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  1. Samuele Mirotta

    Samuele Mirotta Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Cari colleghi,

    vi sottopongo la problematica che sto attraversando con una mia cliente.
    Per aiutarvi meglio vi riporto in seguito tutta la situazione (per ovvi motivi di privacy userò solo i nomi di battesimo):
    1. Acquisto immobile con annesso box pertinenziale;

    2. All'atto di acquisto Remo e Rita (genitori) costituiscono i seguenti diritti reali:
    Remo: usufrutto con accrescimento a favore del coniuge superstite 4/8
    Remo: nuda proprietà per 1/8
    Rita: usufrutto con accrescimento a favore del coniuge superstite 4/8
    Rita: nuda proprietà per 1/8
    Mentre a Sandro e Mariano (figli) vanno i seguenti diritti reali:
    Sandro: nuda proprietà per 5/8
    Mariano: nuda proprietà per 1/8

    3. Remo (purtroppo) muore e da lì scoppia il panico, poiché neanche i più zelanti tecnici del catasto ci hanno saputo aiutare. Ovviamente, in successione cade solo il diritto di nuda proprietà, in quanto l'usufrutto in capo a Remo (4/8) si va ad unire a quello della moglie Rita, diventando così usufrutto per 8/8 (1/1), mentre il diritto di nuda proprietà viene trasferito in parti uguali di 1/3 ciascuna alla moglie ed ai due figli.
    Il problema è che in Catasto insistono che Rita ora vanta una quota di piena proprietà, essendosi (a loro dire) verificato il ricongiungimento di una quota dell'usufrutto con la nuda proprietà di cui lei era già titolare.

    Secondo la mia ipotesi la visura dovrebbe essere la seguente:
    Rita: usufruttuaria per 1/1
    Rita: nuda proprietà per 4/24
    Sandro: nuda proprietà per 16/24
    Mariano: nuda proprietà per 4/24

    Qualunque aiuto è ben accetto.
    Grazie e buon lavoro.
     
  2. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Si potrebbe anche scrivere
    Rita Piena proprietà 4/24
    Rita Usufrutto 20/24
    Sandro: nuda proprietà 16/24
    Mariano: nuda proprietà 4/24
     
  3. Samuele Mirotta

    Samuele Mirotta Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Grazie per la risposta, quello che però non mi quadra è perché Rita dovrebbe avere una quota di piena proprietà? Ovvero, per effetto della morte del marito, Rita dovrebbe diventare unica usufruttuaria. Perché dividere un diritto reale minore in 2 quote tanto diverse tra loro?
     
  4. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    perché eredita 1/3 dal marito. di solito è l'usufrutto che non cade in successione
     
  5. Samuele Mirotta

    Samuele Mirotta Membro Junior

    Agente Immobiliare
  6. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Scusa ma perché Rita usufruttuaria di 20/24 e non 1/1?
     
  7. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Chi usufruirebbe dei restanti 4/24?
     
  8. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Lei come piena proprietaria
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    E' forse superfluo ma se hai fatto la domanda forse la risposta deve essere più esplicita:

    Rita piena proprietà 4/24 = nuda proprietà 4/24 + usufrutto 4/24
    Rita usufrutto 20/24

    Totale:
    Rita usufruisce di 20/24+4/24 di usufrutto = 24/24.

    Solitamente si riportano in catasto le quote complessive dei diritti reali: e credo sia preferibile (se non obbligatorio) indicare la quota di piena proprietà, piuttosto che frazionarla come somma di nuda proprietà+ usufrutto.
    Si indica cioè la quota di usufrutto, laddove non si ha la piena proprietà.
     
    A CheCasa! piace questo elemento.
  10. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Era da un po' che volevo studiare questo thread. Dico la mia. Anche secondo me non vi é piena proprietà da parte di Rita. Rita diventa piena usufruttuaria dovuto all'accrescimento e nuda proprietaria per 1/6 insieme a Sandro 4/6 e Mariano 1/6. Ciò che va in successione é la nuda proprietà che va ad accrescere le quote già esistenti. Facci sapere come finisce.
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Dico anch'io la mia.... è il bello del forum ...
    1) Qui senza offesa, secondo la mia mentalità, solo una mente filosofico-burocratica può concepire un simile pensiero: cerco di spiegarmi.

    Già all'origine la descrizione dei diritti reali di Remo e Rita è viziata nella forma: infatti è improprio dire che sono usufruttuari per 4/8 e nudi proprietari per 1/8.
    Infatti anche per il catasto, che non deve far altro che rappresentare i diritti reali esistenti, vale il concetto [(nuda proprietà+usufrutto)= piena proprietà], quindi era corretto già inizialmente dire che Rita e Remo avevano ciascuno
    - proprietà piena per 1/8
    -usufrutto per ulteriori 3/8

    Mancando Remo, va in successione 1/24 ciascuno della piena proprietà, e si consolidano i rimanenti 3/8 con la quota di usufrutto di Rita.

    un amministratore avrebbe dovuto usare il medesimo ragionamento e quote, avesse dovuto attribuire le spese condominiali ordinarie e straordinarie a questa compagine familiare
     
  12. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Secondo me inizialmente l'usufrutto era su quote indivise per l'intero immobile.
    Quindi, inizialmente, Remo e Rita non avevano la piena proprietà di nulla in quanto ogni ottavo di loro nuda proprietà era gravato anche dall'usufrutto dell'altro coniuge...
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Messa così sussisterebbe in apparenza una certa logica: ma contrasta con la precisazione fornita al par. 5.2 dell'allegato tecnico alla nota 23646 del 12.06.2013 della Direz. Centr. Catasto e Cartografia della AdE, dal titolo [Implementazioni relative alla "quadratura dei titoli e/o quote"], dove specifica che il sistema Docfa, Voltura ecc, verifica che la somma dei titoli e delle quote presenti raggiunga la piena proprietà. In caso negativo il documento in lavorazione viene respinto.
    E precisa che:

    La presenza del diritto di piena proprietà si verifica applicando le regole di seguito esposte:
    * piena proprietà = usufrutto + nuda proprietà
    * piena proprietà = proprietà per l'area + proprietà superficiaria
    * proprietà superficiaria = nuda proprietà superficiaria + usufrutto su proprietà superficiaria
    ..................
    eccetera....

    Per inciso si sottolinea anche che non è ammissibile la prassi che riporta la "nuda proprietà" in presenza del solo "diritto di abitazione". In questo caso nel campo in chiaro associato al diritto di proprietà, si deve riportare (cosa a volte trascurata) la dizione "gravata da diritto di abitazione"

    Al che aggiungerei un commento: sembra palese dall'ultima nota riportata che nella prassi corrente, i professionisti addetti non seguano spesso in modo corretto le indicazioni della procedura catastale, e producano poi quelle situazioni come la corrente del post che ingenerano in buona fede erronee interpretazioni.
     

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