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  1. Archimede Spadaccino

    Archimede Spadaccino Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti,
    ho un problema con una compravendita, si tratta di un rustico accatastato al N.C.E.U con area pertinenziale di circa 1300 mq e ulteriore lotto di terreno però agricolo confinante di circa 5.000 mq, di proprietà dello stessa persona. Se per il rustico non ci sono problemi, i problemi nascono per il terreno agricolo in quanto soggetto al diritto di prelazione.
    L'acquirente è interessato all'acquisto del rustico solo se acquista anche gli altri 5.000 mq di terra (già fatto proposta a prezzo ed accettata da parte del venditore, se pure con la sospensiva relativa al diritto di prelazione).
    Per cercare di scoraggiare i confinanti dall' esercitare il diritto di prelazione, si era pensato ( con l'ok anche del Notaio della parte acquirente) di dare al terreno agricolo un valore molto alto (quasi il triplo del valore di mercato) le parti si erano accordate di venirsi incontro sull'aumento delle tasse da pagare sul valore del terreno (12%).
    però qualche giorno fà l'acquirente mi richiama per dirmi che la sua banca gli fa dei problemi a concedergli il mutuo sul terreno, chiedendomi quindi di abbassare il valore da dare al terreno.
    Ora siccome i confinanti sono tutti parenti (serpenti direi io) e fra loro non corre buon sangue, il proprietario "teme" che pur di fargli un dispetto potrebbero esercitare il diritto di prelazione anche ad un prezzo quasi doppio del valore reale (100mila contro i 50mila di valore reale) e qui ci stiamo un po' bloccando.
    Volevo chiedervi se invece non si potesse procedere in quest'altro modo, premettendo che l'acquirente non è nè coltivatore diretto nè imprenditore agricolo:
    Compravendita subito del rustico e contestuale contratto di locazione decennale del terreno, con canone annuale già concordato e possibilità acquisto trascorsi 3/4 anni, il temo necessario affinchè l'affittuario (acquirente) non diventi lui stesso il detentore del diritto di prelazione sul terreno.
    secondo voi è possibile???
    Spero di essere stato chiaro, forse troppo prolisso e me ne scuso.
    Auguro a tutti una Buona Pasqua
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    I confinanti sono coltivatori diretti?

    Nn ho capito come può fare l acquirente a diventare titolare di una prelazione?
     
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  3. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    .......fai fare l'offerta unica rustico e terreno agricolo con pagamento in tempi brevissimi così che i vicini ( se sono coltivatori diretti ) dovranno acquistare alle stesse condizioni.
    Se poi il prezzo è così conveniente beh ...significa che è un affare e allora la vedo dura.
    La soluzione dell'attitto....potrebbe starci. Buona Pasqua.
     
  4. Archimede Spadaccino

    Archimede Spadaccino Membro Junior

    Agente Immobiliare
    L'affittuario di un terreno agricolo dopo 24 mesi credo che acquisisca il diritto di prelazione. Io volevo sapero solo se' dev'essere per forza un coltivatore diretto.
     
  5. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ......l'affittuario ha prelazione sul confinante se è coltivatore diretto.
     
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  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si deve essere coltivatore diretto
     
  7. Archimede Spadaccino

    Archimede Spadaccino Membro Junior

    Agente Immobiliare
    mi state quindi dicendo che, se l'acquirente non è un coltivatore diretto, anche se si dovesse sottoscrivere per il terreno agricolo un contratto di locazione decennale (legato alla compravendita) passati 2-3-4 anni non importa quanti dopo i due, non acquisisce mai il diritto di prelazione di quel terreno ??
    Se c'è qualcuno che ha avuto trattative simili e può darmi delle info su come le ha risolte gliene sarei grato
     
  8. samantafra

    samantafra Membro Junior

    Agente Immobiliare
    visto che la vendita è in blocco anche il confinante che esercita la prelazione non potrebbe scorporare solo il terreno ma dovrebbe acquisire necessariamente tutto e alle stesse condizioni. Io farei tranquillamente il compromesso, farei notificare l'atto da parte del notaio ai confinanti coltivatori diretti che versano i contributi e aspetterei i tempi per l'esercizio della prelazione....mi pare 60 gg ma non sono certa. Passato quel periodo si procederà con il rogito. Se decideranno invece di esercitare la prelazione verrà restituita la caparra all'acquirente e si procederà alla stesso prezzo e con gli stessi tempi.
     
