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  1. user1975

    user1975 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    buonasera... non riuscendo a spuntare un mutuo (30 anni) a tasso fisso che forse di questi tempi sarebbe un ottimo affare, mi trovo a dover scegliere tra due tipologie di mutuo: tasso variabile con possibilità di switch (unica ed irreversibile) a fisso in qualsiasi momento oppure tasso misto con partenza variabile e successive scadenze biennali in cui DOVER di volta in volta comunicare alla banca la mia scelta tra rimanere con il tasso in corso oppure switchare (al tasso fisso/variabile in vigore al momento dello switch).

    Di primo acchito mi era sembrato che il tasso misto potesse darmi più tranquillità in quanto ho pensato che un'eventuale scelta sbagliata si ripercuoterebbe su un periodo di tempo limitato (due anni). Però non avevo ben compreso che, nello specifico caso, ogni due anni la rinegoziazione è obbligatoria e, quindi, passando per esempio al fisso dopo o primi due anni e confermando lo stesso fisso dopo i successivi due rischio che il tasso fisso precedentemente applicato aumenti.

    Quindi, in poche parole, rischio di aver a che fare con un mutuo a tasso variabile a tutti gli effetti anche in presenza di una scelta del tasso fisso.

    Pertanto, considerando la situazione attuali dei tassi (minimi storici e, ad oggi, in aumento) e la situazione economica mondiale in leggera stabilizzazione/ripresa (apparente) non sarebbe a questo punto più opportuno optare per un variabile con una sola possibilità di switch da usare qualora le cose si volgano al peggio (aumento deciso dei tassi), piuttosto che avere sì la scelta di rinegoziare il mutuo ogni due anni ma a tassi che verosimilmente andranno a salire?
    Sono consapevole che è difficile fare previsioni ma, a conti fatti il dover rinegoziare il mutuo ogni due anni può rivelarsi in questa situazione di mercato più rischioso che avere una sola chance di rinegoziazione?

    Grazie in anticipo per i vostri consigli
     
  2. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non hai dato l'info piu' importante...sei a reddito fisso o autonomo?
    se sei autonomo consiglerei il variabile con switch...viceversa e' da valutare il fisso ai tassi attuali
     
  3. user1975

    user1975 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    è un mutuo cointestato... io dipendente a reddito fisso e mia sorella con mio cognato, lavoratore autonomo. Al fisso non ci arriviamo come sostenibilità di rata... la scelta era appunto tra il variabile con switch ed il misto con obbligo di rinegoziazione ogni due anni ma più ci penso e più questa cosa del misto che all'inizio mi era sembrata chissà perché valida, mi sta sembrando poco raccomandabile.

    ciao
     
  4. umberto

    umberto Membro Attivo

    Privato Cittadino
    A mio parere potresti optare al variabile con CAP o, al limite, mutuo a rata fissa (e numero rate variabili). Però come suggerito dipende innanzitutto dalla situazione reddituale
     
  5. Franco Conte

    Franco Conte Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Esiste una ulteriore possibilità: mutuo a tasso variabile (euribor 3M+ spread 1,5) rata costante di periodi di 12 mesi. ad ogni scadenza di periodo vi possono essere 3 ipotesi: 1) tassi di periodo sostanzialmente invariati, la rata rimane tale per altri 12 mesi. 2) tassi di periodo diminuiti rata rimane uguale e quindi rimborserò una quota di capitale maggiore e la durata del mutuo diminuirà di conseguenza 3) tassi di periodo aumentati la rata -non il tasso- aumenteranno in base all'indice ISTAT ovvero come un normale canone di locazione. (costi fissi di accensione di questo mutuo: perizia+istruttoria € 600 Vedi l'allegato Esatto.pdf )
    Esistono tassi fissi anche oltre i 30 anni: in un ottica di lungo periodo un tasso fisso del 4-4,5 potrebbe essere "virtuoso" nel caso di una crescita (probabilissima nel medio lungo termine) dell'inflazione.
     
  6. Dakoom

    Dakoom Membro Junior

    Amministratore di Condominio
    Tasso fisso tutta la vita.
     
  7. Ziphius

    Ziphius Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il tassao variabile nel lungo periodo premia, i mutui a tasso variabile possono essere rinegoziati, richiedi una consulenza a mutui on line dove molte banche propongolo i loro protti e poi decidi. saluti.:sorrisone:
     
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  8. Dakoom

    Dakoom Membro Junior

    Amministratore di Condominio
    Sì ma ora che c'è una grossa crisi, ottenere un tasso fisso può tornare molto utile quando poi il mercato (inevitabilmente) riprenderà quota. :sorrisone:
     
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  9. sasafly

    sasafly Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ciao, questi dubbi di assalgono, vero, penso che sia giusto cosi.
    ti metto una pulce nell'orecchio che potrebbe fare per il caso tuo.
    Da qualche mese sono usciti dei mutui denominati a CAP, o meglio il mutuo parte con un variabile puro, per tutta la durata
    dei 30 anni, con un tetto massimo di tasso.

