Prima Casa + particelle di terreno agricolo. Tasse e prelazione

[Savetta]

Ciao a tutti.
Sto valutando l'acquisto di una casa con giardino pertinenziale più 3 particelle aggiuntive (2 di seminativo arboreo e una di prato).
Le particelle di terreno sono tassate come prima casa o in modo ordinario (tutto il blocco, terreni più giardino sono sui 6000 mq)?
So che bisogna mandare la raccomandata ai vicini per la prelazione. Vale su tutto il blocco o per tutelarmi (scrupoli miei soliti) posso mettere la sospensiva sul mancato esercizio su una sola particella?

 

[francesca63]

Le particelle di terreno sono tassate come prima casa o in modo ordinario (tutto il blocco, terreni più giardino sono sui 6000 mq)?

Come prima casa sarà tassato il terreno pertinenziale, non il resto, ma devi verificare bene la situazione attuale, e magari avere un preventivo dal notaio per le imposte.

So che bisogna mandare la raccomandata ai vicini per la prelazione.

Dipende; il venditore deve farlo se i vicini hanno i requisiti richiesti per esercitare il diritto di prelazione.
In casi come quello descritto, la prelazione dovrebbe riguardare tutto in blocco ( cioè i vicini, ammesso che ne abbiano diritto, devono comprare tutto come da contratto che gli viene notificato, e non possono esercitare la prelazione solo su una particella).

 

[Savetta]

Come prima casa sarà tassato il terreno pertinenziale, non il resto, ma devi verificare bene la situazione attuale, e magari avere un preventivo dal notaio per le imposte.

Sì, gli ho mandato una mail con tutti i dati catastali.

I vicini hanno campi coltivati estesi, vedremo chi ha i requisiti e starò col fiato sospeso per 1 mese dalla raccomandata
Speriam di no

Grazie Francesca, sei sempre disponibile

 

[Archimede Spadaccino]

Le particelle che stai acquistando di che dimensioni sono ? oggi sono coltivate o sono utilizzate come giardino della casa. Se son coltivate vanno tassate al 15% del valore che darete al terreno al momento del rogito e bisogna aspettare il mese per l'eventuale diritto di prelazione dei confinanti aventi diritto. Nel caso in cui non fossero coltivate ma utilizzate come cortile o giardino della casa potresti al momento del rogito dire al notaio che effettivamente sono una pertinenza e non ci sarebbe più il diritto di prelazione e la tassazione sarebbe come per l'abitazione o al massimo al 4% se non ricordo male.

 

[brina82]

Le particelle che stai acquistando di che dimensioni sono ? oggi sono coltivate o sono utilizzate come giardino della casa. Se son coltivate vanno tassate al 15% del valore che darete al terreno al momento del rogito e bisogna aspettare il mese per l'eventuale diritto di prelazione dei confinanti aventi diritto. Nel caso in cui non fossero coltivate ma utilizzate come cortile o giardino della casa potresti al momento del rogito dire al notaio che effettivamente sono una pertinenza e non ci sarebbe più il diritto di prelazione e la tassazione sarebbe come per l'abitazione o al massimo al 4% se non ricordo male.

Penso più che indicare/dichiarare se siano coltivate o meno, il che potrebbe sempre essere opinabile (mettiamo vi sia anche solo un albero da frutto, e diventerebbe una particella coltivata!), valga l'iscrizione in catasto: tutto ciò che non è stato trasferito al catasto fabbricati ma risulta ancora al terreni, come quelle 3 particelle, allora dovranno essere considerate terreni a tutti gli effetti, e non come corte relativa all'abitazione.

Ciao a tutti.
Sto valutando l'acquisto di una casa con giardino pertinenziale più 3 particelle aggiuntive (2 di seminativo arboreo e una di prato).
Le particelle di terreno sono tassate come prima casa o in modo ordinario (tutto il blocco, terreni più giardino sono sui 6000 mq)?
So che bisogna mandare la raccomandata ai vicini per la prelazione. Vale su tutto il blocco o per tutelarmi (scrupoli miei soliti) posso mettere la sospensiva sul mancato esercizio su una sola particella?

Non vi è altro terreno intorno alla casa, pertinenziale ovvero come corte, presente nella planimetria dell'abitazione?

 

[Savetta]

Non vi è altro terreno intorno alla casa, pertinenziale ovvero come corte, presente nella planimetria dell'abitazione?

