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  1. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Molte volte parliamo, scriviamo, portiamo come riferimento, le NTN ( Numero di transazioni normalizzate ) come parametro dei nostri mercati.
    Ora vorrei porre una domanda, a chi, molto piu' avvezzo di me di diagrammi e percentuali una spiegazione del loro modo di confutare i dati.
    Premesso, che conosco e molti del settore in ugual maniera, i modi di calcolare le vendite NTN, ma sto vivendo nella mia citta' qualcosa di paradossale e magari qualcuno puo' aiutarmi a capire.

    Anno 2011 semestre 2012, nella citta' dove vivo (Vigevano) 5 imprese fra le piu' blasonate e decine di piccole ,sono fallite ( decenni e decenni di storia ),
    tempi biblici per vendere un immobile, centinaia e centinaia di nuove costruzioni invendute, Agenzie Immobiliari che chiudono i battenti, case in tribunale con aste perennemente deserte, cassa integrazione edile a gogo,Notai ( mai visto in oltre 30 anni di lavoro ) che chiedono la cassa integrazione per i dipendenti, geometri e architetti che fanno studi associati per abbattere i costi, etc etc, oggi facendo una ricerca ho scoperto dei dati che mi fanno accaponare la pelle
    1° sem. 2011
    [​IMG]

    2° semestre 2011

    [​IMG]

    Leggendo queste cifre ,sembra che la mia citta' sia in pieno boom economico, quando invece e' in una stagnazione da primo dopoguerra, le imprese rimanenti sono sul filo del rasoio e non azzardano nalcun tipo di investimento...

    Ora la mia domanda, possono pubblicare dati che non sono supportati dalla realta'? e se si...come li possono creare? e questa situazione con l'AGE la si vive anche in altre realta'?
    Grazie
     
  2. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Sì, a Milano per esempio. Ma anche a Como, Monza, Varese...
    Io sperimento tutti i giorni quanto gap ci sia tra quanto dice la stampa, quanto dovrebbero riportare i dati ufficiali, etc. e quanto invece molto diversa sia la realtà.
    E qua siamo al nord, quelli del resto d'Italia pensano che sia l'eldorado e mi dicono "ah, ma da voi sarà tutto diverso"!Vagli a spiegare che in giro aperture di imprese ci sono, sì, ma solo di cinesi e turchi. E io non sono razzista, eh.
     
  3. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    IL PROBLEMA e' che l'Agenzia del territorio non e'..la stampa...ma dovrebbe essere un organo ufficiale dello stato..questo e' il grossissimo problema:disappunto:
     
  4. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Lo sai vero cosa è una NTN?
     
  5. enzo6

    enzo6 Ospite

    Sai bene che i dati che stai mostrando sono relativi a rogiti ma riferiti a proposte avvenute entro il primo semestre 2011 quando la crisi non era cosi' pesante.
    Quando saranno disponibili i dati al 31/12/2012 avremo una fotografia piu' vicina al dramma che viviamo. Le prime realtà sono emerse da report AG.TER. al 31/3/12.
    Ti faccio un esempio: a marzo parlavo col mio notaio che diceva di lavorare come nel 2011, oggi lavorano pochissimo.
    Le agenzie immobiliari valutando le proposte vedono per prime la bufera.
    Per questo le associazioni di categorie sono molto interessate ai ns.report.
    L'agenzia del tereritorio puo' solo lavorare su dati ufficiali (rogiti).
     
  6. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Crollo dell’edilizia, Pavia è la peggiore

    L’Agenzia del Territorio: è la provincia con la maggior contrazione del mercato (meno 11 per cento in un anno)...Fonte Provincia Pavese 09/2011:shock:...
     
  7. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    SI...ma mi piacerebbe un dettaglio piu' approfondito...sammai che imparo qualcosa di piu';)..inseriscono per caso anche tutti gli immobili rilevati dai fallimenti delle imprese e mai finiti? anche quelli al rustico e mai accatastati?
     
    A Antonello piace questo elemento.
  8. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Te lo faccio dire da Andrea:
    http://www.immobilio.it/threads/oss...immobiliare-cosa-sono-le-ntn.8784/#post-85580

    Riassumendo:
     
