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  1. Babs

    Babs Membro Junior

    Privato Cittadino
    Gent.mi
    vorrei acquistare un appartamento da una società immobiliare... da quanto ne so in passato avevano preso (da assicurazione) alcuni condomini con relativi box e negozi (ai tempi occupati da affittuari e hanno rivenduto quasi tutti gli appartamenti... uno di quelli rimasti è quello che vorrei acquistare... mi è stata data una bozza della “Proposta Irrevocabile” da sottoscrivere... ci sono dei punti che non mi sono chiari:
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    b. Pagamenti e termini di sottoscrizione del contratto preliminare e del rogito

    La somma di € ............ ( euro ............ /00) sarà versata, per mezzo di assegni circolari non trasferibili, intestati alla società .................... quale caparra confirmatoria, al momento della sottoscrizione del contratto preliminare di compravendita che dovrà stipularsi entro e non oltre la data del .............(di seguito la “Data di stipula del Preliminare”).
    Mentre la restante somma di € .............( Euro ................ /00) a saldo del prezzo, verrà corrisposta, per mezzo di assegni circolari non trasferibili, intestati alla società ........................, contestualmente alla sottoscrizione dell’atto definitivo di compravendita che dovrà avvenire entro e non oltre la data del .........(di seguito la “Data di stipula del Rogito”).

    5. Sottoscrizione del Rogito
    In caso di accettazione della presente Proposta, l’atto definitivo di compravendita dell’Immobile (di seguito il “Rogito”), sarà sottoscritto dal Proponente e dalla Venditrice, presso lo studio del Notaio___________________, in via ___________________, entro e non oltre la Data del Rogito sopra indicata.
    La Venditrice si impegna ad informare tempestivamente il notaio della data di sottoscrizione.
    La Venditrice garantirà esclusivamente la proprietà dell’Immobile e che lo stesso sarà trasferito libero da iscrizioni e trascrizioni di cui all'articolo 1482 c.c. (con esclusione delle ipoteche iscritte a favore di Banca X, Banca Y e Banca Z e Banca K, che saranno assentite di cancellazione al momento della sottoscrizione dell'atto notarile); l'atto notarile non conterrà ulteriori garanzie a favore dell'acquirente rispetto a quelle poc'anzi indicate, con esclusione altresì del rimedio dell'articolo 1538 c.c.
    La vendita avverrà nello stato di fatto e di diritto in cui si troverà l’Immobile alla data del Rogito, con tutti gli annessi e connessi, dipendenze, pertinenze, usi, diritti, locazioni, azioni e ragioni, servitù attive e passive, apparenti e non apparenti, in atto legalmente esistenti, così come dalla Venditrice si possiede e si ha diritto di possedere, con la proporzionale comproprietà sugli enti, locali, spazi ed impianti in comunione. A tal fine il Proponente dichiara di aver visionato l’Immobile e di non aver nulla da eccepire riguardo allo stato di fatto e di diritto dello stesso e che rinuncerà, altresì, alla garanzia di conformità degli impianti, sia dell’Immobile sia dell’edificio in cui lo stesso ricade.
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    I miei dubbi sono:
    Prima della firma della “Proposta Irrevocabile” quali sono i documenti che devo richiedere alla Società "Venditrice" e quali invecie mi devo procurare io (in tal caso rivolgendomi a chi, notaio,... avvocato....) soprattutto inerenti ai dubbi di seguito esposti:
    1) io dovrò fare richiesta di un mutuo, essendoci delle ipoteche, la banca alla quale farò richiesta di mutuo non è che essendoci ipoteca mi negherà il mutuo?
    2) Le spese per la cancellazione delle ipoteche a carico di chi deve essere?
    3) Mi viene richiesto il pagamento con assegni circolari intestati alla società "Venditrice" è corretto anche in presenza di Ipoteche e quindi immagino di finanziamenti / mutui?
    4) è vero che acquistando da una società, se questa fallisse nell'arco dei prossimi due anni, l'eventuale esecutore fallimentare potrebbe rivalersi sulla casa da me acquistata?
    5) eventuali ulteriori vostri suggerimenti
    Grazie per l'aiuto

     
  2. mario saraceni

    mario saraceni Membro Ordinario

    Altro Professionista
    ciao a me sembra una cosa un pò troppo contorta. consigliati con un notaio e/o un legale esperto di diritto immobiliare. l'immobile deve essere libero al momento del rogito da ipoteche e questo di solito deve essere cura del venditore che si fa carico delle spese. però potrebbe essere gestita la cancellazione anche da parte di un tuo consulente...il tutto se condito da un prezzaccio. sul punto 4 in base alla revocatoria non so dirti.posso segnalarti un eccellente avv su roma se ti occorre . mario
     
  3. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ciao Babs, innanzitutto è normale che vengano venduti immobili sui quali gravano ipoteche e spesso pignoramenti esecutivi.
    L'importante è che tutta la trafila sia seguita da un professionista, in questo caso
    un notaio, che al rogito abbia tutta la documentazione necessaria.
    La banca eroga il mutuo tenendo presente la tua capacità di rimborso e il valore dell'immobile: naturalmente lo farà solo in presenza di rogito e cancellazione delle ipoteche anche contestualmente al rogito.
    Le spese per la cancellazione delle ipoteche sono a carico della parte venditrice.
    L'assegno circolare dovrà essere intestato alla società venditrice solo se le ipoteche saranno state preventivamente cancellate. verranno invece fatti più assegni intestati ai titolari delle ipoteche stesse qualora la cancellazione dovesse avvenire contestualmente al rogito e di questo si farà carico il notaio rogante.
    Il fallimento del venditore non avrà effetto sull'acquirente qualora si tratti di prima casa e il prezzo sia in linea con il valore di mercato.
     
    A Bagudi e Rosa1968 piace questo messaggio.

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