Allora, la casa ha la sua corte pertinenziale che ha lo stesso mappale e un suo subalterno. Il recinto racchiude anche le tre particelle che fanno parte del catasto terreno: 2 seminativo arboreo e un prato. Sono effettivamente coltivate perché vi sono più alberi da frutto.
Adesso si è creato un contrasto tra notaio e l'agente. Il notaio mi chiede il valore specifico dei 3 terreni per potermi indicare nel preventivo le tasse, l'immobiliarista nel preliminare vuole inserire il prezzo dell'intero pacchetto e basta.
A me va bene pagare le tasse separate e non da "prima" casa sui terreni, anche perché, se venisse considerato tutto un intero giardino, la casa rischierebbe di diventare un a8.
A questo punto chiedo:
1) come faccio calcolare il valore dei terreni?
2) Il notaio mi anche detto che esiste il rischio che la prelazione venga esercitata sulla singola particella (anche se l'interpretazione in tal senso è minoritaria). Posso tutelarmi mettendo nel preliminare la condizione sospensiva che non accetto alcuna riduzione di quei 6000 mq? Se mi tolgono una fettina di terreno la casa perde molto del suo valore (quello che gli ho dato io, ovvio). L'agente è restio all'introduzione di clausole nel suo modello standard.




Grazie

 

[brina82]

Allora, la casa ha la sua corte pertinenziale che ha lo stesso mappale e un suo subalterno. Il recinto racchiude anche le tre particelle che fanno parte del catasto terreno: 2 seminativo arboreo e un prato. Sono effettivamente coltivate perché vi sono più alberi da frutto.
Adesso si è creato un contrasto tra notaio e l'agente. Il notaio mi chiede il valore specifico dei 3 terreni per potermi indicare nel preventivo le tasse, l'immobiliarista nel preliminare vuole inserire il prezzo dell'intero pacchetto e basta.
A me va bene pagare le tasse separate e non da "prima" casa sui terreni, anche perché, se venisse considerato tutto un intero giardino, la casa rischierebbe di diventare un a8.
A questo punto chiedo:
1) come faccio calcolare il valore dei terreni?
2) Il notaio mi anche detto che esiste il rischio che la prelazione venga esercitata sulla singola particella (anche se l'interpretazione in tal senso è minoritaria). Posso tutelarmi mettendo nel preliminare la condizione sospensiva che non accetto alcuna riduzione di quei 6000 mq? Se mi tolgono una fettina di terreno la casa perde molto del suo valore (quello che gli ho dato io, ovvio). L'agente è restio all'introduzione di clausole al suo modello standard.




Grazie

Penso sia corretto pagare le tasse su 4 oggetti: casa e corte che stanno in catasto fabbricati, e andranno come prima casa, mentre per i terreni pagherai le tasse corrispondenti.

Sì, metterei una sospensiva: o tutto o niente, rogitando in un solo giorno.

Penso sia corretto che i vicini, nel caso, possono far valere la prelazione, per i terreni.

 

[Archimede Spadaccino]

Scusate se insisto, la sola presenza di alcuni alberi da frutto su un terreno agricolo non evince la sua destinazione, i campi per essere oggetto della prelazione devono essere coltivati e dare dei frutti (che non sono 10 Kg di albicocche o pere) ma quintali di grano o mais etcc etcc, in definitiva devono produrre un reddito.. Ho da poco venduto una casa che oltre a 2500 mq di giardino pertinenziale aveva un altro mappale censito al catasto terreni di circa 8000mq, per lo più piantumato con essenze arboree ed alcuni alberi da frutto, il notaio stesso ci ha detto che siccome quel terreno non era abitualmente coltivato e non produceva redditi poteva tranquillamente considerarsi ulteriore pertinenza della casa. Per quanto riguarda il timore del cambio di categoria catastale le dimensioni del giardino sono solo una delle caratteristiche che un immobile deve possedere per essere considerato di lusso ma non basta, ci sono poi le dimensioni le finiture, le caratteristiche tecniche , la presenza della piscina etc etc.

 

[francesca63]

i campi per essere oggetto della prelazione devono essere coltivati e dare dei frutti (che non sono 10 Kg di albicocche o pere) ma quintali di grano o mais etcc etcc, in definitiva devono produrre un reddito..

Non è del tutto vero, dipende dalla situazione concreta:
Qui qualche spiegazione, sulla possibilità di considerare il terreno agricolo come pertinenziale, e quindi non soggetto a prelazione.

L'oggetto della prelazione agraria - Federnotizie prelazione agraria

L'oggetto della prelazione agraria

www.federnotizie.it

 

[Archimede Spadaccino]

Cara Francesca, proprio il tuo articolo nelle ultime righe precisa che: il diritto di prelazione è Escluso per il terreno che può essere considerato strettamente pertinenziale all' abitazione (giardino , orto, cortile, parco). La porzione di terreno pertinenziale all'abitazione, perde infatti la connotazione agricola per assumere la stessa destinazione del bene principale. La presenza di una recinzione che abbraccia l'intera proprietà(casa e terreno) può essere indice di pertinenzialità come la presenza di piante decorative tipiche dei giardini. Al contrario è difficile considerare pertinenziale all'abitazione un terreno coltivato a frumento o un vigneto etc.