Prelazione agraria

[MarcoL]

Salve a tutti, vorrei chiedere un parere per acquistare un terreno agricolo sul quale esiste un casolare registrato come unità collabente (sulla visura è indicato come catasto fabbricati, sezione urbana) ora non so se vengono indicati così tutti i tipi di fabbricati in genere o se fosse un fabbricato rurale sarebbe indicato alla sezione rurale (vi chiedo gentilmente anche questa informazione) il casolare, costruito nel dopoguerra, ha una propria particella e si trova al margine, anche se sempre al suo interno, del terreno di più ettari che ha un altro numero di particella...(entrambi stessi proprietari).
Vorrei chiedervi se anche x il casolare può intervenire la prelazione dei confinanti se coltivatori diretti...o se posso evitarla in qualche maniera.

Grazie.

 

[Utente Cancellato 72152]

La prelazione dei confinanti esiste sicuramente sul terreno che ora ha lo stesso proprietario dell'unità collabente.

In passato, su questo forum, c'è stato il caso di una persona che ha venduto casa e terreno a X Euro senza precisare a quanto vende la casa e a quanto vende il terreno.

Ciò ha causato un problema perché i confinanti hanno esercitato la prelazione sul terreno a cui era assegnato pochissimo valore. Non so com'è andata a finire, comunque si è generato un contenzioso.

Per evitare ciò, devi fare in modo che chi vuole esercitare la prelazione sul solo terreno si trovi a dover pagare un prezzo proibitivo.

Nella proposta preciserai che compri la casa e il terreno, PRECISANDO che che la casa ti viene venduta per 10.000 Euro, mentre il terreno ti viene venduto per 90.000 Euro.

Chi eserciterà la prelazione sul solo terreno, o sborsa 90.000 Euro, o lascia perdere.

Ora non so se ritrovo la discussione, ma il senso è questo, evitare di fare lo stesso errore.

Sulla casa non esiste la prelazione, ma sul terreno sì, i confinanti proprietari terrieri possono esercitare la prelazione.

Nel frattempo ho ritrovato la discussione simile:

Prelazione su terreno pertinenziale all' immobile

Buonasera, nel dicembre dello scorso anno ho comprato parte di una casa colonica con basso fabbricato ad uso tettoia aperta su tre lati ubicata su un terreno di circa 400 mq e altra particella accatastata a prato irriguo strettamente pertinente allo sstesso e all'abitazione inferiore a 2000mq...

www.immobilio.it

"Probabilmente il valore esiguo attribuito al "prato" ha ingolosito il vicino, con la prospettiva di comprare a 2000 euro. " => Situazione molto simile alla presente.

@francesca63 precisò anche che:

"(...), la questione della prelazione nel caso di vendita in blocco è di dubbia interpretazione.
C'è chi propende per l'assenza del diritto di prelazione, chi invece lo ritiene valido, e chi sostiene che c'è il diritto di prelazione, ma non per l'acquisto di un solo bene venduto, ma di tutto il "blocco" (l'ultima è la tesi più seguita).
Quindi potrebbe essere che il confinante , se lo vuole, possa rilevare tutto insieme, casa+terreno, al prezzo dichiarato a rogito.

Parlane con il notaio, e fatti consigliare; credo che sia l'unica strada percorribile ( prima di rivolgersi ad un avvocato, se sarà necessario). "

Pare che la prelazione si possa esercitare sul "blocco" casa + terreno ma comunque, a mio avviso, per tagliare la testa al toro basta assegnare un valore molto alto al terreno in modo che non faccia gola ai confinanti.

Se uno vende casa a 90.000 Euro e terreno a 10.000 Euro, è chiaro che i confinanti ci provano, a esercitare la prelazione sul solo terreno.

Nel tuo caso parli di TERRENO AGRICOLO e quindi la prelazione è esercitabile.

L'unico modo è dissuadere i confinanti.

Il modo migliore per prenderli in giro è fare due atti separati. Un atto per la vendita del solo terreno a 90.000 Euro, e un altro atto separato per la vendita della sola casa a 10.000 Euro.

 

[MarcoL]

