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  1. giomonte

    giomonte Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Prima di esporre il mio quesito, da nuovo iscritto, porgo un caloroso saluto agli esperti e a tutti i partecipanti a questo Forum.
    Il quesito. Faccio parte di un condominio costituito da un complesso residenziale composto da 44 ville con piscina e giardino condominiale. Le ville sono tutte autonome ed i beni condominiali sono solo le condutture della fogna, la piscina ed il giardino condominiale. E’ successo che uno dei proprietari ha venduto la propria villa a due acquirenti che hanno frazionato la villa ed il pertinente giardino aumentando la cubatura complessiva, alterando, di conseguenza, il prospetto architettonico della villa stessa (tutte le ville del complesso sono armonizzate da una identica struttura architettonica); si sono allacciati senza autorizzazione alla fogna condominiale, hanno reso indipendenti gli impianti di luce, gas, acqua e telefono formando, in definitiva, due unità immobiliari indipendenti e separatamente accatastate. Ritenevo, a questo punto, superando ogni dubbio sul possesso di autorizzazioni comunali o condominiali, che il condominio avesse acquisito un condomino in più dato che le unità immobiliari non erano più 44 ma 45 e che, conseguentemente, ci sarebbe stato un ricalcolo della ripartizione delle spese condominiali. Invece, con mia grande sorpresa, l’assemblea condominiale (a cui non ho potuto partecipare perché ricoverato in ospedale), deliberando su un apposito punto all’ordine del giorno, con 19 presenze su 44, ha così deciso: “…..la villa in questione viene considerata sempre un’unica unità immobiliare fermo restando il diritto di voto pari allo 0,50% e una contabilità suddivisa al 50% tra i due nuovi proprietari.” Io sono convinto che ad ogni unità immobiliare debba corrispondere un condomino proprietario dell’unità immobiliare stessa e che, quindi, un condominio sia formato da tanti condomini quante sono le unità immobiliari, Mi sbaglio? Preciso che il regolamento condominiale (contrattuale) nulla dispone in merito al frazionamento dell’immobile e, per quanto riguarda la ripartizione delle spese, si esprime così: “…..nelle stesse proporzioni in cui risultano ripartite le carature di proprietà dei beni stessi.” Queste “carature” (penso si tratti di tabelle millesimali non allegate al contratto di acquisto) non sono mai state realizzate. C’è, però, una delibera del dicembre 1982 (28 presenti su 44) con cui “….l’assemblea all’unanimità ritiene che il condominio …… non ha bisogno di tabelle millesimali per la ripartizione delle spese comuni e stabilisce che tutte le spese condominiali verranno ripartite in 44 quote e le stesse serviranno anche per la verifica della validità e legalità delle assemblee.” Quindi nessuna tabella millesimale e quote di uguale importo per tutti i condomini.
    Premesso quanto sopra chiedo:
    1. È legittima la delibera che considera un’unica unità immobiliare la villa frazionata e accatastata a due diversi proprietari?
    2. È valida tale decisione in relazione al numero dei partecipanti (19 su 44) ed alle maggioranze previste per delibere che possano incidere sul patrimonio di ciascun condomino?
    3. È valida, dopo circa 27 anni, la delibera relativa alla ripartizione in parti uguali delle spese condominiali in contrasto con quanto stabilito dal regolamento condominiale e, probabilmente, in contrasto con le maggioranze stabilite dal codice per delibere del genere.
    Sarei grato se, insieme al prezioso parere, poteste fornirmi anche i riferimenti legislativi e/o giurisprudenziali.
    Sentitamente ringrazio e saluto cordialmente.
    Giovanni Monteleone
     
  2. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Giovanni, per quanto ne so io mi sa che l'amministratore del complesso non ha molta voglia di lavorare.

    Il fatto che non vi siano tabelle mllesimali è forse dovuto al fatto che tutte le proprietà sono assolutamente identiche ed usufruiscono in maniera assolutamente parittica delle parti comuni? Anche se così fosse, mi sembra alquanto strano non vi siano tali tabelle.

