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  1. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Cari amici e colleghi del Forum vorrei sottoporvi una situazione che si e venuta a creare nella compravendita di un terreno agricolo e conoscere un vostro parere in merito. I fatti : un mio cliente, PPC regolarmente iscritto e attivo , interessato ad un terreno agricolo confinante con annesso una vecchia abitazione - stalla le viene recapitata una comunicazione della vendita di detto terreno da parte dell'attuale proprietario al fine come noto di far valere il suo diritto di prelazione . Fin qui tutto ok se non fosse che al prezzo richiesto originalmente , gia' di per se alto ma che al mio cliente poteva anche andare bene per la continuità che il terreno ha con il suo fondo agricolo ,sono state aggiunte delle spese (?) per presunte misurazioni verifiche e quant'altro per un importo considerevole rispetto al valore del terreno che fanno lievitare non di poco il costo stesso. Io credo che questa aggiunta di costi sia una escamotage per far desistere il mio cliente perché conosco bene la situazione e le presunte spese si limitano ad una verifica dei confini di un terreno di poco più di 10000mq. C'è poi da dire che il promissario acquirente ( quello della comunicazione ) non e'imprenditore agricolo e che il suo interesse per questo terreno e' puramente speculativo trovandosi a ridosso di un centro urbano ....... ed ovviamente e supportato da un professionista del posto molto vicino all'amnistrazione.....
     
  2. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sì, un vecchio trucco, molto più efficace il trucco dell'affitanza.
     
  3. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Se c'e' dietro uno speculatore, perche' il terreno diventera' edificabile, il tuo cliente non potra' MAI arrivarci, perche' il prezzo base sara' talmente elevatro da renderne impossibile l'ammortamento. E se anche svenandosi lo comprasse, ci salterebbe sopra una IMU da massacro e, se per finire, il costruttore/speculatore e' abbastanza "ammanicato", il terreno, guardacaso, diventerebbe "urbanizzabile" se e solo se acquistato ad quest'ultimo. Poi il prezzo su cui si deve basare la prelazione e' quello per cu

    Ma...fammi capire...tutto questo per 1 ettaro...??:domanda: Forse anche il tuo "cliente" non lo vuole solo per piantarci le patate...:maligno:
    Tieni conto che comunque la prelazione riguarda il solo terreno, i fabbricati devono essere scorporati e accatastati a catasto urbano (penso che il termine ultimo obbligatorio sia la fine di quest'anno, poi sanzioni) anche se strumentali al fondo.
     
  4. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Si', ma dev'essere a sua volta un coltivatore diretto, senno' non vale la sua di prelazione.
     
  5. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scusa Wile ....hai letto bene il post?
     
  6. bonats

    bonats Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    A parte che nn paghi un terreno agricolo come un edificabile... Sicuramente se c'è il sentore di una nuova area edificabile aumentano i prezzi ma nn lo vendi come un edificabile...

    è come vendere un polo 1.2 tdi a 40000 euro perchè sai che da qui a 5 anni potrai rivenderla a 50000 per futuri incentivi statali hahaha
     
  7. bonats

    bonats Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Dovresti valutare bene il costo di questi "interventi"..
     
  8. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ....il punto sono proprio i costi espressi nel preliminare arrivato al mio cliente.
    E' evidente che c'e' l'interesse da parte del venditore ( ma in questo caso penso del professionista che segue il venditore ) a far acquistare il terreno agricolo , sottolineo agricolo ,alla parte gradita senza rischiare che il mio cliente possa subentrare in ultima battuta .Perche' il prezzo sulla proprieta' espresso nel preliminare ,come avevo gia' scritto, nel mio post d'inizio, era di fatto gia'stato occettato dal mio cliente.Sono i costi aggiuntivi ( ? ) che fanno la differenza .
    Detti costi , a mio punto di vista , altro non sono che provvigioni mascherate da consulenze non giustificate .
     
  9. bonats

    bonats Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Potrebbe comperare e azionare causa legale per la verifica che sia stata rispettata la prelazione? Che i costi sono esrbitanti?
     
  10. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    L'ho letto bene il post e confermo. Forse non sono "del ramo" ma mi sorge piu' di un dubbio.
    Come vengono inseriti NEL ROGITO questi costi? Si', perche' per quanto ne so per la prelazione entri con il prezzo del rogito, non con il prezzo di un preliminare che essendo scrittura privata ci posso mettere questo e quello.
    Se poi come mi sembra di capire vogliono mettere nel rogito che c'e' stato l'intervento di un AI e che questo e' stato (stra-)pagato, questo puo' essere impugnato in tribunale come tentativo di violazione della prelazione. il giudice potrebbe valutare eccessive le spese sostenute e costringere al pagamento delle sole spese ritenute dalla Corte plausibili (es. se su 50k di terreno mi spari 20k di spese di "consulenza" e/o provvigione e salta fuori che sono state pagate e poi restituite "in camuffa", c'e' anche la truffa).
    Come vengono "computate" queste spese? Con quale motivazione un venditore puo' imporre di mettere nel prezzo di vendita oltre al prezzo al rogito altre spese del preliminare? Se si avvale di piXla costosissimi al confinante puo' anche non interessare. Tu IL TERRENO lo vendi a X, io X ti do'. se ti sei avvalso del migliore AI dela Terra e lo hai superpagato, sono affari tuoi. Quello che ha diritto alla prelazione penso abbia il diritto di pagarlo secondo gli usi della Camera di Commercio, senno' aggirarla sarebbe un gioco da ragazzi, come in realta' non e'.

    Le mie sono domande. Mi piacerebbe sapernedi piu'.
     
  11. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Allo stato di fatto esiste solo il preliminare, al rogito presumo che non essendo un AI
    il professionista che segue il venditore e altro acquirente ,detti costi non compariranno cosi' come non comparira' il professionista stesso.E la mediazione che incassera ( con voce consulenze ) sara' sicuramente gestita diversamente.
    Ma di una cosa sono certo.....una segnalazione all'AE e' la prima cosa che faro'.
     
  12. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    scusami Wilr e Bonats ma non riesco inserire le vs citazioni per una risposta mirata.
     
  13. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Per quello che so, chi ha diritto alla prelazione ha diritto di subentrare al ROGITO e non ad un preliminare dove magari c'e' anche il contestuale pagamento dell'auto usata del venditore. Quindi, di tutte le spese che il venditore ha dovuto sostenere ci se ne impippa o le mette nel prezzo del terreno. Non so, invece, la presenza di un AI (che viene indicata all'atto del rogito) come viene computata, se la provvigione debba attribuita al primo acquirente o corrisposta da chi fa valere la prelazione. E anche qui, una parcella gonfiata da' il destro al prelatore (...non so se e' italiano...:D) per una denuncia per tentativo di aggirare la prelazione.

    Mi sa che l'AdE non sia il posto giusto. Penso proprio che un avvocato specializzato in diritto agrario sia meglio. La prelazione agraria e' un campo molto particolare e complicato. Non e' alla portata di tutti, se non a livello di lettura dellle sentenze.

    Psst... te lo dico piano-piano... tu non dirlo all'acquirente e al venditore... ma se vogliono aggirare la prelazione.... basta una permuta...
     

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