Intanto grazie x la Vostra risposta;
Il punto è che i terreno anche se agricolo è veramente vicino (diciamo periferia) al paese, esistono già vari rioni che si son formati (in tempo di abusivismo) qua e là su un lato del terreno (alcuni confinanti sono infatti abitazioni o terreno più abitazione), inoltre sul terreno che vorrei acquistare si può costruire con i relativi Indici x i terreni agricoli, ed essendo 8 ettari, con oneri in più per la costruzione può costruire anche un privato, quindi può fare gola ai confinanti, anche ad un prezzo più elevato, da avere come investimento...
Ora...ho letto che se, prima di vedere, i proprietari accatastassero il casolare da unità collabente (solai caduti) ad A3, magari il diritto di prelazione verrebbe meno per il casolare (ma forse se ho ben capito, grazie a Voi, questo non è vero, perché terreno+immobile in unica soluzione è cmq soggetto a prelazione)...
E se acquistassi prima il solo casolare (è principalmente questo il mio interesse, per ristrutturazione a prima casa 🤷‍♂️🙏) e subito dopo il terreno? In quanto ho letto anche che sui soli fabbricati non esiste il diritto di prelazione, ma non escludo di aver inteso male...
Prima era un casolare ad uso abitativo, non rurale, (almeno così mi dicono i proprietari, esistente dal dopoguerra o forse anche prima) ma poi abbandonato e declassificato in seguito...non lo so, non so cosa altro pensare...
Se c'è qualche escamotage da eseguire, bene, altrimenti, pazienza.
Grazie ancora x i Vostri consigli.

 

[Utente Cancellato 72152]

E' già stato precisato che è una questione di dubbia interpretazione in sede legale.

terreno+immobile in unica soluzione è cmq soggetto a prelazione

E' stato detto che esiste la possibilità che i confinanti vogliano esercitare la prelazione sul blocco.

Il consiglio che ti ho dato io facendo l'esempio dei 90.000 Euro (cifra COMPLETAMENTE INDICATIVA!!) era per DISSUADERE i confinanti dall'esercitare un'azione legale.

E in ogni caso devi muoverti consultandoti prima con un notaio di tua fiducia e anche un legale che ti assisterà per la parte relativa alla prelazione.

Il mondo migliore per scongiurare la prelazione è PROPORLA, ossia tu comunichi FORMALMENTE (ci pensa il legale) ai confinanti che intendi acquisire il terreno al prezzo di TOT mila Euro, e che se sono interessati a esercitare la prelazione dovranno muoversi nei modi, nei tempi e con le modalità previste dalla normativa in vigore.

Se invece fai direttamente l'atto notarile, magari sul solo terreno, anche per un valore molto alto, ciò non ti salva da un'eventuale azione legale atta a rivendicare il diritto di prelazione, quindi tanto vale GIOCARE D'ANTICIPO comunicando la tua intenzione (FORMALMENTE: ci pensa il legale!) ai CONFINANTI, spiegando quale è il prezzo, e spiegando ai cari vicini che se vogliono acquistare loro, devono offrire come minimo quella cifra entro la data tot, altrimenti la prelazione s'intenderà rinunciata.

Di sicuro non puoi fare da solo col notaio e il venditore, ma hai bisogno di un legale per la parte relativa alla prelazione, che ti aiuterà a districarti tra le varie possibilità che si possono presentare.

 

[Utente Cancellato 72152]

E se acquistassi prima il solo casolare (è principalmente questo il mio interesse, per ristrutturazione a prima casa 🤷‍♂️🙏) e subito dopo il terreno?

Mi sembra una sciocchezza, perché da quello che ho capito (e scusami se ho capito male), a te interessa PIU' IL TERRENO CHE IL CASOLARE. O quantomeno, TI SPIACEREBBE AVERE IL SOLO CASOLARE SENZA IL TERRENO ATTORNO. Dico bene?

E allora, tu che fai? Guardi una donna brutta, per non far capire agli altri che ti piace quella bella? Perché tu ti stai comportando proprio così: compri una casa che non vuoi, per non far capire che il tuo reale interesse è sul terreno.

Io direi invece di puntare direttamente sul terreno giocando d'anticipo e dicendo ai Signori Confinanti: "Carissimi, voglio comprare il terreno, il prezzo che propongo è Xmila Euro, se siete interessati ad esercitare la prelazione dovrete offrire come minimo Xmila Euro, poi ve la vedete tra voi [visto che da quanto ho capito c'è più di un confinante]".

Se esercitano la prelazione, perlomeno ti sei tolto un problema: non compri, non andrai a rogito, non dovrai difenderti con un legale quando esercitano la prelazione post rogito.

 

[MarcoL]

...Mi sembra una sciocchezza, perché da quello che ho capito (e scusami se ho capito male), a te interessa PIU' IL TERRENO CHE IL CASOLARE. O quantomeno, TI SPIACEREBBE AVERE IL SOLO CASOLARE SENZA IL TERRENO ATTORNO. Dico bene?...

No, in realtà è il casolare il mio primo interesse, da ristrutturare per avere come "prima casa"...

Cmq. sei stato gentilissimo,
Grazie ancora.

