• immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Savetta

Membro Junior
Privato Cittadino
Buonasera, o buongiorno, a seconda di quando mi leggerete.
Vi spiego brevemente la situazione. Ho fatto una proposta (accettata) per l'acquisto di un villino con giardino e 3 particelle di terreno agricolo. Tutto recintato. Ho fatto mettere la condizione sul mancato esercizio della prelazione da parte dei vicini.

Domani dovremmo stipulare il preliminare in agenzia e io nei giorni scorsi sono andata a farmi fare il preventivo dal notaio, che mi ha detto che non essendo pertinenziali, quei terreni vanno specificati anche nel prezzo. Quindi se i vicini volessero, potrebbero esercitare la prelazione sui 3 terreni.

L'agente che invece ha sentito un suo amico notaio, considera tutto come vendita in blocco.
Ma leggendo bene le sentenze si riferiscono tutte al blocco di immobili oppure quando il terreno è pertinenza della casa (ma in questo caso non lo sono anche perché saranno tassati al 15%).

Quindi d'accordo con la proprietaria vuole farmi firmare il preliminare con prezzo unico e vuole far fare la denunciatio sempre con prezzo unico.

Sono nel limbo. Come tutelarmi? Ho già versato 20000 di caparra.
Mi è venuta l'idea dell'ultim'ora ossia avvisare personalmente i vicini integrando la denunciatio con il prezzo dei terreni

Avevo anche proposto di aumentare il valore dei terreni (prendendomi l'onere delle spese maggiori), ma niente.

Spero di avere un'illuminazione definitiva da voi
Grazie
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
mi ha detto che non essendo pertinenziali, quei terreni vanno specificati anche nel prezzo.
L'agente che invece ha sentito un suo amico notaio, considera tutto come vendita in blocco.
Secondo me una cosa non esclude l'altra.
Ovvero, devi specificare il prezzo dei terreni, anche per motivi fiscali, ma la vendita va considerata in blocco.
Come tutelarmi?
Specificando nel preliminare che, se anche venisse esercitata la prelazione su uno solo dei terreni ( ammettendo che ci sia questa possibilità, secondo me no), tu non compri nulla, e la caparra deve esserti resa integralmente.
Forse conviene posticipare il preliminare, per approfondire la cosa e predisporre il contratto con la dovuta attenzione.

Dici che hai fatto mettere la condizione sul mancato esercizio della prelazione, poi dici di aver versato 20.000 di caparra; quindi è condizione risolutiva, con pagamento provvigioni comunque ?
 

Savetta

Membro Junior
Privato Cittadino
No la condizione è sospensiva, ho scritto che se esercitano la prelazione nulla sarà dovuto inclusa la provvigione. Ho detto che ho versato la caparra perché ho paura di arrivare domani e non voler firmare il preliminare (già rimandato per sentire il mio notaio, ma l'agente e la signora non gli hanno dato credito).

Il mio dilemma è il seguente. Facciamo finta che passi il mese senza nessun intervento. Questi poi nel tempo sentono i loro legali o un'associazione di categoria o loro cuggggino e mi fanno causa entro un anno dal rogito perché la denunciatio non era in regola (cioè nn aveva tutti gli elementi per poter decidere).
Il mio notaio dice che non è vendita in blocco e anche leggendo tutte le sentenze sull'argomento, il blocco riguarda sempre terreni pertinenziali che hanno perso il requisito della coltivabilità.
Una volta casa, giardino e terreni erano tutti un blocco unico. Poi la casa è passata al catasto fabbricati per ristrutturazione insieme al giardino. I 3 terreni son rimasti al catasto terreni. La casa è prima casa, il resto no
 

plutarco

Membro Attivo
Privato Cittadino
Buonasera, o buongiorno, a seconda di quando mi leggerete.
Vi spiego brevemente la situazione. Ho fatto una proposta (accettata) per l'acquisto di un villino con giardino e 3 particelle di terreno agricolo. Tutto recintato. Ho fatto mettere la condizione sul mancato esercizio della prelazione da parte dei vicini.

