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N.C.

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Privato Cittadino
Buonasera a tutti,

Mi scuso in anticipo se risulterò prolisso, ma per avere un consiglio ben ponderato preferirei dare tutte le informazioni di cui sono in possesso.
Mi trovo nella situazione nella quale ho individuato un immobile che mi interessa molto, trovato grazie all’annuncio di un’agenzia. Ho iniziato il mio dialogo con l’agente immobiliare e la situazione dell’immobile è questa:
costruzione del 1932, passata in eredità nel 2014 e venduta dall’erede stessa agli attuali proprietari nel 2018. Nell’atto notarile di compravendita (ne ho una copia da visionare), si evince che “il fabbricato in oggetto è stato realizzato in data anteriore al primo settembre 1967 (e più precisamente prima dell’anno 1932), nel rispetto della normativa urbanistica allora vigente, e che successivamente a tale data ad esso medesimo fabbricato non sono state apportate modifiche soggette a concessione od autorizzazione edilizia, tutto ciò ai sensi dell’articolo 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 e successive modificazioni ed integrazioni”.
Lo stato attuale dell’immobile non rispecchia ciò che è viene riportato nella planimetria (datata ottobre ’39,) e il venditore ha riferito all’agenzia che quando ha acquistato l’immobile nel 2018 ha effettuato lavori di ristrutturazione senza toccare la planimetria della casa. Ora, da acquirente mi interessa poco se i cambi all’interno e all’esterno dell’immobile (non risultano neanche un paio di finestre) siano stati fatti dall’attuale proprietario o dalla proprietà precedente, quello che serve a me è che tutta la documentazione venga aggiornata (e venga sanato ciò che deve essere sanato, sempre che sia possibile) allo stato attuale dell’immobile. Il proprietario si è dichiarato disponibile a sistemare tutto ciò che c'è da sistemare, anche in previsione di non vendere a me direttamente, ma di vendere in generale.

Premesso che l'immobile è su due piani, le differenze riscontrate sono le seguenti:
1. al piano terra bagno e cucina sono stati invertiti rispetto a com'è segnalato sulla planimetria.
2. Sempre al piano terra, sulla planimetria manca l'indicazione di una finestra di circa 40x90cm
3. Al primo piano, in un vano adibito a camera da letto è stato ricavato un secondo bagno
4. Sulla planimetria è presente una scala che attualmente non esiste più (per passare da piano terra a primo piano gli attuali proprietari hanno optato per una di quelle scale salva spazio che è facilmente smontabile.
5. Presenza di una finestra di circa 35x35 in un secondo vano adibito a cameretta (ma questa tipologia di finestra, radente il soffitto, mi è stato detto che non è segnalabile nella planimetria.

Il mio dubbio è questo. L’agenzia mi ha proposto di effettuare proposta d’acquisto con sospensiva mutuo (devo acquistare con mutuo e, ovviamente, tutte le carte devono essere in regola per essere periziate dalla banca), la quale sospensione sottointende automaticamente che la planimetria deve essere aggiornata allo stato di fatto dell’immobile. Io preferirei che venissero fatti tutti i lavori di aggiornamento e solo in seguito, documenti alla mano, procederei alla stipula della proposta con caparra e sospensiva mutuo: il mio dubbio sorge dal fatto che se, ad ipotesi, una finestra non dovesse risultare sanabile e si potesse risolvere solo murando l’apertura, io sarei vincolato ad acquistare un immobile che effettivamente risulterebbe in regola con la planimetria (niente finestra nell’immobile, niente finestra nella planimetria), ma sarebbe diverso da come si presenta attualmente l’immobile.
Allo stato di ciò che ho raccontato, cosa mi consigliereste di fare? Che alternative potrei avere? Consigli extra? Più dubbi mi fate venire in mente e meglio è.

Cordialmente,
Nicola
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
che se, ad ipotesi, una finestra non dovesse risultare sanabile e si potesse risolvere solo murando l’apertura, io sarei vincolato ad acquistare un immobile che effettivamente risulterebbe in regola con la planimetria (niente finestra nell’immobile, niente finestra nella planimetria), ma sarebbe diverso da come si presenta attualmente l’immobile.
Fai una proposta con condizione sospensiva legata alla regolarizzazione dello stato di fatto attuale, documentando con foto: se la regolarizzazione comportasse lavori che rendono la casa diversa da come l’hai vista, non saresti tenuto a comprare.
Se aspetti che sia tutto a posto per fare la proposta, qualcuno potrebbe muoversi prima di te.
Sei già sicuro della tua finanziabilita, o vorresti inserire anche la condizione sospensiva per il mutuo ?
 

N.C.