    A andrea boschini piace questo elemento.
  9. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  10. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    I dati caro Andrea vanno presi per quel che sono...dati appunto...
    Un mio ex cliente raggiunta l'età in cui secondo lui si sarebbe dovuti passare dall'essere adulto al divenire anziano decise di recarsi in una clinica per sottoporsi ad una serie di esami.
    Lo dimisero tre giorni dopo, mentre tornava a casa telefonò alla moglie per dirle che i medici l'avevano trovato in perfetta forma...esami del sangue come quelli di un'adolescente, colesterolo basso, pressione perfetta, urine ok e che il medico congedandolo gli aveva detto: "ci rivedremo tra venti o trent'anni quando, forse, avrà realmente bisogno di noi"... mentre parlava con la moglie tutto entusiasta del suo perfetto stato di salute...gli venne un'infarto.
    Morì così, pensando di avere ancora 30anni davanti da trascorrere in perfetta salute...
    Questo che c'entra?
    C'entra in funzione del fatto che i dati sono dati e devono dare quello che possono quindi una fotografia pur con i contorni foschi di ciò che è stato il passato ma non devono pretendere di poter prevedere il futuro.
    Qui in provincia qualche settimana fa è stato pubblicato sul quotidiano locale un'articolo che riportava i dati relativi alle compravendite di alcuni paesi della zona laghi.
    "immuni alla crisi" doveva essere il titolo o qualcosa di simile...
    Ne emergeva che Ispra era un paese dove i numeri delle compravendite andavano in netta controtendenza rispetto al resto della nazione, insieme ad ispra c'era un'altro paesino dove le compravendite rispetto all'anno precedente erano aumentate con percentuali di due cifre ma più vicine alle tre che alle due.
    Incredibile vero?
    Certo, incredibile per chi questi dati li ha rilevati ma non per chi conosce il territorio e quindi riesce anche a dare il giusto nome alle cose...e dubito che quello attribuito dal firmatario dell'articolo fosse quello giusto...
    Ti spiego subito perchè:
    Ad ispra il rinnovo dei contratti del centro comune di ricerca avvenuto giusto due o tre anni fa, passando quindi una folta schiera di scienziati superpagati da un contratto triennale al tempo indeterminato, ha convinto molti di loro a rinunciare all'affitto per optare sull'acquisto.
    Boom di compravendite?
    Certo!
    ma ora, con la crisi che ha raggiunto la fase acuta, molti stati membri hanno preteso una riduzione delle spese.
    Chi è entrato con i vecchi contratti ha vinto un terno al lotto ed ha già comprato ma ora (visto che sono entrati di diritto in comunità europea) i prossimi ad arrivare proverranno da est...e con contratti da 1400/1500 €/mese per la logistica, un po'di più gli scientifici, quindi molto diversi dagli 8/10.000 dei loro predecessori.
    Venerdì scorso sono stato alla cena di classe di mio figlio della scuola europea di varese.
    Molti genitori dei suoi compagni sono dipendenti del centro e provengono da ogni parte.
    Mi dicevano che alcuni anni fa gli veniva detto: "noi assumiamo solo il meglio, i più preparati d'europa sono da noi"
    Oggi si lamentano perchè ad uno svedese preparato come vogliono loro non passa nemmeno per l'anticamera del cervello di spostarsi per quella che definiscono una paga da fame.
    Ieri compravano senza aver bisogno di mutuo, domani dovranno farlo anche loro...e compreranno solo quelli a cui verrà concesso.
    Nel secondo dei due paesi citati la spiegazione è un'altra.
    Una grossa società immobiliare ha acquistato nel 2008/2009 un grande lotto ed ha edificato un numero immenso di immobili rispetto a quelli "normali" per un paesino come quello.
    La crisi li ha convinti a svendere velocemente per rientrare, trilocali ad alta classe energetica a prezzi di un mono ampio o di un minuscolo bilocale.
    Chi aveva edificato nello stesso paese ha svenduto a sua volta pur di riuscirci prima che la banca glielo impedisse...
    bastava spostarsi di alcuni km per acquistare a metà prezzo...l'hanno fatto in molti.
    Più 30%, più 50% ma se ne avessero avuti di più si sarebbe tranquillamente potuti arrivare ad un più 80.
    Dati appunto...
    Fantastici i dati, immagine di un presente già pronto a divenire passato e quasi sempre smentiti nel futuro...
    Chissà quali dati avevano considerato gli astronomi prima di galileo, i navigatori prima di colombo, i fisici e i matematici prima di einstein...forse dati non molto dissimili da quelli a cui oggi facciamo riferimento noi...
     
  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    "
    L'analisi della distribuzione territoriale dei volumi di scambio viene effettuata sulla base del parametro NTN (Numero di transazioni normalizzate, vale a dire sommando le effettive quote di proprietà compravendute) e di elaborazioni effettuate sui database delle Conservatorie. Tali elaborazioni restituiscono il numero delle compravendite avvenute nel semestre, differenziato per destinazione edilizia per livello provinciale e comunale.
    "
    Agenzia del Territorio

    "Indicatore della dinamica di mercato, rappresenta il numero di transazioni, normalizzate in base alla quota di proprietà compravenduta, avvenute in un determinato periodo di tempo; è un dato estratto dalla Banca dati degli Uffici di Pubblicità Immobiliare"
    Glossario Tecnoborsa e Manuale OMI

    queste sono le definizioni che sono riuscito a trovare in rete.
    Nelle conservatorie alla voce compravendite si trovano, oltre a quelle normalizzate in base alla quota:
    transazioni fra parenti e affini
    riscatto del leasing
    transazioni tra impresa e titolare della stessa
    ...

