Nuovo Condomino

[petta]

Ho la presente situazione della quale non riesco in alcun modo a venire a capo. Sono condomino in un condominio costituito di 11 unità immobiliari. L'edificio condominiale ha delle parti in comune (parte del tetto, alcuni muri e solai) con l'edificio adiaciente ove, al piano terra, è esercitata l'attività di ristorazione. Il proprietario di tale immobile adiaciente all'edfiicio condominiale ora chiede - in virtù dell'esistenza delle predette parti comuni - che gli venga riconosciuta la qualità di condomino, il conseguente ricalcolo delle tabelle millesimali ed il conseguente diritto di partecipare in assemblea.
Il resto di noi condomini si oppone a tale "subentro" se non altro perchè sin dall'atto costitutivo il condominio è sempre stato limitato a n. 11 unità immobiliari (tra le quali non era chiaramente compreso l'edificio adiaciente) ed il regolamento vieta espressamente l'esercizio dell'attività di ristorazione nelle unità immobiliari compenenti il condominio.
Non riesco però a capire chi ha ragione da un punto di vista di diritto. Il proprietario dell'immobile adiaciente potrebbe agire in giudizio con successo per far dichiarare l'accertamento giudiziale del proprio status di condomino?
Potrebbe invece l'atto costitutivo del condominio (che nulla dispone circa l'edificio adiaciente) costituire un titolo contrario capace di escludere la comproprietà con riferimento alle predette parti comuni?
Grazie mille dell'aiuto!

 

[SALVES]

Ciao petta
Spiegami meglio quali altre parti comuni oltre quelle che hai menzionato il proprietario del ristorante ha com voi?
che so cortili, cancello d'ingresso ecc.ecc.
Inoltre mi risulta un pò difficile immagginare una unità abitativa che abbia solo parte del tetto in comune ed escludendo i solai i quali sono a sua volta proprietà esclusiva di coloro che ne sono immediatamente al di sotto e al di sopra.
Il solo fatto di comunione del tetto fa si che questo ristoratore abbia l'obbligo di essere considerato condomino almeno per quello che riguarda la conservazione del tetto.
Ciao salves

 

[petta]

Grazie mille Salves,
Il ristorante è situato al piano terra ed è identificato da un altro numero civico rispetto a quello del nostro edificio condominiale. Il ristorante solo parzialmente rientra sotto il tetto del nostro edificio condominiale. Le altre parti che ha in comune penso siano parte delle grondaie e dei discendenti delle acque piovane, parte delle facciate perimetrali e delle fognature. Tutte le restanti parti comuni del nostro edificio condominiale (scale, protone di ingresso, ascensore, pianerottoli) sono completamente estranee al ristorante che difatti ha un accesso separato sulla strada.
Quando diciamo che il ristoratore ha l'obbligo di essere considerato condomino, significa che egli ha l'obbligodi partecipare alle spese circa le poche parti comuni o anche che ha diritto di partecipare alle decisioni di carattere gestionale del condominio (ad es. nomina dell'amministratore etc..)? In quest'ultimo caso, non trovo che sia giusto che a tale condomino sia attribuito il diritto di nominare l'amministratore, quando le parti comuni che lo interessano sono decisamente poche rispetto a quelle che interessano i condomini "ufficiali".
Grazie ancora

 

[SALVES]

Quando diciamo che il ristoratore ha l'obbligo di essere considerato condomino, significa che egli ha l'obbligodi partecipare alle spese circa le poche parti comuni o anche che ha diritto di partecipare alle decisioni di carattere gestionale del condominio (ad es. nomina dell'amministratore etc..)?

Non so i rapporti tra il ristoratore e gli altri condomini ma purtroppo è di si a questo che stai domandando, informandoti che il valore con il qiale tale ristoratore concorre alla maggioranza dovuta al valore dei millesimi per la nomina dell'amministratore è relativa alla quota di ristorante sottostante al tetto condominiale e non a tutto il ristorante, quindi se il problema era il valore di millesimi nelle decisioni questo vale per questa quota parte.
Non so se sono stato chiaro.

 

[petta]

Ok Grazie mille. Ma come la mettiamo allora con la clausola del regolamento condominiale che vieta l'esercizio dell'attività di ristorazione? Il "nuovo" condomino l'ha sempre violata. Lo stesso dicasi per le spese ordinarie di gestione del condominio nonchè per gli onorari dell'amministratore che fino ad oggi il "nuovo" condomino non ha mai pagato.
Grazie infinite del prezioso contributo, Salves.

 

[SALVES]

Tutto dipende dalla natura del regolamento di condominio a questo punto dai un'occhiata e lettura a questo link Il Regolamento di Condominio penso che ti darà nuove informazioni utili alla gestione del tuo caso.

 

[Bastimento]

Sicuramente come ricorda Salves è opportuno verificare di che natura è il regolamento condominiale (se contrattuale è modificabile nelle parti che coinvolgono gli aspetti proprietari solo all'unanimità; se assembleare può essere cambiato a maggioranza), e che cosa stabilisce.

Certo è che non si spiega l'interesse del ristoratore ad entrare a ar parte del condominio, se poi questo si vede negata la possibilità di continuare ad esercitare il ristorante: sotto questo profilo potreste essere voi a volerlo per poter impergli l'attività, non viceversa.

Resta però la domanda di fondo: se il ristorante faccia parte del condominio o no: il fatto che non abbia mai pagato spese condominiali, e che l'atto costitutivo del condominio non comprenda quei locali, fa pensare che all'origine ci fosse una esclusione legata ad aspetti proprietari pregressi.
Normalmente la comunione del tetto, o parte di esso è una condizione che fà presupporre una sorta di condominio, ma potrebbe essere anche una semplice comunione: potrebbe poi discendere da un atto di divisione dove una parte dei locali è stata ceduta ad un lotto diverso, con esclusione di oneri derivanti dall'essere posta sotto tetti altrui.
Quindi oltre al regolamento di condominio occorrerebbe esaminare anche i titoli di proprietà, che possono modificare le assunzuioni sulle parti comuni ex c.c. art. 1117.

A questo proposito ti rimando ad un link su una sentenza che potrebbe fare al caso tuo, o comunque darti indicazioni.

Costruzioni adiacenti: quali sono i requisiti per valutare se si applicano le norme sul condominio negli edifici?