    Il fatto che non esistano tabelle ha fatto si giocoforza che l'unità frazionata fosse conteggiata al 50%, osì si salvano capra e cavoli, se vi fossero state le tabelle avrebbero senz'altro rifatto le tabelle

    Le maggioranze sono cambiate. Come sai nei condomini esiste la doppia maggioranza millesimi di proprietà, e teste (singoli proprietari)

    Ma voi non avete i millesimi, e le teste sono aumentate.

    Mi sa proprio che tutte quelle delibere sono nulle, Però aspetto altri interventi
     
  3. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    io avrei il dubbio che non sia condominio ma comunione. E che quindi le quote relative alle parti comuni siano eguali (1101 cc)

    occorerrebbe sapere cosa specifica l'atto di compravendita (sarebbe opportuno avere uno dei primi alla costituzione del complesso) ed il regolamento allegato (se esistente)
     
  4. giomonte

    giomonte Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio, Alessandro, delle tue considerazioni sull’argomento da me rappresentato. Dal 1982 ad oggi si sono avvicendati diversi amministratori nella gestione del parco condominiale e, la maggior parte di loro, come anche l’attuale, sono condomini che hanno svolto la delicata funzione. Non c’è mai stata contestazione alla delibera del dicembre 1982 con cui si stabiliva di ripartire in parti uguali le spese condominiali probabilmente perché, come tu hai già intuito, in quell’epoca le proprietà erano assolutamente identiche ed usufruivano in maniera paritetica delle parti comuni. Erano identiche, ma dal 1982 ad oggi diverse modifiche, più o meno occulte, sono state eseguite su diverse ville aumentando cubature e comunque modificando la struttura originaria, ma la più macroscopica è quella che ho riportato nel mio precedente scritto perché sono evidenti aumento di cubatura e modifica del prospetto. Vorrei, prendendo spunto da ciò, contestare le irregolarità, ma con precisi riferimenti legislativi e/o giurisprudenziali.
    Ti ringrazio nuovamente e sarei grato a quanti volessero esprimere il loro parere sulla questione da me proposta.
    Giovanni
     
  5. giomonte

    giomonte Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Rispondo al Sig. Caviap. Come già precisato nel mio primo scritto, esiste un regolamento condominiale contrattuale che elenca le parti comuni, dispone che le spese condominiali vadano divise in base alla "caratura" di ogni unità immobiliare, disciplina l'accesso alla piscina; nulla dispone su eventuale frazionamento delle ville. Di ciò non vi é menzione anche sull'atto di compravendita.
    Che si tratti di condominio e non di comunione a me sembra evidente da quanto sin qui riferito. Ti ringrazio per le tue considerazioni e ti saluto cordialmente.
    Giovanni
     
  6. caviapp

    caviapp Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusa ma mi era sfuggito del regolamento contrattuale.
    Potrei sbagliare ma rimango però nel dubbio che non sia condominio ma comunione.
    A tal proposito cito alcuni passi tratti del quaderno" ciò che l'amministratore deve sapere sull'art.1117 c.c." edito dal centro studi ANAI (ora ANACI) di Milano:
    "Per la nascita di un condominio.... necessita che sussista un edificio esteso verticalmente cioè a piani sovrapposti: con ciò è possibile dividere lo stesso per piani o per frazioni di piani appartenenti a proprietrari differenti; un edificio diviso o divisibile solo verticamente non può essere oggetto della normativa condominiale........ Ciò è dovuto proprio alla necessità tecnica di una certa situazione: lo stabile a piani sovrapposti, considerando differenti i proprietari dei piani, fà sì che certe parti (tetto,muri maestri ecc.) che necessariamente ci sono, debbano considerarsi contemporaneamente al servizio di tutti i piani nascendo per tali parti come comunione....... ne deriva, per necessita fisiologica, che nello stesso edificio strutturalmente e funzionalentre autonomo convivono a strettissimo contatto delle proprietà esclusive sulle quali il diritto dominicale è pieno ed assoluto e delle proprietà di tutti governate dalla disciplina della comunione....
    Ciò non sussiste quando l'immobile non ha piani, perchè il tetto ed i muri maestri rimangono di una sola proprietà che non hanno nulla in comune in quanto ad ogni appartamento corrisponde strutturalmente un edificio autonomo......"

