Quesito su vendita quote nuda proprietà con diritto di abitazione

[Denkmal77]

Buongiorno,

vorrei porre il seguente quesito: mia sorella convive con mia madre autosufficiente nell'alloggio familiare di proprietà di mia madre che ne detiene anche il diritto di abitazione a seguito del decesso di nostro padre avvenuto anni addietro.
Attualmente mia madre è proprietaria di 4/6 con diritto di abitazione del coniuge superstite, mentre io e mia sorella deteniamo 1/6 ciascuno di nuda proprietà.
Al fine di liquidare anticipatamente le quote mia sorella ora acquisterebbe l'intera nuda proprietà della casa nella quale continuerà a risiedere assieme a nostra madre.
Pertanto acquisterebbe tutte le quote di mia madre oltre alla mia quota di 1/6.
In questo caso è corretto che lei acquisti l'immobile a prezzo scontato (detraendo dal valore di mercato la quota del 35% del diritto di abitazione di nostra madre) oppure, visto che lei vive nell'alloggio da anni senza pagare l'affitto e continuerà a risiederci in futuro, sarebbe più equo che lei corrisponda un prezzo maggiorato rispetto a quanto previsto per la nuda proprietà?

Grazie.

 

[francesca63]

la quota del 35% del diritto di abitazione di nostra madre

Le percentuali di valore della nuda proprietà sono stabilita a fini fiscali, e non sono da seguire pedissequamente.
Il prezzo da corrispondere generalmente viene deciso tra le parti, e può essere diverso: anche se nella realtà tali percentuali spesso vengono utilizzate anche per le vendite, a maggior ragione tra eredi comproprietari.
Dovete comunque trovare un accordo, le tabelle possono essere una base ragionevole.
Secondo me il fatto che tua sorella viva già in quell’immobile e’ del tutto ininfluente, e onestamente non vedo perché tua madre avrebbe dovuto far pagare l’affitto ad una figlia convivente.

è corretto che lei acquisti l'immobile a prezzo scontato

Scontato rispetto a cosa ?
Il prezzo della nuda proprietà è inferiore a quello della proprietà piena, ma non si tratta di uno “sconto”, ma di pagare il giusto in base a quello che si compra.

 

[ingelman]

Cara o caro @Denkmal77

Dal punto di vista giuridico tua sorella acquisterebbe la nuda proprietà, mentre il diritto di abitazione di tua madre resta pienamente valido fino alla sua naturale estinzione.

Di conseguenza il valore corretto è quello della nuda proprietà, calcolato sottraendo dal valore di mercato dell’immobile il valore del diritto di abitazione (in base all’età di tua madre e ai coefficienti previsti).

Il fatto che tua sorella viva da anni nell’immobile senza pagare un affitto non incide sul valore della nuda proprietà: sono aspetti familiari che non modificano la stima giuridica del bene.

Se ritenete opportuno tenerne conto, può essere una scelta di equità tra di voi, ma non è un obbligo giuridico.

Poi esistono i rapporti personali ... (non sò in che rapporti siete)
se ritenete che la situazione di fatto (uso esclusivo dell’immobile, risparmio di affitti negli anni, futura continuità abitativa) debba essere compensata, questo può essere fatto con un conguaglio concordato tra le parti.

Ps, Probabilmente tua sorella si infastidirà della tua pretesa ...... Comunque queste considerazioni prescindono dal valore del bene, il calcolo corretto è quello del valore della nuda proprietà ..... il resto sono considerazioni vostre