 

[Utente Cancellato 72152]

vorrei chiedere un parere per acquistare un terreno agricolo

Perdonami se insisto, ma hai "esordito" con la frase qui sopra.
Lascia vagamente trasparire che ti interessa più il terreno che il fabbricato collabente.
Ma se invece avessi male inteso, e non ti importa nulla se il terreno diventa d'altri, procedi pure nel fare una proposta d'acquisto per il solo casolare: ma in questo caso, qual è l'argomento di questo thread?? La tua paura era la prelazione sul terreno perché volevi acquistare un terreno. Se ora te ne esci che il terreno non ti interessa, fai una proposta per il solo casolare senza neanche nominare il terreno, a patto che casolare e terreno siano iscritti in catasto con autonoma rendita catastale ovviamente.
L'acquisto del terreno, come ti è stato illustrato, può avere degli sviluppi che sfuggono persino alla nostra più fervida fantasia: se acquisti "in blocco" casa più terreno è possibile che ti chiedano prelazione per l'intero blocco soffiandoti proprio tutto.
Se acquisti solo la casa (ma non sembrava questa la tua intenzione iniziale), allora tutto il discorso sulla prelazione del terreno è inutile, dimenticalo.

Per il casolare (fabbricato collabente) acquistato da solo non può intervenire prelazione.
La prelazione vale solo per i terreni AGRICOLI.
Il rischio acquisendo il solo casolare, è che ti trovi "circondato da proprietà altrui"; nel caso limite - se il casolare si trova al centro del terreno, o comunque non confina con nessun lato dell'intero perimetro del terreno - avrai una striscia di terra che è una semplice servitù di passaggio a tuo favore per farti accedere alla porta di casa.

 

[Utente Cancellato 72152]

essendo 8 ettari, con oneri in più per la costruzione può costruire anche un privato

Considera anche che comprando il solo casolare, possono costruirti davanti (NEL RISPETTO DELLE DISTANZE LEGALI) togliendoti comunque parecchia visuale. Non ci sono certo vincoli paesaggistici da te! Insomma, compri casa con davanti un prato, e dopo 10 anni ti ritrovi a guardare dentro casa di chi ti abita di fronte, e del prato neanche l'ombra.

Ora, questo incubo per realizzarsi dipende da come è disposto il casolare, e da quali margini di manovra ci sono per ottenere il PERMESSO DI COSTRUIRE sul terreno.

Ma devi pensarle tutte prima di comprare.

A me a Roma è successo così. Ho comprato con davanti un terreno incolto, poi è stato ottenuto il permesso di costruire e adesso ho tanti bei palazzi davanti casa mia, fortunatamente non sto al primo piano e quindi un po' di visuale mi è rimasta.

E' una strategia usata dai costruttori: se una strada attraversa un prato, prima costruiscono case solo sul prato di destra, poi quando hanno finito, iniziano a costruire case anche sul prato di sinistra, col risultato che quelli che hanno comprato per primi, passano dal riposarsi la vista guardando il prato verde, allo sbirciare dentro le case altrui. Accaduto veramente vicino casa mia, è una via anche abbastanza importante seppur periferica.

 

[francesca63]

E se acquistassi prima il solo casolare (è principalmente questo il mio interesse, per ristrutturazione a prima casa 🤷‍♂️🙏) e subito dopo il terreno?

Mi pare tutto prematuro; non hai spiegato se hai già un accordo sul prezzo con il venditore, e se hai già fatto delle verifiche con i documenti che ti deve dare.
Se stai comprando privatamente, prima devi approfondire le varie problematiche, poi potrai muoverti.
Quindi consulta tecnico e notaio, e non firmare nulla prima di aver capito se quello che hai in mente è veramente fattibile, e a che costi.

tu comunichi FORMALMENTE (ci pensa il legale) ai confinanti che intendi acquisire il terreno al prezzo di TOT mila Euro, e che se sono interessati a esercitare la prelazione

Non è certo l'acquirente che deve comunicare qualcosa, ma il venditore.
Quindi serve un contratto con condizione sospensiva relativa all'esercizio della prelazione, senza versamento di caparra , ma eventualmente della somma in deposito dal notaio, da consegnare se non viene esercitata la prelazione.
Poi, se i vicini hanno i requisiti, si notifica il preliminare, e loro decideranno nei tempi previsti se acquistare allo stesso prezzo tuo o no.

 

[Utente Cancellato 72152]

Non è certo l'acquirente che deve comunicare qualcosa, ma il venditore.
Quindi serve un contratto con condizione sospensiva relativa all'esercizio della prelazione, senza versamento di caparra , ma eventualmente della somma in deposito dal notaio, da consegnare se non viene esercitata la prelazione.
Poi, se i vicini hanno i requisiti, si notifica il preliminare, e loro decideranno nei tempi previsti se acquistare allo stesso prezzo tuo o no.

Tutto giusto, grazie per avermi corretto. Mi sono lasciato un po' prendere la mano, è chiaro che è il venditore a dover comunicare la possibilità di esercizio della prelazione ai potenziali interessati (i confinanti). E le modalità sono quelle da te indicate con precisione.