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  1. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Segnalo la circolare 4 del 19/01/2015, allegata.

    OGGETTO: Regime fiscale applicabile, ai fini delle imposte dirette e delle imposte indirette, ai contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili - Articolo 23 del D.L. 12 settembre 2014, n.133


    http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...+19+febbraio+2015/Circolare+n+4E+19022015.pdf
     
    A Antonello, osammot, Silvio Luise e ad altre 4 persone piace questo elemento.
  2. Irene1

    Irene1 Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  3. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sempre preciso e utile bastimento.
     
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie, prego,... scusi... tornerò!

    Approposito....! Non vorrei mettere il dito nella piaga (tanto qui non c'è Carlo...): avete visto la circolare 3/2015 sulla costituzione delle Commissioni censuarie?

    Sono designabili dal Prefetto solo quelli indicati dagli Ordini e Collegi professionali (ing, geom, arch, periti, agrotecnici, o tra le Associazioni di categoria operanti nel settore immobiliare siete inclusi anche voi AI con le vostre associazioni? (eventualmente 1 su 6)?
     
  5. sanmon

    sanmon Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ma l'acquisto con il Rent to buy mette al sicuro L'acquirente che intende acquistare un immobile come prima casa da eventuali procedimenti di Equitalia ?
     
  6. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Mille grazie
     
  7. sanmon

    sanmon Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Mille grazie che?
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    :^^:
     
    A Irene1 piace questo elemento.
  9. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Dell utile allegato.
    Che cosa altro pensavi
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  10. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    MINI GUIDA FISCALE AL RENT-TO-BUY


    Con il contratto di rent-to-buy un immobile viene concesso in godimento di un soggetto al quale è pure attribuito il diritto di acquistarne la proprietà imputando a prezzo, in tutto o in parte, i canoni versati.

    Il rapporto tra il concedente e il conduttore è regolato dalle norme sull’usufrutto.

    Sì, ma come funziona fiscalmente?

    In sintesi estrema (per le spiegazioni dettagliate si rimanda alla circolare di prassi n°4/E/2015):

    TASSAZIONE A DUE VIE

    Il trattamento fiscale da applicare al canone deve essere diversificato tenendo conto della funzione specifica per il godimento dell’immobile o come acconto sul prezzo finale di trasferimento per la quale dette somme sono corrisposte.

    Due i momenti da considerare ai fini tributari:

    a) la locazione (rent);

    b) l’acquisto (buy) ovvero la rinuncia all’acquisto dell’immobile.

    Canoni derivanti dalla locazione (possibile opzione per la cedolare secca) -----------> DISPOSIZIONI PREVISTE PER I CONTRATTI DI LOCAZIONE (sia per quanto riguarda le imposte dirette che quelle indirette)


    Diritto di acquisto e anticipazione del corrispettivo pattuito per la vendita -----------> NORMATIVA FISCALE PREVISTA PER I TRASFERIMENTI DI PROPRIETA’


    CONCEDENTI (proprietari)



    IMPRESE

    PRIVATI



    CANONI CORRISPOSTI PER IL GODIMENTO DELL’IMMOBILE


    IMPRESE

    Nel periodo precedente l’acquisto, il concedente determina il reddito di impresa con le regole della locazione, tenendo conto dei canoni (lettera h, co. 2, art. 109 DPR n°917/1986) per gli immobili strumentali o merce ovvero attribuendo rilevanza al confronto tra canone e rendita, nel caso di immobili a destinazione abitativa (art. 90 TUIR).

    Ai fini IRAP contano i canoni di locazione.

    Fabbricato abitativo

    IVA / REGISTRO

    IVA: Esente ovvero imponibile per opzione se impresa costruttrice/di ristrutturazione.
    REGISTRO: se esente IVA: 2%, se la locazione è imponibile IVA: € 67,00 se il contratto è stipulato per scrittura privata ovvero € 200,00 se il contratto è formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica.

    IVA: Altra impresa: esente.
    REGISTRO: se esente IVA: 2%

    Fabbricato strumentale

    IVA / REGISTRO

    IVA: Esente ovvero imponibile per opzione
    REGISTRO: se esente IVA: 1%, se IVA imponibile: 1%

    PRIVATI

    I redditi da locazione devono considerarsi redditi da fabbricati, con tassazione IRPEF sulla base del confronto tra il canone ridotto del 5% e rendita (co. 4-bis, art. 37 TUIR) con possibile applicazione – limitatamente agli abitativi – del regime della cedolare secca.

    Ai canoni di locazione si applicherà l’imposta di registro con le regole ordinarie: 2% sia con riferimento agli immobili abitativi che strumentali.


    CANONI DESTINATI A PREZZO DI VENDITA


    IMPRESE

    Fabbricato abitativo


    IVA / REGISTRO

    IVA: Imponibile se impresa costruttrice/di ristrutturazione laddove l’immobile sia ceduto entro 5 anni.
    REGISTRO: se IVA imponibile: € 200,00

    IVA: Esente o imponibilità opzionale se impresa costruttrice/di ristrutturazione laddove l’immobile sia ceduto dopo 5 anni.
    REGISTRO: se IVA esente: 2%, se IVA imponibile: € 200,00

    IVA: Esente in altri casi.
    REGISTRO: se IVA esente: 2%

    Fabbricato strumentale

    IVA / REGISTRO

    IVA: Imponibile se impresa costruttrice/di ristrutturazione entro 5 anni.
    REGISTRO: se IVA imponibile: € 200,00

    IVA: Esente o imponibilità opzionale in casi diversi dai precedenti
    REGISTRO: se IVA esente: 1%, se IVA imponibile: € 200,00

    PRIVATI

    REGISTRO: se i canoni sono qualificati come acconto: 3%, se qualificati come caparra confirmatoria: 0,50%


    NOTE


    Nel caso di imponibilità IVA (per effetto dell’opzione dell’impresa locatrice):

    - se immobile di tipo abitativo non A/1, A/8, A/9: 10%
    - se immobile strumentale ovvero immobile A/1, A/8, A/9: 22%
    - se immobile “prima casa” non A/1, A/8, A/9: 4%

    L’aliquota applicata sugli acconti al momento del pagamento può esser variata, senza limiti di tempo, nell’ipotesi in cui, alla stipula dell’atto di trasferimento, si siano modificate le condizioni per l’agevolazione “prima casa” (circolari n°1/1994 e risoluzione n°187/2000).


    TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE


    Nel caso in cui il conduttore eserciti il diritto all’acquisto (attenzione: la circolare n°4/E/2015 si occupa solo del caso in cui dal contratto scaturisca un diritto all’acquisto, non già anche un obbligo all’acquisto), si configura una cessione immobiliare soggetta alla normale disciplina ai fini dell’IVA e dell’imposta di registro.

    La base imponibile IVA è costituita dal prezzo pattuito al netto degli acconti pagati in precedenza dal conduttore.

    Il momento effettivo coincide con l’esercizio del diritto di acquisto.

    IMPRESE

    In caso di cessione dell’immobile, emerge un provento tassabile nella forma di ricavo per gli “immobili merce” (art. 85 TUIR) o di plusvalenza (differenza tra costo di acquisto e prezzo di cessione) per gli immobili strumentali o patrimonio (co. 2, art. 86 TUIR): entrambi i componenti rilevano anche ai fini IRAP.

    PRIVATI

    In caso di cessione dell’immobile, il corrispettivo del trasferimento è tassato come una plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la cessione interviene entro 5 anni dall’acquisto. Il corrispettivo deve essere assoggettato a tassazione, ricorrendone le condizioni previste all’art. 67 del TUIR lettera b, co. 1 (redditi diversi), tenendo conto delle quote del canone imputate in conto prezzo.

    REGISTRO / IPOTECARIA / CATASTALE

    Trasferimenti di immobili strumentali rilevanti ai fini IVA (in regime di esenzione o imponibilità):

    REGISTRO: € 200,00
    IPOTECARIA: 3%
    CATASTALE: 1%

    Per i fabbricati abitativi fuori campo IVA

    “Prima casa”

    REGISTRO: 2% (minimo € 1.000,00)
    IPOTECARIA: € 50,00
    CATASTALE: € 50,00

    Fabbricati diversi dalla “prima casa”

    REGISTRO: 9% (minimo € 1.000,00)
    IPOTECARIA: € 50,00
    CATASTALE: € 50,00

    Per i fabbricati abitativi imponibili IVA

    REGISTRO: € 200,00
    IPOTECARIA: € 200,00
    CATASTALE: € 200,00


    MANCATO TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE


    In presenza di una risoluzione per inadempimento del concedente, questi deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali, mentre se l’inadempimento è imputabile al conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e di trattenere interamente i canoni a titolo di indennità, salva diversa pattuizione.

    In caso di mancato esercizio al diritto di acquisto, a fronte della restituzione al conduttore della quota versata a titolo di acconto sul prezzo, il concedente è tenuto all’emissione di una nota di variazione per l’ammontare complessivo versato, ovvero sia per la quota restituita, sia per quella trattenuta dal concedente. Tale seconda quota, per effetto del mancato acquisto, assume la natura di corrispettivo dovuto per la facoltà dovuta al conduttore e deve, pertanto, essere assoggettata ad IVA con aliquota ordinaria.

    In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, questi è tenuto a restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, oltre gli interessi legali, per cui emetterà una nota di variazione a favore del conduttore.

    Se l’inadempimento è del conduttore, il concedente ha diritto ad acquisire interamente i canoni a titolo di indennità, sicché i canoni perdono la natura di acconto sul prezzo per assumere quella di penalità, esclusa dalla sfera IVA, per cui il concedente dovrà emettere una nota di variazione a rettifica del regime già applicato.

    In caso di mancato esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore ovvero in caso di risoluzione del contratto, con riferimento ai canoni corrisposti quali acconti del prezzo, non si dà luogo alla restituzione dell’imposta di registro corrisposta nella misura del 3%, e ciò anche nell’ipotesi in cui il concedente restituisca tali somme al conduttore.
     
    A dormiente, Bruno Sulis, La Capanna e ad altre 3 persone piace questo elemento.
  11. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Pertanto il proprietario che intende vendere il proprio immobile , con questa formula, incasserà il valore pattuito decurtato dalle tasse sulla locazione.
    Tasse che non avrebbe pagato con una vendita classica.
    Inoltre il conduttore esercita il "diritto" all'acquisto e non "l'obbligo" all'acquisto.
    Senza considerare la tempistica.
    C'è una qualche convenienza per il venditore ad usurfruire di questa formula?
     
    Ultima modifica: 22 Febbraio 2015
    A dormiente piace questo elemento.
  12. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Quindi la sostanza e'che non conviene,a meno che di non aumentare il prezzo di vendita di almeno un 30%.?
     
  13. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E chi lo compra con un 30% in più?
    Questa formula nulla dice nel caso in cui il conduttore smette di pagare e continua ad occupare l'immobile.
    Non avendo il legislatore pronunciato nulla in merito, il proprietario si dovrà affidare ad un legale per far eseguire lo sfratto per morosità, con tutte le problematiche del caso.
     
    A dormiente e Bagudi piace questo messaggio.
  14. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Ma da quel che vedo il rent to buy viene proposto solo sul nuovo.
    Quindi dalla costrizione di dover vendere ed in fretta da parte dell impresa costruttrice.
    Una volta si facevano le cooperative...
    Oggi ci provano con il rent to buy.
    Ma e'follia con la politica degli sfratti in Italia.
     
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non conosco e letto in dettaglio nè la circolare ne il decreto, la mia è solo curiosità.

    Ma è scontato che con questa formula il conduttore esercita "solo" il diritto e non "l'obbligo", o questo particolare dipende dalle pattuizioni?

    Sarebbe curiosa la cessione di un diritto senza il corrispettivo di un obbligo...

    Se l'aspirante venditore è tale, è disposto a vendere a chiunque abbia il corrispettivo richiesto...

    Pensavo che questa formula, fosse una fattispecie di locazione a riscatto!
     
  16. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Non esattamente.
    Questa "formula" è valida sia per l'usato che per il nuovo e, in caso di impresa, se l'ultimazione dell'immobile è avvenuta prima o dopo i 5 anni.

    E' proprio così.
    Solo diritto all'acquisto e non obbligo da parte del conduttore.
    Anche Pennylove lo ha prima dichiarato:
    "Nel caso in cui il conduttore eserciti il diritto all’acquisto (attenzione: la circolare n°4/E/2015 si occupa solo del caso in cui dal contratto scaturisca un diritto all’acquisto, non già anche un obbligo all’acquisto)".
    Salvo mio errore di lettura o interpretazione.

     
    Ultima modifica: 22 Febbraio 2015
  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Effettivamente ti avevo posto la domanda, perchè ricordavo la frase di Penny, che io avevo invece interpretato in modo diverso: cioè che è la circolare ad occuparsi solo del caso in cui scaturisca solo il diritto d'acquisto, non trattando quindi il caso di obbligo. Ci chiarirà il contesto Penny. Buona domenica, che in Sardegna immagino quasi primaverile.
     
    A Antonello piace questo elemento.
  18. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Grazie Bastimento.
    Attendiamo Penny, con la speranza che il freddo e la pioggia, che scende da ieri, lascino il posto al nostro sole.
     
    A Irene1 piace questo elemento.
  19. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Quando il legislatore, all’art. 23 del cosiddetto DL Sblocca Italia, ha parlato del diritto di acquisto del conduttore non pare avere escluso i casi in cui il conduttore, oltre che un diritto, abbia anche un obbligo di acquisto. Infatti, al co. 7 - subordinato – recita il co. 8 - al positivo perfezionamento del procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all'articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell'Unione Europea (TFUE), di cui e' data comunicazione nella gazzetta ufficiale) – precisa che: “Dopo l'articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, e' aggiunto il seguente: “5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprieta' vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprieta', stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione”.

    La circolare di giovedì scorso non prende in considerazione (se non incidentalmente) quest’ultimo caso (che ha ricadute fiscali non indifferenti), ma si occupa solo della questione afferente al “diritto di acquisto” (tale locuzione, declinata in vari modi, ricorre la bellezza di 20 volte nel corpo del documento) dell’immobile concesso in godimento. Alle pagg. 8-9, con esplicito riferimento alle imposte sui redditi, IRAP ed IVA, si legge:

    Il concedente che applica le regole previste nell’ambito del reddito d’impresa, durante il periodo di locazione, rileva i canoni di locazione e contabilizza gli acconti sul prezzo come debiti verso il conduttore, mentre solo nella successiva (ed eventuale) fase di vendita dell’immobile emerge il componente di reddito.

    Ciò premesso, si evidenzia che l’articolo 109, comma 2, lettera a), del TUIR, prevede, per i beni immobili, che i corrispettivi delle cessioni si considerano conseguiti e le spese di acquisizione si considerano sostenute “alla data (...) della stipulazione dell’atto” di compravendita.

    La predetta disposizione stabilisce, inoltre, che non si debba tener conto delle clausole di riserva della proprietà e che la locazione con clausola di trasferimento della proprietà, vincolante per ambedue le parti, venga assimilata alla vendita con riserva di proprietà. In tali ipotesi, infatti, il verificarsi dell’effetto traslativo, differito a mero scopo di garanzia, è voluto da entrambi i contraenti già al momento della conclusione del negozio e, conseguentemente, è a tale data che occorre fare riferimento per individuare il momento in cui ai fini fiscali rileva il trasferimento del bene (cfr. risoluzione n. 338/E del 1° agosto 2008).

    Nella disciplina in esame, invece, si è in presenza di un negozio complesso che, oltre al godimento dell’immobile, prevede, in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore, l’obbligo di cessione dell’immobile stesso da parte del proprietario e l’imputazione in conto prezzo dei soli acconti sul prezzo pagati sino al momento dell’acquisto.

    Non si rileva alcun vincolo che obblighi entrambe le parti del contratto al trasferimento della proprietà dell’immobile, ma è presente un diritto di acquisto attribuito ad una sola delle parti (il conduttore) che, qualora esercitato, obbliga la controparte (il locatore-proprietario) a cedere l’immobile. Di conseguenza, lo schema giuridico che caratterizza la norma in esame non è riconducibile alla locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e, pertanto, non trova applicazione la disposizione di cui all’articolo 109, comma 2, lettera a), ultimo periodo”.

    Che cosa ci dice (di sfuggita) il direttore dell’Agenzia delle Entrate al par. 3.1.1? Ci dice una cosa importante: se c’è un obbligo, vincolante per entrambe le parti, a trasferire la proprietà alla data stabilita, il prelievo non è più differito (come nel classico rent-to-buy con clausola di opzione), ma immediato. Lo scenario di colpo cambia.