    Può darsi che nel frattempo vi siano stati orientamenti diversi.
    Cmq. nel tuo caso, essendo il regolamento contrattuale e modificabile solo con l'unanimità, vale solo quello.
     
  7. diavolina

    diavolina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Alessandro, è me che stavi cercando?

    Mi rivolgo a giomonte: ma esiste un documento in cui si dichiara esplicitamente che c'è la piscina...il giardino ...e 44 ville, o meglio unità immobiliari?.
    Il documento a cui mi sto riferendo deve essere un documento di natura contrattuale e che deve essere stato accettato al momento in cui ciascun partecipante alla cosa comune è venuto in possesso del proprio bene.

    Fermo restando che 19 "teste" su 44 non è maggioranza (di alcun tipo)... e che per gli aumenti volumetrici li puoi denunciare (se non hanno regolarizzato nei confronti della PA) per abuso edilizio......
    e che per le tabelle mm si devono comunque rispettare norme superpartes, ma che il problema tecnico si tramuta in economico: loro alterano notevolmente la loro superficie utile di godimento e , quindi proporzionalmente, deve aumentare il loro peso sulla contribuzione della gestione della cosa comune......

    L'alterazione del rapporto originario di natura contrattuale come il numero di unità immobiliare e di conseguenza del numero max (la giurispudenza parla sempre di potenzialità) di teste deve necessariamente passare attraverso l'approvazione dell'unanimità dei proprietari, altrimenti il signolo proprietario può procedere in sede civile per rivendicare la lesione di un suo diritto reale sulla cosa comune perchè gli viene imposto un aggravamento di servitù non dovuto.
    Mi sono capita da sola?

    alcuni riferimenti? però leggeteli con attenzione! Non hanno alcun ordine.... :disappunto:

    Il divieto di modificare la cosa comune, sottraendola alla possibilità di sfruttamento da parte di tutti i partecipanti alla comunione secondo l'originaria funzione della cosa stessa, opera anche in relazione alle porzioni del bene comune delle quali i comproprietari si siano convenzionalmente attribuiti il godimento separato, in quanto anche in tal caso, non venendo meno la contitolarità dell'intero bene, la facoltà di utilizzazione della cosa attribuita a ciascuno dei comproprietari trova limite nella concorrente ed analoga facoltà degli altri, con la conseguenza che sono consentite solo le opere necessarie al miglior godimento, dovendo per contro ravvisarsi una lesione del diritto di comproprietà degli altri condomini quando la cosa comune sia stata alterata, in tutto od in parte, e quindi concretamente sottratta alla possibilità dell'attuale sfruttamento collettivo nei termini funzionali o originariamente praticati.* Cass. civ., sez. II, 4 maggio 1993, n. 5161, Inno c. Inno, in Arch. loc. e cond. 1993, 744.

    Nel condominio di edificio, al fine di determinare la portata del godimento spettante a ciascun partecipante sui beni comuni, occorre fare riferimento al momento in cui l'unico dominio esclusivo si fraziona in più proprietà individuali. Pertanto, tale godimento non può estendersi a vantaggio di costruzioni realizzate da un condomino nell'ambito della sua proprietà individuale successivamente alla costituzione del condominio, in ampliamento oppure a completamento dell'edificio condominiale, anche se in attuazione degli intendimenti dell'originario costruttore ed unico proprietario.
    * Cass. civ., sez. II, 23 ottobre 1980, n. 5719, Turturno c. Martino.

