel 1983. Nella prima riga sono riportati gli interessi totali che il mutuatario avrebbe pagato rispettivamente col tasso variabile, 104.019 €, con il cap, 109.536 €, e con il tasso fisso, 167.131 €.
    L'ultima riga riporta gli interessi totali che avrebbe pagato con un mutuo gestito, vale a dire 69.608 € con una durata ridotta a 18 anni perchè la gestione del mutuo ha permesso un'estinzione anticipata.

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    Concordo in pieno!
     

    Files Allegati:

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  19. Mi associo a Camisa e allego immagini dei grafici interattivi presenti sul mio sito. Si tratta dell'analisi sott forma di grafici di un mutuo a tasso fisso Euribor 1 mese e uno tasso fisso 20 anni. Si tratta di 2 tra i migliori prodotti commercializzati in questo momento. Per farne comprendere il"funzionamento" ho ipotizzato che esistessero nel 1999 data di inizio dei tassi a livello europeo.
     

    Files Allegati:

  20. Livingston69

    Livingston69 Membro Ordinario

    Mediatore Creditizio
    Concordo anche io, ma visto che oltre a essere consulenti dobbiamo vendere il prodotto,( per lo meno io mangio con i mutui prorposti) oggi giorno credetemi é diFficile far capire al cliente di dover abbassare l'importo del mutuo richiesto. Vogliono quella casa e vogliono quel mutuo. Purtroppo la teoria e diversa dalla realtà
     

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