  9. Archimede Spadaccino

    Archimede Spadaccino Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Purtroppo quest'ultima soluzione è impossibile, se ne era già parlato anche con il notaio, essendo 2 lotti distinti la vendita a corpo non può essere effettuata, bisogna dare un valore ad ognuno, altrimenti il confinante può comunque impugnare l'atto ed ha 12 mesi per farlo.
    Grazie comunque
     
  10. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il vicino è coltivatore diretto a titolo primario?
    Ovvero il vicino ha il 51% minimo del suo reddito proveniente dalla sua attività di agricoltore?

    Se è un "notaio" con l'hobby dell'agricoltura, anche se iscritto al CIA non ha la prelazione.
     
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  11. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ciao Archimede.
    Tutto ciò che hai stabilito rientra nel campo della mia esperienza.

    Banca: non concede il mutuo sulla parte agricola, quindi il fabbricato deve mantenere un valore congruo rispetto alla richiesta formulata all'istituto di credito.

    Valori distinti: essendo compravendite soggette a differenti imposizioni fiscali ed, in particolare, sul terreno agricolo da applicarsi sul valore di vendita, non è proprio possibile evitare di distinguere i prezzi.

    Quello che mi è parso non sia stato appurato con assoluta certezza è la condizione di coltivatori diretti propria dei confinanti che devono avere particolari requisiti soggettivi, avere piena disponibilità dei terreni attigui (non avendoli quindi affittati a terzi) e coltivarli a tutti gli effetti (il terreno incolto del confinante esclude il diritto).

    Quindi non mi fascerei la testa e comincerei con l'effettuare i necessari controlli di rito. Spesso si finisce per scoprire che gli aventi diritto sono in numero inferiore a quanto si potrebbe immaginare. Questa verifica, personalmente, io la vado a fare presso l'ufficio della Coldiretti che, bene o male, conosce tutti i coltivatori della mia zona.

    Nel caso in cui alcuni confinanti siano coltivatori diretti e confinino con terreni anch'essi direttamente da loro coltivati, può essere valutata:

    2) la notifica del compromesso sottoposto a condizione sospensiva o delle condizioni di vendita della sola particella agricola ed attendere lo scadere dei 30 giorni dal ricevimento della comunicazione.

    1) la fusione della particella con la corte della casa. Questa è un'operazione delicata perché, a seconda delle caratteristiche, l'immobile potrebbe finire per rientrare tra quelli di lusso. In alternativa potrebbe essere frazionata una sola parte del mappale agricolo per la fusione con la corte del fabbricato, tale da evitare il cambio di categoria catastale. Mantenendo agricola una sola porzione "minore" a cui di contro potrebbe essere serbato il valore commerciale attualmente attribuito a tutti e 5.000 mq...
     
  12. samantafra

    samantafra Membro Junior

    Agente Immobiliare
    non capisco....i lotti sono confinanti, la vendita è unica e compro tutto insieme.
     
  13. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    l'avevo pensata anche io ma un avvocato mi ha avvertito che potrebbe essere impugnato dal confinante come "tentativo di eludere la prelazione".

    Idem optare per la vendita dell'immobile + affitto del terreno con impegno ad acquistare dopo 2 anni, anche questo può essere impugnato per lo stesso motivo.

    spero di sbagliarmi

    la vendita sarà in blocco per il venditore ma per lo stato sono due vendite: casa + terreno con prelazione, a meno che l'intero pacchetto non abbia una definizione omogenea come quella di un podere.
    Nel caso del podere sarebbe considerato come un blocco unico di terreno + "accessori" al servizio del terreno.
     