Domani dovremmo stipulare il preliminare in agenzia e io nei giorni scorsi sono andata a farmi fare il preventivo dal notaio, che mi ha detto che non essendo pertinenziali, quei terreni vanno specificati anche nel prezzo. Quindi se i vicini volessero, potrebbero esercitare la prelazione sui 3 terreni.

L'agente che invece ha sentito un suo amico notaio, considera tutto come vendita in blocco.
Ma leggendo bene le sentenze si riferiscono tutte al blocco di immobili oppure quando il terreno è pertinenza della casa (ma in questo caso non lo sono anche perché saranno tassati al 15%).

Quindi d'accordo con la proprietaria vuole farmi firmare il preliminare con prezzo unico e vuole far fare la denunciatio sempre con prezzo unico.

Sono nel limbo. Come tutelarmi? Ho già versato 20000 di caparra.
Mi è venuta l'idea dell'ultim'ora ossia avvisare personalmente i vicini integrando la denunciatio con il prezzo dei terreni

Avevo anche proposto di aumentare il valore dei terreni (prendendomi l'onere delle spese maggiori), ma niente.

Spero di avere un'illuminazione definitiva da voi
Grazie
Ma se la casa non è nemmeno tua, di cosa ti preoccupi???
 

brina82

Membro Senior
Professionista
No la condizione è sospensiva, ho scritto che se esercitano la prelazione nulla sarà dovuto inclusa la provvigione. Ho detto che ho versato la caparra perché ho paura di arrivare domani e non voler firmare il preliminare (già rimandato per sentire il mio notaio, ma l'agente e la signora non gli hanno dato credito).

Il mio dilemma è il seguente. Facciamo finta che passi il mese senza nessun intervento. Questi poi nel tempo sentono i loro legali o un'associazione di categoria o loro cuggggino e mi fanno causa entro un anno dal rogito perché la denunciatio non era in regola (cioè nn aveva tutti gli elementi per poter decidere).
Il mio notaio dice che non è vendita in blocco e anche leggendo tutte le sentenze sull'argomento, il blocco riguarda sempre terreni pertinenziali che hanno perso il requisito della coltivabilità.
Una volta casa, giardino e terreni erano tutti un blocco unico. Poi la casa è passata al catasto fabbricati per ristrutturazione insieme al giardino. I 3 terreni son rimasti al catasto terreni. La casa è prima casa, il resto no
Mi ricorda una vecchia discussione. Già si era parlato di questa casa con i terreni.

Ha ragione il Notaio; quant'è la sup. di tutti i terreni? Non si riesce a portarli tutti al catasto fabbricati e farli figurare come corte della villa? Dovresti sentire un tecnico che si interessa di frazionamenti catastali.

Blocco o non blocco non fa la differenza: se quelli verranno alienati come terreni, i vicini potranno sempre richiedere la prelazione.
 

Savetta

Membro Junior
Privato Cittadino
@brina82 era sempre mia la discussione mi sa, ma non eravamo ancora andati dal notaio. Non conviene unificarli perché in tutto sono 6000 mq, la casa è grande e si rischia l'A8
 

Archimede Spadaccino

Membro Attivo
Agente Immobiliare
scusami ma i terreni sono coltivati o sono utilizzati come giardino? questo potrebbe fare la differenza, se ad oggi non sono coltivati ma sono usati come giardino parco non esiste prelazione, il terreno- giardino anche se è accatastato al catasto terreni diventa pertinenziale, ed il tutto va venduto in blocco con la tassazione come prima casa.
 

