1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Vi spiego ho una cliente che nel 2011 ha comprato un immobile di 142000,00 euro ricevendo un mutuo di 115000,00 a tasso variabile. Premesso che ha sempre pagato regolarmente, anche se ha perso il lavoro, può trasferire il mutuo su un altro immobile che vorrebbe acquistare il nuovo immobile lo acquisterebbe per 150000,00 vendendo il suo alla stessa cifra. purtroppo non ha reddito dimostrabile a parte che percepisce un mantenimento di 1000,00 euro dal suo convivente, che non vuole figurare i mille euro vengono versati puntualmente dal convivente dipendente statale, sullo stesso conto corrente dove viene addebitata la rata. Mutuo rimanente 110000,00 con 25 rate pagate puntualmente. La clliente non ha altri prestiti, e non ha mai avuto disguidi con banche, ultimo prestito pagato sempre puntualmente ed ormai estinto.
     
  2. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    NO...il mutuo e il relativo contratto seguono solo ed esclusivamente l'immobile in oggetto
     
  3. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    La traslazione d'ipoteca è possibile anche se difficile.
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  4. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    spigati meglio, grazie
     
  5. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    mai e dico mai visto una azione di questo tipo accettata da una banca..questa operazione che giuridicamente non trova alcun impedimento è in realtà di difficile attuazione per la mancanza di consenso da parte delle banche che non hanno alcun interesse ad realizzare una sostituzione della garanzia ipotecaria, vuoi per l’assenza di guadagni, vuoi perché simili manovre non sono di ordinaria operatività.
    Il senso del mio intervento derivava dal fatto che le banche ti darebbero tale opportunita' se ti chiamassi Berlusconi o Agnelli o nomi simili...viceversa le tue possibilita' sono pari a zero
     
  6. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Non mi risulta sia così difficile o quasi impossibile come dice l'amico Andrea, alla banca cambia nulla avere in garanzia un immobile piuttosto che un altro magari di valore superiore.
    La difficoltà stà nel fatto che al momento della vendita del primo immobile il mutuo rimarrebbe senza garanzia e solo all'acquisto del nuovo immobile (10 minuti dopo) tornerebbe ad averla con la nuova ipoteca.
    Per superare il tutto bisogna fare vendita e acquisto in contemporanea e ci vuole un notaio sveglio.
     
  7. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    vorrei provare chissa che m i riesca guadagnerei quattro volte
     
  8. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Bisogna solo provarci;)..e capire quanto non sia cosi' facile
     
  9. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io sono assolutamente convinto che è veramente difficile, ma non impossibile anche perchè il nuovo immobile ha più valore intrinseco, e più nuovo.
     
  10. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    leggendo le caratteristiche finanziarie mi pongo delle domande:
    a) la signora percepisce solo 12.000 euro annui e paga rate per un mutuo da 115.000 euro;
    b) venderebbe il suo a 150.000 comprandone un altro a pari valore;
    c) il suo credito è in bonis;
    d) nulla viene detto riguardo la sua situazione generale, se la signora presenta la dichiarazione dei redditi e con quali livelli di reddito.
    Con queste caratteristiche l'accertamento sembrerebbe garantito

    Ma a parte questo, seppure il codice non precluda questa operatività esiste un problema procedurale che interessa il processo di erogazione del credito.

    Per la banca è come se erogasse un nuovo mutuo che servirebbe a estinguere il vecchio. Seppure la procedura sembri la stessa vi assicuro che non è così e deve passare attraverso apposite delibere. In aggiunta non è detto che la banca applichi i medesimi criteri che utilizzò all'erogazione del primo mutuo, quindi potrebbe accadere che rifiutino la nuova erogazione.

    Inoltre, il funzionario che oggi predisporrebbe la pratica potrebbe non essere il medesimo che erogò nel 2011, quindi perché dovrebbe prendersi in carico un problema simile se le procedure lo "proteggono"?

    Detto questo "tentar non nuoce" e un tentativo lo farei comunque anche se mi sorprenderei se fosse accolto positivamente
    Kurt
     
  11. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    il funzionario è lo stesso ad onor del vero la signora vorrebbe concludere dopo settembre, ed intenderebbe locare l'appartamento nuovo mentre lei andrebbe a coabitare con la sorella in modo gratuito, per cui percepirebbe anche l'affitto di 550 euro
     
  12. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Non è un nuovo mutuo è solo una traslazione d'ipoteca.
     
  13. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    dunque dovrebbe costare meno anche meno a livello notarile
     
  14. Kurt

    Kurt Membro Attivo

    Altro Professionista
    I mutui immobiliari vengono rilasciati a per lo scopo dichiarato in atto.
    Mutare l'oggetto del contratto (finanziamento per acquisto di una casa in via xx ecc.ecc.) è variare dell'essenza stessa del contratto (si tratta di finanziamento finalizzato a uno scopo: io banca finanzio te perché acquisti quel determinato bene e in cambio tu ti impegni a ripagarmi, interessi compresi, in x rate da tot e a fornirmi garanzia ipotecaria su tale immobile).

    Diverso è concedere un finanziamento non finalizzato (p.es. scoperto di conto corrente garantito da ipoteca su un immobile) In questo caso io banca finanzio te e tu mi pagherai interessi addebitati su conto corrente e il capitale o con versamenti periodici o a scadenza e mi fornisci una garanzia che può essere anche ipotecaria ma a me banca non interessa cosa fai dei soldi.

    Comprenderete che i contratti sono differenti e le modalità di rinegoziazione sono ben diverse.

    Aggiungo che nel caso dei mutui ipotecari se il contratto non viene rifatto la banca non ha titolo per agire in ipotesi di morosità.
    Qualsiasi giudice gli negherebbe le azioni intraprese perché il contratto si riferisce ad altra fattispecie:

    Anche se vi può sembrare surreale considerate di essere in aula ad assistere all'udienza e l'avvocato della banca inizia con "la mia cliente ha concesso un mutuo a tizio e questi non mi paga" l'avvocato di controparte eccepisce "scusi ma il mutuo a quale titolo è stato concesso? per l'acquisto di quale casa?"
    Le parti esaminano il contratto e l'avvocato di controparte "ma il mio cliente non ha quella casa e mostra l'estratto catastale in cui si evidenzia l'unica proprietà (quella nuova) quindi non è tenuto a pagare per una casa non sua e del resto se la banca ha concesso la cancellazione dell'ipoteca vuol dire che nulla le era più dovuto"
    banca "ma la banca ha concesso lo spostamento dell'ipoteca" controparte " allora non è più un contratto di finanziamento immobiliare finalizzato all'acquisto di quella casa ma altro contratto, cioè finanziamento personale verbale, quindi proibito per legge, ergo come tutti i contratti contro legge non valido tra le parti"
    Richiesta respinta: a questo punto la banca ha solo una soluzione causa per arricchimento senza giusta causa... sapete come va a finire? che chiudono la pratica e licenziano il funzionario..

    Anche se detto in modo scherzoso (spero si sia capita l'intenzione) le cose stanno così, non si tratta di una semplice traslazione di ipoteca ma dell'estinzione di un contratto e della stipula di un nuovo contratto.
    Kurt
     
  15. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io ho detto alla cliente di andare a parlare con il direttore della banca, vedremo come finisce.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina