Ristrutturazione piccolo rustico alpino

[Stefano_1994]

Buongiorno,

Sono un nuovo iscritto, complimenti per il forum molto attivo!

Ho 26 anni, vivo in Piemonte e gestisco da 6 mesi un'attività in proprio che inizia a darmi buone soddisfazioni

Sia per utilizzarlo personalmente come casa per il weekend, sia come investimento (a fine di affitti turistici di breve termine), ho l'intenzione di ristrutturare un rustico in Valle Po, nel borgo di Ostana, con eccezionale vista sul Monviso.

ll rustico è posizionato a 1500mt e affaccia direttamente sul Monviso. Il proprietario mi ha proposto un prezzo di 35 mila euro, ed il geometra (conoscitore del luogo) mi ha prospettato un costo di circa 80/100 mila euro per la demolizione e ricostruzione. Utilizzerei legno e pietra, tetto in lose, e grandi aperture vetrate sulla parte esposta al Monviso. Due piani per 60mq totali, open space e grandi aperture vetrate, piccolo giardino recintato fronte e retro. A lato ( con muri a contatto) c'è già una baita ristrutturata. Allacci acqua e elettricità già presenti, mentre per la fognatura servirebbe un pozzo a dispersione.

Non ho capitale e ho da poco aperto un'attività in proprio che spero possa darmi un fatturato sufficiente per avere un'IRPEF con cui usufruire delle detrazioni fiscali al 50/65/110% (sul 110 il geometra mi ha detto che la questione è ancora incerta). Per rientrare dell'investimento e pagare il mutuo (per il quale potrei chiedere ai miei genitori di fare da garanti), sto pianificando di affittare con Airbnb il futuro appartamento, cercando di appoggiarmi per la pulizia e la gestione più spicciola a conoscenti del luogo, quando io non potrò personalmente. Non vorrei affittarlo costantemente, ma solo quanto basta per ripagare le rate del mutuo, tolte le tasse e i costi come IMU, rifiuti ecc...

Per me sarebbe la prima casa anche se non di residenza, sono attualmente in affitto.

Si tratta di un discorso intelligente oppure è meglio aspettare alcuni anni per avere un capitale proprio da investire? Quali costi non sono detraibili? (notaio? tasse comunali? Parcella del geometra?)

Accetto qualsiasi idea o opinione da persone più esperte di me e che magari ci son già passati

Grazie mille!

 

[plutarco]

Non credo che ti convenga in questo momento. Lascia per ora perdere e concentrati sulla tua nuova attività e magari facci un pensierino successivamente, quando tutto si sarà definitivamente stabilizzato.

 

[francesca63]

Come è accatastato il rustico ? e' un'abitazione, o no ?
E' importante saperlo, perche non è detto che si possa avere un mutuo , e certo se non ci sposti la residenza ( e non abitando lì non potresti nemmeno) , non potrai comprare come prima casa.
Inoltre per cifre cosi basse non è facile avere un mutuo, più facile un finanziamento personale, a costi maggiori.
L'idea può essere valida, ma è da sviluppare meglio, credo; e soprattutto meglio che la tua attività diventi un po' più solida, prima di affrontare nuove spese.

 

[eldic]

cioè in pratica tu ci metti l'idea e la banca il capitale di rischio ?

 

[Stefano_1994]

Come è accatastato il rustico ? e' un'abitazione, o no ?
E' importante saperlo, perche non è detto che si possa avere un mutuo , e certo se non ci sposti la residenza ( e non abitando lì non potresti nemmeno) , non potrai comprare come prima casa.
Inoltre per cifre cosi basse non è facile avere un mutuo, più facile un finanziamento personale, a costi maggiori.
L'idea può essere valida, ma è da sviluppare meglio, credo; e soprattutto meglio che la tua attività diventi un po' più solida, prima di affrontare nuove spese.

Questo non l'ho ancora verificato, immagino sia accatastato F2

Non avevo calcolato l'opzione del prestito, sicuramente il fatto di non avere un capitale personale, anche se non mi spaventa (perché credo nelle potenzialità del posto), è un deterrente non da poco... potessi finanziare personalmente anche solo l'acquisto dell'immobile (25-30k), e sfruttare un prestito/mutuo per la ristrutturazione (considerando le detrazioni) sarebbe più equilibrato

Devo sperare che l'immobile resti libero nei prossimi due/tre anni, che è realisticamente il tempo che mi servirà per mettere insieme un piccolo capitale da investire!

 

[cristian casabella]

Scusa, ma stai dicendo che non hai il capitale neanche per l'acquisto? E' quasi impossibile nella tua situazione, che la banca finanzi acquisto, spese, ristrutturazione....avendo come un'unica garanzia il tuo nuovo lavoro (che probabilmente a livello fiscale avrà un minimo utile per non pagare troppe tasse)