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie Francesca per il tuo commento.
Nella proposta dovrò mettere la condizione sospensiva per il mutuo, sono in contatto con diverse banche, quelle che già mi hanno dato un primo parere mi hanno detto che non dovrei avere problemi a ricevere il finanziamento (valore della casa 55k, richiesto l'80% con garante).
 

Abat

Membro Junior
Privato Cittadino
Consiglio: fai aggiornare anche l'urbanistica. Quella catastale è più facile ed è quella che il notaio vedrà, ma l'urbanistica è importante per il tuo futuro, in caso dovessi rivendere.
Quantomeno avere copia della cila e protocollo pratica da inserire nel rogito.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Il mio dubbio è questo. L’agenzia mi ha proposto di effettuare proposta d’acquisto con sospensiva mutuo (devo acquistare con mutuo e, ovviamente, tutte le carte devono essere in regola per essere periziate dalla banca), la quale sospensione sottointende automaticamente che la planimetria deve essere aggiornata allo stato di fatto dell’immobile. Io preferirei che venissero fatti tutti i lavori di aggiornamento e solo in seguito, documenti alla mano, procederei alla stipula della proposta con caparra e sospensiva mutuo


Consiglio: fai aggiornare anche l'urbanistica.
Vai a fare la proposta Nicola.

Senza preoccuparti dell'onere che spetta al venditore.

La sospensiva mutuo, ben fatta, basta e avanza per dotare la tua azione di acquisto di tutte le cautele che cerchi.

Nella gerarchia delle conformita' il catasto e' quella che vale meno.

L'ente, statale, prima era ufficio del territorio oggi confluito in agenzia delle entrate.
Serve solo a pagare correttamente le tasse.

Mentre l'urbanistica, e' quanto il comune di riferimento, ha autorizzato a progettare e costruire a suo tempo.

Le leggi oggi in vigore, che impongono l'obbligo della conformita' urbanistica e la sua corrispondenza tra titolo di proprieta', stato dei luoghi e catasto, sono state introdotte una decina di anni fa.

Cosi', la stragrande maggioranza dei fabbricati esistenti sul nostro territorio, risulta essere difforme oppure parzialmente abusivo.

Per riconformare l'immobile, cosi' da poterlo trasferire, il venditore deve presentare una pratica edilizia, spesso volta a sanare le difformita' e gli abusi risultanti.
Se cio' non e' possibile, si dovra' riportare lo stato dei luoghi, nella reale corrispondenza, cosi' come il comune a sua tempo, aveva concessionato.

La pratica di sanatoria, dotera' il titolo di proprieta' (che e' il rogito) dello stesso effetto del permesso di costruire che il Comune aveva rilasciato.

L'azione tardiva determina il pagamento di una sanzione.

Fatto questo si provvedera' ad aggiornare il catasto.
Che invece non costa nulla.

Tutta questa procedura riguarda il venditore.

Se tu fai l'acquirente vai a fare la proposta.
Se verra' accettata ti muoverai e vi muoverete.

Se non verra' accettata ciascuno a casa sua.
 

N.C.

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie Abat e grazie PyerSilvio per le vostre risposte.

Sono stato informato oggi pomeriggio che questo sabato il venditore ha appuntamento con un tecnico per aprire tutte le pratiche del caso. Pensavo di prendermi ancora questo weekend e andare a fare la mia proposta all'inizio della prossima settimana.
Vi ringrazio ancora per i vostri consigli e il tempo dedicato al mio quesito.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Grazie Abat e grazie PyerSilvio per le vostre risposte.

Sono stato informato oggi pomeriggio che questo sabato il venditore ha appuntamento con un tecnico per aprire tutte le pratiche del caso. Pensavo di prendermi ancora questo weekend e andare a fare la mia proposta all'inizio della prossima settimana.
Vi ringrazio ancora per i vostri consigli e il tempo dedicato al mio quesito.
Vai a fare la proposta senza paura
 

N.C.

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buonasera a tutti,

domani andrò a fare la mia proposta d'acquisto, confortato anche dalle vostre parole.
Come avrete capito, dovrò aggiungere la sospensiva mutuo, ma forse mi sentirei anche più tranquillo ad aggiungere questa sospensiva, consigliata da @francesca63:

Fai una proposta con condizione sospensiva legata alla regolarizzazione dello stato di fatto attuale, documentando con foto: se la regolarizzazione comportasse lavori che rendono la casa diversa da come l’hai vista, non saresti tenuto a comprare.
Forse è eccesso di zelo, forse mi faccio troppi problemi (nonostante l'importo basso, rimane comunque il mio primo grande investimento), ma vorrei essere tutelato anche nell'ipotesi che qualcosa possa non essere sanabile (mi sono fissato sulla finestra della cucina e sul bagno del primo piano, non chiedetemi perchè).