    Ultima modifica: 7 Aprile 2015
  14. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Secondo me non ti sbagli.
    E' vero che, trattandosi di contratti "simulati", possono essere messi in discussione.
    Tuttavia stiamo parlando di un piccolo pezzo di terra.
    Una causa come questa è dispendiosa e dall'esito incerto per chi la promuove...
    Certo molto dipende anche dall'aspetto di questo terreno. Se effettivamente viene utilizzato come giardino della casa o se anche sul posto è privo di recinzione e piantumato come se fosse esclusivamente agricolo.
     
  15. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    eh purtroppo ci sono passato..
    nel mio caso questo piccolo pezzo di terra (4.000mq) era l'unico lembo di terra che congiungeva due poderi. Il proprietario del podere a Nord lo voleva acquistare a tutti i costi perché così facendo acquisiva anche un futuro diritto di prelazione sul podere a Sud.

    Da quel giorno ho smesso di pensare a come ragionano i confinanti.

    ecco appunto.
     
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  16. Archimede Spadaccino

    Archimede Spadaccino Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Quello che mi è parso non sia stato appurato con assoluta certezza è la condizione di coltivatori diretti propria dei confinanti che devono avere particolari requisiti soggettivi, avere piena disponibilità dei terreni attigui (non avendoli quindi affittati a terzi) e coltivarli a tutti gli effetti (il terreno incolto del confinante esclude il diritto).


    Grazie a tutti intanto per la partecipazione e per i consigli.

    Certamente dovrò approfondire le ricerche sull' esistenza dei requisiti di "Coltivatori Diretti" dei confinanti (ne sono due), ma solo uno è quello che dovrebbe avere i requisiti.
    Che Casa mi dicevi che
    1)se i terreni confinanti non sono coltivati direttamente ma sono dati in affitto, automaticamente il proprietario perde il diritto di prelazione?
    2) se il terreno è incolto, mi pare di capire che vale la stessa cosa.

    Ti chiedo inoltre, visto che mi dicevi di avere una certa esperienza sull'argomento:
    Il proprietario del terreno dovrebbe essere un coltivatore diretto in pensione perchè dovrebbe avere + di 80 anni, ma ha 2 o 3 figli (che fanno altri lavori che non hanno niente a che fare con il terreno in questione), non so se e come lo aiutano, se hanno un'azienda a carattere familiare....
    Come faccio a sapere con precisione queste cose?? Mi dicevano inoltre che alla Coldiretti non danno queste info per questioni di privacy è falso? per chiedere queste info devo avere il nome ed il cognome del coltivatore, c'è bisogno anche del mappale del terreno , del codice fiscale....
     
  17. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ....a parte il mutuo che e' un rapporto con la Banca dell'acquirente ( puo' anche non esserci il mutuo ) ok che sono due tassazioni distinte , ma l'operazione prevede la vendita in blocco e il confinante ,che ne ha diritto, deve sottostare a quanto specificato nel preliminare...alle stesse condizioni lui ha la prelazione non puo' scegliere cosa comprare e cosa non comprare......
     
  18. Archimede Spadaccino

    Archimede Spadaccino Membro Junior

    Agente Immobiliare
    No Silvio, purtroppo non si può fare una vendita in BLOCCO, sono 2 entità distinte, una censita al N.C.E.U e l'altra all' N.C.T. anche io avevo pensato all'inizio di fare così ma più di un Notaio mi ha detto che è impossibile, vanno tenuti divisi i 2 beni.
     
  19. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ......i valori sicuramente dovranno essere distinti , quello che dico e che ho portato avanti in un'operazione simile è che la vendita anche se di due beni distinti e' unica e che chi ha diritto di prelazione deve mantenere la stessa offerta al venditore cioè si deve acquistare sia l' immobile che il terreno agricolo.....poi le interpretazioni della legge .......a me è andata in questo senso...
     
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