    poi, siccome siamo in Italia, seguono i "chiarimenti"
    "I dati delle compravendite pubblicati dall’Agenzia del Territorio si riferiscono al numero di unità immobiliari compravendute, per ciascun trimestre, desunte dalle note di trascrizione degli atti di compravendita registrati presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia del Territorio. I volumi di compravendita, in particolare, sono conteggiati sulla base delle unità immobiliari, oggetto di transazione a titolo oneroso, normalizzate rispetto alla quota di proprietà trasferita (vedi Fonti e criteri metodologici)."
    come da
    Nota Trimestrale 2012 dell'AdT, pagina 2
    Quindi una compravendita di appartamento con garage come viene conteggiata?
    UNA compravendita ?
    DUE unità immobiliari ?

    anche la migliore combinazione delle due definizioni non risulta aderente al mercato immobiliare e la risposta la possono dare gli operatori di mercato che effettuano una reale indagine di mercato che selezionando e normalizzano in base a criteri mercantili e non statistici: stiamo parlando dello stesso problema che riguarda indici mercantili, quotazioni, listini ... le solite cose a cui seguono le solite risposte e considerazioni.

    La possibilità di verificare questi dati ci sono, visto che è possibile effettuare una raccolta reale dei dati, e dal 1 ottobre costerà un bel pò di più di adesso
     
  12. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quindi ,per concludere, sono dati che hanno pochissima valenza e ancor meno senso di esistere...ma una mera sicumera di numeri
     
  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    a mio parere sì, e lo ho sempre affermato.
    nel mio territorio lo sto verificando direttamente e indirettamente su NTN e valori OMI.
    vedi quanta importanza ha il linguaggio comune e come spesso i termini vengano interpretati in maniera impropria: una Transazione è una compravendita o sono le unità oggetto della compravendita. Non è pignoleria o voler spaccare il capello in 4, è che serve chiarezza iniziale per evitare successivi problemi ed equivoci e per puntare tutti allo stesso obiettivo.
    Se solo gli AI fossero i reali conoscitori del mercato ...
     
  14. immpittaro

    immpittaro Ospite

    non dico chi ha aperto 30 anni fa ma negli ultimi 10...bravi o meno bravi....chi ha fatto uno studio con dati alla mano , un business plan sulla apertura della sua agenzia? Quanto mercato offriva la zona di apertura ? Quali sviluppi urbanistici...quante compravendite registrava qualla zona?
    per esempio nella tua zona che è un centro attivo del mio attuale settore ..con i dati che hai alla mano com' è il mercato ??
     
  15. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    cosa c'entrano il business plan dell'agenzia e gli sviluppi urbanistici ... con le NTN? :pollice_verso:
    la domanda ed il dubbio mi sembrano chiari

    per le compravendite a breve pubblicherò i dati relativi al 2010 e 2011, li sto elaborando, alcuni li ho già forniti in immobilio
    Guarda il mio sito o il mio profilo facebook x restare aggiornato
     
  16. immpittaro

    immpittaro Ospite

    e cosa c'entra tutto ciò con il mercato, l'utilità e convenienza commerciale di un servizio o la strategia di crescita??

    mi rifacevo a questo da te detto per far capire che la conoscenza del mercato è sottovalutata fin dall'apertura....
    dialogare con te non è cosa semplice...troppo chiuso nei tuoi schemi ...un professore pronto a bachettare tutti quelli fuori dal suo coro.....
    per poi martellare con i santi salvatori della patria immobiliare gli IVS....
    dacci tregua Carlo.....è un forum non un'aula scolastica e ognuno dice la sua e non per questo dovranno tutti aderire alla setta IVS :shock:
     
  17. immpittaro

    immpittaro Ospite

    ecco per esempio, questi dati ti dicono se c'è un mercato ancora degno di nota nella zona di rilevazione ?? Perchè uno degli aspetti utili della rilevazione esatta di questo tipo di dati è senz'altro questa....
     
  18. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    innanzitutto smentiscono tutte le tue affermazioni :innocente:
    per il resto se non intendi affrontare le NTN, oggetto della discussione ...
    buona polemica
     
  19. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    non esattamente. Bisogna ricordare che le transazioni vengono contabilizzate in base ai rogiti i quali:
    - corrispondono ad impegni di acquisto presi tempo prima, 6 mesi in certi casi 1 anno
    - comprendono tutti i passaggi di proprietà "fuori mercato", es. vendite di nude proprietà in famiglia, passaggi di patrimoni da una società all'altra (pensa solo alle imprese edili pagate "in natura")
    in particolare, la voce "transazioni fuori mercato" equivale a "passaggi di pro
     
  20. immpittaro

    immpittaro Ospite

    nessuna polemica ma dimmi....la rilevazione puntuale dei dati che hai fatto che conclusione ti ha portato ? che non c'è mercato e che sarebbe meglio prenedrne atto ? che gli americani in questi caso si stanno già industriando in altre 1000 cose ?? che chi non vende una casa da 8 mesi avrà poco aiuto dalle ntn se non una conferma del fatto che non c'è lavoro ??
     

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