    Faccio un esempio concreto.

    110000 euro di mutuo con cap al 5.5 per 20 anni
    rata mensile inizile di 599 euro massima rata raggiungibile 739.

    Non tutte le banca fanno questi mutui.

    Se hai bisogno di altre notizie sono a disposzioe
     
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  10. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    peccato che il tasso sia il doppio

    ;)
     
  11. Dakoom

    Dakoom Membro Junior

    Amministratore di Condominio
    In che senso?
     
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  12. Gioarm

    Gioarm Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Io rimango dell'idea del mutuo a tasso variabile con tetto massimo, se dovesse andare male (rialzo dei tassi) sai sin d'ora quanto ti costerà in futuro e se puoi permetterti di pagarlo.
     
  13. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    euribor a 3 mesi variabile con cap 2,60%
    irs a 30 anni tassi venduti al 4,90%
    quindi a parita' di reddito e di importi le differenze sulla rata sono oltre il 30%...non poco
     
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  14. Dakoom

    Dakoom Membro Junior

    Amministratore di Condominio
    Ok, e grazie.
     
  15. Mi permetto di fare 3 considerazioni:
    1. L'Eurirs non ha mai raggiunto livelli così bassi
    2. In questo momento i titoli di stato con rendimento legato all'inflazione con durata inferiore a 10 anni hanno un rendimento negativo.
    3. Ho appena pubblicato sul sito il confronto tra variabile puro e variabile con tetto massimo.
    Vi starete chiedendo cosa centrano queste considerazioni con la differenza che c'è oggi tra la rata a tasso fisso e la rata a tasso variabile, è presto detto.
    Chi sta pensando ad un mutuo a tasso fisso ha buoni motivi che sinteticamente sono:
    1. La media dell'euribor a 3 mesi dal 1999 ad oggi è pari a circa il 3,2%
    2. Il tasso Eurirs su tutte le durate si trova sotto la media storica.
    Ciò significa che se penso ad un mutuo a tasso variabile in cui il tasso medio è 4,4-4,7% (3,2+spread) non è molto diverso da un tasso fisso che oscilla tra il 4,5% ed il 5%, senza entrare nel dettaglio nei prossimi 20 se vengono rispettate queste medie non avrò molta differenza in termini di interessi tra fisso e variabile ma l'avrò in termini di rata perchè mentre il tasso fisso ha una rata certa, quello a tasso variabile ovviamente varia.
    E qui si innesta la considerazione su titoli di stato legati all'inflazione, se il rendimento è negativo è perchè gli operatori del mercato finanziario, banche, assicurazione, fondi pensione ecc., e non l'investitore privato stanno pensando che da qui a qualche anno le manovre fatte da banche centrali e stati al fine di contenere la crisi produrranno molta inflazione, perciò sono disposti a perdere ora in conto capitale perchè sono convinti di recuperare con le cedole future, perchè l'inflazione salirà e se la loro previsione si avvera cosa faranno le banche centrali per frenare l'inflazione? Indovinato aumenteranno i tassi con conseguente aumento delle rate.
    Ora il mio consiglio è scegliete un mutuo a tasso variabile e comportatevi come se lo aveste a tasso fisso, cioè mettete da parte la differenza tra rata fissa e rata variabile e utilizzatela quando i tassi saliranno, se non credete di riuscirci allora cercate un tasso fisso a 30 anni (c'è sicuramente ma dipende dalla vostra posizione reddituale e dall'importo che chiedete rispetto al valore di acquisto).
    Se optere per un variabile con CAP sappiate che sarà conveniente rispetto al variabile se l'euribor 3M resterà sopra il 4%-4,5% per periodi lunghi, ma se ciò accade il tasso che pagate sarà sempre il 5,5% mentre con il fisso avreste avuto un tasso inferiore o al massimo pari al 5%.
     
  16. tano2

    tano2 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    credo che non sia del tutto vero detto così, se il pda è a capitale fisso non riesci a calcolare la rata massima, se il pda è a capitale ricalcolato allora reisci a sapere quando pagherai se arrivi al tetto massimo.
    guarda qui Forum di Miglior Mutuo - meglio il PDA a q.capitale ricalcolate o fisse?
     

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