Intendo dire che conoscere il prezzo al mq di una zona, per prevedere il valore di un immobile (o meglio, a che cifra sarà venduto/comprato) perchè quella è una media, mentre ogni immobile è diverso, anche nello stesso palazzo, allo stesso piano. In oltre sapere il valore medio al mq è inutile anche perchè i mq sono un parametro non principale, direi addirittura entro certi limiti marginale per sapere quanto vale un immobile, pertanto se i mq sono marginali, figuriamoci il valore medio al mq. Come capire che i mq sono marginali, entro un certo limite, proviamo a giocare, domanda: vale di più un immobile di 100 mq o di 75?
Per rispondere a questa domanda dovrei sapere 1) dove è ubicato esattamente nel quartiere, perchè conosciamo tutti esempi di vie in un quartiere dove 100 mq valgono meno di 75 posizionati in un'area top, 2) il palazzo, forse nella stesa via 100 mq in un palazzo fatiscente varranno meno di 75 in uno splendido palazzo d'epoca, 3) il piano, perchè è intuitivo che nello stesso palazzo 100 mq al piano rialzato varranno meno di 75 all'ultimo con ascensore, 4) lo stato di manutenzione, perchè nello stesso palazzo, allo stesso piano, 100 mq completamente da ristrutturare varranno meno di 75 completamente ristrutturati, 5) distribuzione e affacci perchè allo stesso piano dello stesso palazzo, nelle medesime condizioni di manutenzione, è possibile che 75 con tripla esposizione, 3 balconi, tutto ben progettato internamente valgano di più di 100 mq con affaccio unico e magari camere passanti, 6) la situazione giuridica, a parità dei punti precedenti 75 mq con tutte le conformità e senza trascrizioni varranno di più di 100 mq ipotecati.
Insomma in poche righe vediamo che rispondere alla domanda valgono di più 75 mq o 100 prevede la risposta ad almeno altre 6 domande, quindi almeno per questo esempio, è il settimo parametro, ovvero se i primi sei punti sono identici allora 100 mq varranno di più.
Allora come si fa una valutazione: vedendo l'immobile, ovviamente con gli occhi esperti di un mediatore non alle prime armi, in quel modo potrà valutare quel singolo appartamento, per le sue singolari e irripetibili peculiarità.
Concludo nel dire che, quindi, se valuto un immobile 100mila dopo averlo visto, è irrilevante scoprire se sia 50 mq o 55, varrà sempre 100mila.
I mq esatti mi serviranno per essere precisi nella pubblicità e nello scrivere i contratti.
Ciao!