Ora sono qui a chiedervi come debbano essere formulate le due sospensive.

@PyerSilvio ha scritto che:

La sospensiva mutuo, ben fatta, basta e avanza per dotare la tua azione di acquisto di tutte le cautele che cerchi.
Che cosa rende una sospensiva mutuo ben fatta? Quali sono le formule migliori per ottenere il miglior risultato possibile? Ovviamente mi farò guidare dall'AI, ma vorrei arrivare quanto meno preparato non avendo mai visto una clausola del genere.

@francesca63 come mi consiglieresti di scrivere la sospensiva che mi hai consigliato di aggiungere?

Grazie mille per il vostro prezioso aiuto.

Nicola
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
come mi consiglieresti di scrivere la sospensiva che mi hai consigliato di aggiungere?
"la presente proposta è condizionata sospensivamente alla regolarizzazione urbanistica e catastale dell'immobile, così come si presenta attualmente, che dovrà essere presente entro la data x scura e spese del venditore. Se la regolarizzazione comporterà modifiche allo stato di fatto, come da visita effettuata il giorno xy, il contratto concluso con accettazione della proposta resterà inefficace."
" la proposta è anche condizionata dall'ottenimento di un mutuo di euro xx, che il promissario acquirente richiederà appena sarà terminata la pratica urbanistica e catastale per la regolarizzazione, secondo le modalità su menzionate.
Il mutuo dovrà essere ottenuto entro il giorno ww; se entro quella data il promissario acquirente non avrà comunicato l'ok della banca, il contratto resterà inefficace, e l'assegno in deposito dovrà essere reso al promissario acquirente “

Ovviamente prima deve esserci conformità, e poi la banca potrà mandare perito, quindi vanno studiati bene le tempistiche.
Se non hai fatto foto, puoi inserire una descrizione degli aspetti che non risultano in planimetria, ma che sono presenti e vuoi che restino presenti.
Non è facile dare suggerimenti specifici, non conoscendo i dettagli, ma penso tu abbia compreso come fare.
Ho scritto di getto, data l’ora, si può metter giù meglio, ma il senso è quello.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Senza preoccuparti dell'onere che spetta al venditore.
Fa bene ad entrare nel merito, se vuole evitare rogne.
La sospensiva mutuo, ben fatta, basta e avanza per dotare la tua azione di acquisto di tutte le cautele che cerchi.
Meglio inserire anche una sospensiva sulla regolarità urbanistica, come indicato da francesca, specie in questo caso in cui già si sa che ci sono irregolarità.
Le leggi oggi in vigore, che impongono l'obbligo della conformita' urbanistica e la sua corrispondenza tra titolo di proprieta', stato dei luoghi e catasto, sono state introdotte una decina di anni fa.
Di che leggi parli?
Cosi', la stragrande maggioranza dei fabbricati esistenti sul nostro territorio, risulta essere difforme oppure parzialmente abusivo.

Per riconformare l'immobile, cosi' da poterlo trasferire, il venditore deve presentare una pratica edilizia, spesso volta a sanare le difformita' e gli abusi risultanti.
Se cio' non e' possibile, si dovra' riportare lo stato dei luoghi, nella reale corrispondenza, cosi' come il comune a sua tempo, aveva concessionato.

La pratica di sanatoria, dotera' il titolo di proprieta' (che e' il rogito) dello stesso effetto del permesso di costruire che il Comune aveva rilasciato.

L'azione tardiva determina il pagamento di una sanzione.

Fatto questo si provvedera' ad aggiornare il catasto.
Che invece non costa nulla.

Tutta questa procedura riguarda il venditore.

Se tu fai l'acquirente vai a fare la proposta.
Se verra' accettata ti muoverai e vi muoverete.

Se non verra' accettata ciascuno a casa sua.
Ci sono un sacco di casi di immobili difformi, su cui è stato rilasciato il mutuo, e spesso si parla di abusi insanabili.

L'ultimo che mi è capitato, un paio di giorni fa. Palazzina anni '50, con pochi prospetti presentati e una sola planimetria tipo.
Faccio il rilievo e nella sovrapposizione tutto sommato mi torna "abbastanza". Leggo nella licenza che trattasi di 6 appartamenti più piano cantinato. Ora, peccato che quello da me esaminato sia l'int. 7 e si trovi al -1.

Come la mettiamo, secondo te è regolare? Mutuo rilasciato.

Se avessi acquistato tu, ti saresti accontentato della sola sospensiva inerente il mutuo ovviamente... Ma tu sei un giocatore di poker...
 

N.C.