    La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione (Sent. n. 972/2006) in tema di condominio, ha stabilito che "la cosa comune può essere utilizzata dal singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, ma ciò deve avvenire comunque rispettando le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini". I Giudici di Piazza Cavour hanno però aggiunto che "è in particolare legittimo l'uso più intenso della cosa comune da parte di un condomino, a patto però che non venga alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, avendo a tal fine riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno".
     
  8. diavolina

    diavolina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    aggiunta:
    ma vi rendete conto il voto al 50%!!!! come si conterebbero le teste soprattutto se i due voti sono contrari o peggio uno si astiene.....
    ma dai!!! mai sentito!

    A proposito sto cercando la normativa che obblighi l'amministratore -- che gestisce la cosa comune -- a pronunciarsi in caso di frazionamento immobiliare in condominio.

    E' suo compito stabilire se l'Assemblea costituità ha validità o meno giusto? deve sapere il munero di teste a cui deve far riferimento..... quindi, secondo me ha l'obbligo/dovere di metter bocca!
     
  9. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Diavolina, qui siamo quasi d'accordo :D
     
  10. diavolina

    diavolina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ne ho dette tante :^^:
    qui dove?
     
  11. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Fermo restando che 19 "teste" su 44 non è maggioranza (di alcun tipo)... Giustissimo

    La Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione (Sent. n. 972/2006) in tema di condominio, ha stabilito che "la cosa comune può essere utilizzata dal singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, ma ciò deve avvenire comunque rispettando le concorrenti utilizzazioni, attuali o potenziali, degli altri condomini". I Giudici di Piazza Cavour hanno però aggiunto che "è in particolare legittimo l'uso più intenso della cosa comune da parte di un condomino, a patto però che non venga alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, avendo a tal fine riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno". E' interpretabile quindi anche a favore del frazionamento, ma anche no

    ma vi rendete conto il voto al 50%!!!! come si conterebbero le teste soprattutto se i due voti sono contrari o peggio uno si astiene.....
    ma dai!!! mai sentito!

    A proposito sto cercando la normativa che obblighi l'amministratore -- che gestisce la cosa comune -- a pronunciarsi in caso di frazionamento immobiliare in condominio.

    E' suo compito stabilire se l'Assemblea costituità ha validità o meno giusto? deve sapere il munero di teste a cui deve far riferimento..... quindi, secondo me ha l'obbligo/dovere di metter bocca!
    D'accordo
     
  12. diavolina

    diavolina Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ah ah ah ......
    "....a patto però che non venga alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari,...."

    con la creazione di una UI in più mi spieghi come il rapporto di equilibrio non si altera? :disappunto:
     
  13. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Difatti, è interpretabile, adesso vado a ricercarla, ma avevo letto un'altra sentenza che diceva praticamente il contrario, ovvero che in un frazionamento l'uso più intenso delle parti comuni era ammesso, e non faceva assolutamente riferimento all'alterazione del rapporto di equilibrio precedentemnte sussistente ed alterato dal frazionamento. Poi si sa, ogni caso va applicato al concreto
     
  14. giomonte

    giomonte Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Rispondo a Diavolina ringraziandola sentitamente per la disponibilità
    ma esiste un documento in cui si dichiara esplicitamente che c'è la piscina...il giardino ...e 44 ville, o meglio unità immobiliari?
    Si.
    Il documento a cui mi sto riferendo deve essere un documento di natura contrattuale e che deve essere stato accettato al momento in cui ciascun partecipante alla cosa comune è venuto in possesso del proprio bene
    Si tratta, in effetti, dell’atto di compravendita che ha, in allegato, il regolamento di condominio

    Stralcio dall’atto di compravendita
    “………….................……………………si premette…...…………………………………………..
    -Che il complesso immobiliare si compone di numero quarantaquattro villini, tutti composti di piano interrato e pianterreno con giardinetti pertinenziali sul fronte e sul retro;
    -Che ogni villino partecipa per quota proporzionale alle parti comuni del complesso quali previste e come disciplinate dal regolamento di condominio che trovasi allegato sub “C” ………...”
    …………………………………………………………………………………………………………………

    “L’immobile in oggetto è assolutamente indipendente dall’intero complesso, salvo che per le recinzioni fra i lotti di terreno limitrofi che sono in comproprietà, e viene quindi trasferito nella sua intera consistenza ...……………………...... e coi proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni dell’intero complesso quali risultanti e disciplinate dal regolamento di condominio in premessa richiamato che la parte acquirente dichiara di accettare integralmente..............”


