Negozio in locazione ad un medico

[Jonny1234]

Ciao a tutti avrei alcune domande da farvi. Ho un negozio che ho affittato ad un medico.
Attualmente e' categoria C1.
I lavori li hanno fatti loro, creazione del bagno a norma, messa a norma impianto elettrico, certificazione energetica. Nel contratto di affitto e' indicato che era a loro carico anche il cambio di destinazione d'uso.
Vi chiedo:
1) se non fanno il cambio d'uso, cosa mi succede?
2) se hanno fatto qualcosa non a norma, cosa mi succede? e' mia responsabilita'?
3) Abbiamo stabilito un affitto per 2 anni e uno piu' alto per gli altri 4 anni. Ogni anno io devo fare qualcosa? il contratto lo hanno registrato loro ma il sul sito agenzie delle entrate vedo il canone annuale dei primi due anni e non quello degli altri 4. E' normale?

grazie

 

[Bastimento]

Provo a rispondere:

1) se non fanno il cambio d'uso, cosa mi succede?

Avete prima concordato il tipo di uso: semplice studio medico o struttura con prestazioni sanitarie? Credo che nel primo caso diventi A10 (con notevole incremento della rendita catastale e relativa tassazione. Il secondo caso porta ad una destinazione strumentale: non so cosa comporti catastalmente, ma cambiano i requiisiti per gli impianti del uogo di lavoro.

2) se hanno fatto qualcosa non a norma, cosa mi succede? e' mia responsabilita'?

Se non la hai assunta col contratto di locazione, e pare di no, la adeguatezza degli impianti mi pare rimasta a carico del conduttore

3) Abbiamo stabilito un affitto ....

Certamente il locatore è responsabile in solido col conduttore, delle imposte di registro che solitamente si versano di anno in anno alla scadenaz della annualità. Si può fare telematicamente con lo Spid, usando il la procedura-modello RLIweb, e versando il 2% del canone annuale.

Spero ti sia fatto rilasciare copia del RLI compilato dal conduttore e relativa ricevuta, su cui compare la prima volta in numero identificativo del contratto, da richiamare in ogni annualità.

Non so dirti riguardo a cosa compaia sul sito riguardo al canone: certamente dovevano compilare il RLI dichiarando il canone variabile

 

[cristian casabella]

Un normale studio medico deve essere collocato in un A/10 (uso ufficio/studio)
e quindi il cambio è logico che lo facciano...altrimenti non penso che la USL/ASL dia il permesso di aprire

Poi ovvio che dovevi "seguire" attentamente i loro passi perché se combinano guai ci caschi in mezzo anche tu

Comunque avranno nominato un loro tecnico e si saranno fatti seguire anche da un commercialista...credo che puoi stare tranquillo ma fatti dare documentazione visto che l'immobile è comunque di tua proprietà

 

[Jonny1234]

Provo a rispondere:

Avete prima concordato il tipo di uso: semplice studio medico o struttura con prestazioni sanitarie? Credo che nel primo caso diventi A10 (con notevole incremento della rendita catastale e relativa tassazione. Il secondo caso porta ad una destinazione strumentale: non so cosa comporti catastalmente, ma cambiano i requiisiti per gli impianti del uogo di lavoro.

Se non la hai assunta col contratto di locazione, e pare di no, la adeguatezza degli impianti mi pare rimasta a carico del conduttore

Certamente il locatore è responsabile in solido col conduttore, delle imposte di registro che solitamente si versano di anno in anno alla scadenaz della annualità. Si può fare telematicamente con lo Spid, usando il la procedura-modello RLIweb, e versando il 2% del canone annuale.

Spero ti sia fatto rilasciare copia del RLI compilato dal conduttore e relativa ricevuta, su cui compare la prima volta in numero identificativo del contratto, da richiamare in ogni annualità.

Non so dirti riguardo a cosa compaia sul sito riguardo al canone: certamente dovevano compilare il RLI dichiarando il canone variabile

Si l'IMU avevo calcolato doppia rispetto a quello che pago oggi.
Credo che la destinazione d'uso corretta fosse "studi professionali".
Le imposte di registro si versano dopo 12 mesi dalla decorrenza?

 

[Bastimento]

Le imposte di registro si versano dopo 12 mesi dalla decorrenza?

Si versano entro 30 giorni dalla data di scadenza annuale: il costo è ripartito al 50% col conduttore.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Ciao a tutti avrei alcune domande da farvi. Ho un negozio che ho affittato ad un medico.
Attualmente e' categoria C1.
I lavori li hanno fatti loro, creazione del bagno a norma, messa a norma impianto elettrico, certificazione energetica. Nel contratto di affitto e' indicato che era a loro carico anche il cambio di destinazione d'uso.
Vi chiedo:
1) se non fanno il cambio d'uso, cosa mi succede?
2) se hanno fatto qualcosa non a norma, cosa mi succede? e' mia responsabilita'?
3) Abbiamo stabilito un affitto per 2 anni e uno piu' alto per gli altri 4 anni. Ogni anno io devo fare qualcosa? il contratto lo hanno registrato loro ma il sul sito agenzie delle entrate vedo il canone annuale dei primi due anni e non quello degli altri 4. E' normale?

grazie

Allora, direi che le risposte date hanno toccato punti importanti, ma forse non hanno messo abbastanza enfasi su alcuni aspetti critici.
Sulla questione del cambio di destinazione d'uso, non è solo una formalità per la USL/ASL. Se il conduttore non lo fa, l'immobile rimane catastalmente un C1. Questo può avere implicazioni sulla tua posizione fiscale, non solo per l'IMU, ma anche in caso di controlli o se in futuro volessi vendere l'immobile come studio. La responsabilità è del conduttore, certo, ma se non adempie, il problema ricade indirettamente su di te come proprietario, che ti ritrovi con un immobile non conforme all'uso effettivo. Non è una questione da prendere alla leggera e "stare tranquilli" potrebbe non essere l'approccio migliore. Ti consiglio di sollecitare formalmente il conduttore per avere prova dell'avanzamento della pratica.
Per quanto riguarda gli impianti non a norma, è vero che il contratto trasferisce la responsabilità al conduttore, ma in quanto proprietario, mantieni una responsabilità "ultima" sulla sicurezza e conformità generale dell'immobile, soprattutto in caso di gravi problemi o incidenti. Non è un "tuo guaio" diretto, ma è comunque un rischio che devi conoscere. Avere la documentazione dei lavori e delle certificazioni è fondamentale.
Infine, sulle imposte di registro, è corretto che si versino annualmente. Però, dato che il canone varia, è importantissimo che sul modello RLI sia stato dichiarato il canone variabile fin dall'inizio, con l'indicazione di tutti i canoni previsti per i sei anni. Se il sito dell'Agenzia delle Entrate mostra solo il canone dei primi due anni, potrebbe esserci un errore nella compilazione iniziale o nella visualizzazione. Dovresti chiedere al conduttore la copia esatta del modello RLI che hanno presentato e verificarne la compilazione, perché la responsabilità in solido per l'imposta di registro è un punto fermo.
Quindi, più che di "problemi del conduttore", parlerei di situazioni che, se non gestite correttamente da parte sua, possono avere conseguenze dirette o indirette per te come proprietario.

 

[ab.qualcosa]

era a loro carico anche il cambio di destinazione d'uso

Secondo me qui a Roma possono lasciare tranquillamente C1, nessuno gli romperà le scatole (ed a ragione secondo me).

Almeno ho dei dentisti che hanno comprato un C1 se lo sono ristrutturato tutto ed hanno lasciato C1.

Che ne pensi @ingelman ?

 

[Bastimento]

Secondo me

E' una vecchia questione: ricordo che in passato , per rimanere nell'ambito dei dentisti, era frequentissimo aprissero lo studio in un appartamento: e si stipulava regolarmente il contratto di locazione di un A3 o A2 e nessuno interveniva.

resta però una irregolarità, credo di tipo amministrativo: oggi sono più attenti: ed anche lo stesso dentista è invogliato a chiedere il cambio di classificazione, per poter detrarre le spese di affitto.

Che comunque questo criterio di accatastamento mi paia obsoleto, è altrettanto vero: ed è tutto da dimostrare che oggi uno studio renda di più di un appartamento residenziale, altrettanto dicasi per un C1.

Quella dell'A10 mi è sempre sembrata una anomalia: un conto è clasificare i negozi dove c'è una attività terziaria aperta al pubblico.
Ma una attività professionale può benissimo essere svolta anche nella abitazione privata. Comunque so che sono commenti a ruota libera.

 

[ab.qualcosa]

era frequentissimo aprissero lo studio in un appartamento: e si stipulava regolarmente il contratto di locazione di un A3 o A2 e nessuno interveniva.

Beh, questo però è un livello diverso.
All'AdE non importa, almeno ai fini della registrazione (detto per scritto da loro), in sostanza è un abuso che dovrebbe essere rilevato dal comune.

 

[Bastimento]

All'AdE non importa,

Si e no: si riesce con RLIweb a stipulare un contratto S1 di un A2 e viceversa un contratto residenziale per un A10 ?