Savetta

Membro Junior
Privato Cittadino
Sono coltivati al minimo nel senso che buona parte è come giardino e come il bcnc che fa parte del catasto fabbricati e poi ci sarà qualche albero da frutto. Nel vecchio atto di provenienza questi 3 mappali di terreno sono dichiarati con prezzo unico e tassati separatamente dalla prima casa. Il mio amico avvocato a cui mi sono affidata mi diceva, che per essere perfettamente in regola, andrebbe dichiarato il prezzo dettagliato per ogni mappale.
Venerdì scorso appuntamento per firmare il preliminare. Io contro la proprietaria, il marito, l'agente e un suo consulente. Ho detto che senza prezzo dei terreni non avrei firmato e che anche firmando sarei andata dai 3 vicini a citofonare (non so come mi sia venuto in mente). Alla fine l'alternativa era tra salutarsi con eventuale causa per recuperare quello che avevo versato di caparra o venirsi incontro. Abbiamo chiuso inserendo il prezzo separato ma unico per i 3 terreni. Non dormo da due giorni. Domani sentirò il notaio per avere il responso di non aver fatto una cavolata.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Il mio amico avvocato a cui mi sono affidata mi diceva, che per essere perfettamente in regola, andrebbe dichiarato il prezzo dettagliato per ogni mappale.
Concordo: dichiarerei il minimo per la casa, il resto per i terreni: così facendo eventuali confinanti dovrebbero pagar fior di quattrini...
 

Savetta

Membro Junior
Privato Cittadino
Ho comunque raddoppiato il prezzo dei terreni. Se vogliono contestare la denunciatio unica, devono comunque essere in grado di affrontare la spesa
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Sì, ma la casa perde la sua bellezza e valore
Scusa, perchè hai creato la discussione?

Se credi che possa esser contestata la compravendita nella totalità, il problema non si pone: male che ti vada ti ridaranno i soldi.

Il problema, fondato, è che i vicini possano pretenderne le sole particelle di terreno, e l'unico modo per tutelarsi è di avvertire i vicini come per legge, dichiarando il minimo per la casa ed il resto delle somme per i terreni; non vedo soluzione diversa.
 

Archimede Spadaccino

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Ripeto se i seimila metri quadri di terreno, non sono coltivati e sono prevalentemente utilizzati come giardino con qualche albero da frutto non c'è neanche bisogno di avvertire i vicini per la prelazione, il notaio al momento del rogito li tramuta in pertinenza, se invece hai timore che l'immobile con un giardino pertinenziale così grande possa cambiare categoria catastale (ma non è detto), al massimo cambierà la classe, allora ti conviene tenerli separati, dargli un prezzo, inviare ai confinanti AVENTI DIRITTO ( che tu sappia sono coltivatori diretti?) copia del preliminare che sottoscriverete e loro entro 30 giorni dovranno rispondere se interessati a far valere il proprio diritto o meno. Parlane con il tuo Notaio che vedendo la documentazione dell'immobile, saprà certamente consigliarti la strada migliore da seguire.
 

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
a me pare semplice, stabilite un prezzo per i vari lotti e mandate raccomandate ai confinanti agricoltori. se qualcuno manifestasse l'intenzione di comprare stabilirete in seguito quali decisioni prendere...
L'unica maniera per essere sicuri è la prelazione rituale con l'ufficiale giudiziario.
 

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Le Ultime Discussioni

Ultimi Messaggi sui Profili

fagov91 ha scritto sul profilo di Evi.3.
Ciao Evi, piacere fausto, ho letto che anche tu hai aderito al fondo consap e noi siamo in trattativa avanzata, ovvero che la consap ha detto si ma siamo in attesa di perizia... posso chiederti alcuni chiarimenti?
jennyilmattone ha scritto sul profilo di sandroxxx.
Ciao Buongiorno, ho visto la tua discussione rispetto al piano di zona spinaceto e le case ex GESCAL. ho un problema analogo per un immobile in via frignani. se dovessi leggere il mio messaggio posso chiederi delle informazioni? grazie mille
Alto