    Stralcio dal regolamento di condominio
    ............................................................................................................................................................................
    “Sono beni comuni: la recinzione dell’intero centro residenziale, la superficie destinata a verde attrezzato con piscina ed annesso volume per deposito, le tubazioni e le condutture tutte sistemate sotto la superficie viaria, le fosse settiche, tutto sino alla diramazione verso i singoli lotti;”
    ...............................................................................................................................................................................
    “Per quanto non previsto nel presente regolamento, l’uso dei beni comuni è disciplinato secondo le regole dettate dal vigente Codice Civile in materia di condominio. Ogni intervento sui beni comuni è subordinato all’approvazione dell’Assemblea dei Condomini.”
    ...............................................................................................................................................................................
    “Le spese si ripartiscono come appresso: a)-spese generali del centro residenziale (come: amministrazione, personale di servizio, assicurazione, manutenzione ordinaria e straordinaria dei beni comuni, ecc.), nelle stesse proporzioni in cui risultano ripartite le carature di proprietà dei beni stessi;”
    ................................................................................................................................................

    L'alterazione del rapporto originario di natura contrattuale come il numero di unità immobiliare e di conseguenza del numero max (la giurispudenza parla sempre di potenzialità) di teste deve necessariamente passare attraverso l'approvazione dell'unanimità dei proprietari, altrimenti il signolo proprietario può procedere in sede civile per rivendicare la lesione di un suo diritto reale sulla cosa comune perchè gli viene imposto un aggravamento di servitù non dovuto.
    Mi sono capita da sola?[/
    i]
    Il tuo ragionamento è giusto (sembra una sentenza della Cassazione) e condivisibile, ma, dovendo io concretizzare una contestazione alla delibera dell’assemblea che considera sempre un’unica villa quella frazionata ed accatastata in due unità immobiliari di proprietà di due diversi soggetti, ho bisogno di supportare la contestazione stessa con riferimenti legislativi per non correre nel rischio di un rigetto.
    Posso io contestare la validità di questa delibera presa con 19 presenze su 44 ritenendola “nulla”?

    dovendo per contro ravvisarsi una lesione del diritto di comproprietà degli altri condomini quando la cosa comune sia stata alterata, in tutto od in parte, e quindi concretamente sottratta alla possibilità dell'attuale sfruttamento collettivo nei termini funzionali o originariamente praticati.* Cass. civ., sez. II, 4 maggio 1993, n. 5161, Inno c. Inno, in Arch. loc. e cond. 1993, 744.
    La nuova unità immobiliare è stata allacciata alla fogna non pregiudicando, peraltro, il normale utilizzo dell’impianto da parte degli altri condomini (ricordo che si tratta di un “condominio orizzontale”); però tale operazione è stata effettuata senza la preventiva autorizzazione dell’Assemblea dei Condomini come richiesto dal regolamento del condominio.
    A proposito sto cercando la normativa che obblighi l'amministratore -- che gestisce la cosa comune -- a pronunciarsi in caso di frazionamento immobiliare in condominio.
    E' suo compito stabilire se l'Assemblea costituita ha validità o meno giusto? deve sapere il munero di teste a cui deve far riferimento..... quindi, secondo me ha l'obbligo/dovere di metter bocca


    Giusta considerazione, ed è quello che fa la differenza tra un amministratore professionista ed uno improvvisato.
    Giovanni
     

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