Quando di mezzo ci sono le Belle Arti

[ginore]

Gentili amici,

ho raggiunto l'accordo col costruttore per l'acquisto di un immobile per civile abitazione, locato ad una giovane coppia da pochissimo (contratto di 4 anni + eventuale rinnovo di altri 4), soggetto al vincolo delle Belle Arti.
Come ben sapete il Ministero dei Beni Culturali può esercitare opzione di acquisto entro due mesi dalla trascrizione del primo rogito, per questo è necessario procedere con un secondo rogito per consolidare la compravendita.
Dopo estenuante trattativa, per permettere la conclusione positiva, ho accettato di sborsare il 90 % del prezzo pattuito già al primo rogito.

I quesiti che vi pongo sono questi:

1) fiscalmente, ai fini degli "oneri" quali pagamento spese condominiali, ICI ed IRPEF, ma anche degli "onori" come la riscossione dell'affitto in corso, in quale data divento proprietario? al primo od al secondo rogito?

2) se malauguratamente (ipotesi probabilmente remota) le Belle Arti esercitassero il loro diritto di prelazione sull'immobile entro i canonici 60 giorni, cosa succederebbe? i soldi da me versati (più l'IVA al 10%) mi verrebbero restituiti? e da chi? è opportuno, nell'ipotesi di tale evenienza, inserire una clausola, nel primo rogito, con la quale viene specificato che io avrei diritto al rimborso integrale delle somme già versate (comprensive anche del'IVA)?

3) ultima: essendo l'appartamento oggetto della compravendita soggetto ad ipoteca per mutuo stipulato a suo tempo dal costruttore, il notaio mi ha detto che dovrò versare una parte del corrispottettivo pattuito al costruttore ed una parte direttamente alla banca (è richiesta la presenza di un funzionario della banca stessa, al momento del rogito) per l'estinzione del mutuo (contratto dal costruttore) e della conseguente ipoteca gravante sullìappartamento.
Procedura corretta?

Grazie anticipatamente per i contributi che potrete gentimelmente darmi

 

[Limpida]

Ti rispondo solo perché affascinata dal tuo gatto!
I "due rogiti" che citi, credo che siano uno un preliminare e l'altro il rogito che farai se entro due mesi il Ministero dei beni culturali non esercita la prelazione sull'immobile. Sarai Proprietario al ROGITO. Ma se il Notaio hai diritto di sceglierlo tu, possibile che non possa chiariti le idee su cosa ci sia scritto su quel preliminare affinché tu possa essere tutelato?

 

[Paolino87]

Scusate, qualcuno sa se questi 60 gg devono passare "per forza" oppure esiste la possibilità che la soprintendenza dichiari prima il non esercizio di prelazione? (oppure anche il caso contrario cioè la prelazione)

 

[ginore]

Paolino87 ti rispondo anche se con ritardo:
allora, vanno fatti necessariamente due atti (il primo NON è è un preliminare ma un atto vero e proprio di compravendita) di cui nel primo si condiziona la validità dell'atto stesso alla mancata prelazione da parte delle Belle Arti.
60 giorni devono passare per forza perchè si tratta del limite entro il quale, in assenza di prelazione, si considera il NON intreesse delle Belle Arti ad esercitare il diritto di prelazione (come dire: se entro due mesi non ti dico nulla significa che non mi interessa comprare il tuo bene) e quindi si può procedere con il secondo atto con il quale viene ribadito "l'avveramento" del primo atto e quindi si concretizza il passaggio di proprietà a tutti gli efetti.
60 giorni è il tempo quindi che bisogna lasciar passare tra i due atti, nulla vieta di far passare anche più tempo (c'è chi aspetta anche un anno ma si tratta di una libera scelta delle due controparti per motivi di pura convenienza stabiliti dalòle parti; meno di 60 giorno NO perchè le Belle Arti potrebbero esercitare la prelaziione (evento rarissimo se non improbabile ma possibile, teoricamente le Belle Arti potrebbero esercitare il loro diritto anche dopo una settimana comunque non si è mai sentito che abbiano risposto: non ci interessa quindi lei venda pure il bene a chi vuole.......) rendendo nullo il primo atto.

Spero di essere stato chiaro.

 

[Paolino87]

Si si il discorso dei due atti lo so bene! Ho fatto il primo atto a metà ottobre.. Quindi devo aspettare ancora un mese e spero vada tutto per il meglio per fare il secondo atto! Mi chiedevo solo se questi 60 gg erano necessari oppure, come ha detto lei nell'ultima frase, che possa succedere che rispondano: non ci interessa quindi lei venda pure il bene a chi vuole.. Ma a quanto ho capito non è mai successo... Vabbè aspetterò! Grazie per la risposta

 

[ginore]

Proprio così!
Ormai manca poco.....