    Quando il contratto contiene una clausola di trasferimento della proprietà vincolante per entrambe le parti, tanto da non necessitare più di alcun atto di consenso ulteriore per il suo perfezionamento (da equipararsi al caso del contratto di locazione stipulato contestualmente ad un contratto preliminare che obblighi i contraenti ad addivenire al trasferimento della proprietà del bene oggetto della locazione) – ai fini fiscali (è di questo che stiamo discutendo) - sia per le imposte dirette che per le imposte indirette, l’effetto del trasferimento della proprietà viene anticipato già alla stipula del contratto stesso, con tutto ciò che ne consegue (tributi locali, obblighi condominiali ecc.).

    Tale operazione sarà, quindi, assoggettata alla fiscalità della cessione, assumendo come imponibile l’intero corrispettivo della cessione, e, se il cedente è un’impresa, il ricavo tratto dalla cessione concorrerà per intero a formare l’imponibile dell’esercizio stesso, e, conseguentemente, il bene sarà espunto dal bilancio d’esercizio, entrando nella sfera contabile del locatario-acquirente, il quale, se agisce anche lui in regime d’impresa, avrà, a sua volta, titolo per conteggiare e dedurre gli ammortamenti.

    Ma approfondiamo ancora l’analisi e cerchiamo di capire quello che il Direttore non dice. Nel caso di un contratto di locazione con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti. ove il concedente sia un soggetto IVA, ai sensi dell’art. 2, co. 2, n°2 DPR n°633/1972 “costituiscono cessioni di beni […] le locazioni con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti”. In tale ipotesi, pertanto, è soggetta ad IVA l’intera somma pattuita come corrispettivo dovuto per il trasferimento del bene.

    Se poi il cedente non è un soggetto IVA (oppure è un soggetto IVA che opera in regime di esenzione), il contratto di vendita con riserva di proprietà, richiamato al co. 7 dell’art. 23 sopracitato (ai sensi dell’art. 1523 cod. civ., è tale “il contratto di vendita a rate con il quale il compratore acquista la proprietà della cosa pagata col pagamento dell’ultima rata del prezzo”) dovrebbe essere registrato con l’applicazione dell’imposta proporzionale (senza, quindi, potervi tassare l’atto, come accade – per intenderci - per l’atto sospensivamente condizionato, con l’imposta fissa e rinviare il pagamento dell’imposta proporzionale al momento in cui la condizione si avvera), ma sul punto sarebbe comunque opportuno un ulteriore chiarimento da parte delle Entrate.

    Riguardo poi l’aspetto del rilascio dell’immobile, è da osservare che al rapporto negoziale di rent-to-buy non si applica la disciplina vincolistica prevista delle leggi n°392/1978 e n°431/1998 in tema di locazione di immobili. Ne consegue che il contratto di locazione è totalmente svincolato dalla durata minima dei contratti, del loro automatico rinnovo, della disdetta contrattuale ecc. Il rapporto tra il concedente e il conduttore è regolato dall’assetto codicistico dell’usufrutto: il co. 3 dell’art. 23 precisa, infatti, che si applicano gli articoli da 1002 a 1007 e gli artt. 1012 e 1013 sull’usufrutto. Inoltre il co. 3 richiama anche l’art. 2932 (Esecuzione specifica di concludere un contratto) del cod. civ.

    Chi smette di pagare le rate o si rifiuta di acquistare a fine locazione l’immobile, mantenendo la detenzione dello stesso, dovrebbe essere qualificato come un occupante senza titolo. Al riguardo il co. 5 dell’art. 23 dispone che “il concedente ha diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennita', se non e' stato diversamente convenuto nel contratto”.

    Il legislatore, al co. 1, ci ricorda che: “I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile”. Al fine della sua trascrizione nei Registri immobiliari, tale negozio deve essere stipulato per atto notarile, e, pertanto, se l’atto di rilascio è contenuto in un atto pubblico, tale atto potrebbe valere come titolo esecutivo: il co. 3 dell’art. 474 del Codice di procedura civile inserisce tra i titoli esecutivi proprio “gli atti ricevuti da notaio” (trattasi di un titolo esecutivo stragiudiziale) e, quindi, consentire direttamente di passare all’esecuzione in forma specifica, senza dover transitare attraverso un lungo processo di cognizione (che toglierebbe ulteriore appeal al rent-to-buy) per formare il titolo esecutivo richiesto.
     
    Ultima modifica: 23 Febbraio 2015
    A ingelman, dormiente, ab.qualcosa e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  20. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    L'impaginazione ..... grafica .... è indubbiamente molto professionale :maligno:..... (non fateci caso, è una faccenda tra me e Penny...;))
     

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