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ciao a tutti,

ancora grazie per i preziosi consigli che mi avete dato. Ho fatto la proposta d'acquisto e l'attuale proprietario ha già accettato.
Come avevo accennato, ho condizionato la proposta sia al mutuo sia al vincolo di cui abbiamo discusso nei post precedenti.

Per iscritto il venditore dichiara che:

"l'immobile è, con riguardo alla conformità alle norme edilizie e urbanistiche, in regolarizzazione.
l'immobile è, con riguardo all'intestazione della ditta catastale e conformità della planimetria allo stato dei luoghi in regolarizzazione"

Questo mi ha permesso di aggiungere tra le note che "la parte venditrice è a conoscenza e consapevole che l'importo ricevuto [caparra, NDS] dovrà essere restituito in caso di non accettazione del mutuo o in caso di mancata regolarizzazione dell'immobile che comporta il mantenimento della finestra in cucina al piano terra e del bagno al primo piano".

Sono soddisfatto delle formule utilizzate e ovviamente sono contento che la proposta sia già stata accettata dal venditore.

Grazie ancora a tutti.

Nicola
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Fa bene ad entrare nel merito, se vuole evitare rogne.

Meglio inserire anche una sospensiva sulla regolarità urbanistica, come indicato da francesca, specie in questo caso in cui già si sa che ci sono irregolarità.

Di che leggi parli?

Ci sono un sacco di casi di immobili difformi, su cui è stato rilasciato il mutuo, e spesso si parla di abusi insanabili.

L'ultimo che mi è capitato, un paio di giorni fa. Palazzina anni '50, con pochi prospetti presentati e una sola planimetria tipo.
Faccio il rilievo e nella sovrapposizione tutto sommato mi torna "abbastanza". Leggo nella licenza che trattasi di 6 appartamenti più piano cantinato. Ora, peccato che quello da me esaminato sia l'int. 7 e si trovi al -1.

Come la mettiamo, secondo te è regolare? Mutuo rilasciato.

Se avessi acquistato tu, ti saresti accontentato della sola sospensiva inerente il mutuo ovviamente... Ma tu sei un giocatore di poker...
Terrorismo immobiliare.

In 70 anni di vita e, probabilmente, tra atti inter vivos eo per mortis causa, piu di qualche passaggio di proprieta' tra una mano e l'altra, dubito che nessuno si sia mai accorto di nulla.

Poi due giorni fa' arrivi tu.
A scoprire il vaso di Pandora.

Come sostenere, che in tutti questi anni, tra tutte le persone che si sono avvicendate su quel fabbricato,
tra tecnici, proprietari, eredi, notai, intermediari, periti, enti finanziatori ecc, l'unico ad essere innocente sei tu.

Probabilmente, tutti gli altri colpevoli non li hanno messi in galera, perche' erano in troppi.
 
Ultima modifica:

brina82

Membro Senior
Professionista
Terrorismo immobiliare.

In 70 anni di vita e, probabilmente, tra atti inter vivos eo per mortis causa, piu di qualche passaggio di proprieta' tra una mano e l'altra, dubito che nessuno si sia mai accorto di nulla.

Poi due giorni fa' arrivi tu.
A scoprire il vaso di Pandora.

Come sostenere, che in tutti questi anni, tra tutte le persone che si sono avvicendate su quel fabbricato,
tra tecnici, proprietari, eredi, notai, intermediari, periti, enti finanziatori ecc, l'unico ad essere innocente sei tu.

Probabilmente, tutti gli altri colpevoli non li hanno messi in galera, perche' erano in troppi.
Assolutamente nessuno si è mai accorto di nulla, ma questo, per leggerezza del cittadino e di qualche tecnico, nonchè inadeguatezza delle norme a fronte del patrimonio edilizio che abbiamo, a mio avviso.

Il notaio non centra nulla; l'ente finanziario centra ma relativamente: se gli piace rischiare, rischiasse pure, tanto i soldi sono i suoi!

In effetti a fronte di un mutuo oltre i 100k, si e no ne recupereranno 20k. Il credito è stato ceduto ad un'altra azienda finanziaria, a cui piace rischiare allo stesso modo.

Secondo te perchè sono favorevole ad un "condono" per sistemare proprio situazioni come queste?

Vedi che prima o poi uscirà... Sottolineo per situazioni come questa!

Uscirà per forza, perchè man mano che le norme si inaspriranno e si pretenderà la relazione sulla conformità urbanistica per tutte le compravendite, si bloccheranno parecchie compravendite per problemi come questi, per cui o parecchi tecnici dichiareranno il falso, oppure "dall'alto" si convinceranno che serve una specie di condono.

Pensi che io sia felice di dichiarare un immobile difforme, o insanabile? La mia parcella cresce col valore dell'immobile...

Oppure pensi che debba dichiarare che l'immobile sia a posto anche se cosa non vera?
 

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