Rinnovo contratto con nuova stipulazione "ad uso abitativo" per associazione culturale (club)

[Wingdings]

Ho letto diversi argomenti in tema rendendomi conto della difficoltà di far aderire queste due realtà.

Vi espongo il mio caso. Rinnovo contrattuale. Considerato che il pregresso contratto, (6 + 6 ) in scadenza, era di locazione commerciale (per un'associazione culturale - circolo), sebbene in immobile catastalmente individuato ad uso abitativo, e il proprietario ad oggi,accortosi dell'errore, non intende cambiare destinazione senza però, allo stesso tempo, bloccare l'attività del club al quale deve essere però necessariamente rinnovato (restipulato) il contratto..mi chiedo.... Che contratto stipulare?

1 -Ad uso abitativo in nome e per conto del presidente ma senza citarne la carica né l'associazione, in modo da lasciar vivere il club (quale dimora del presidente) come da sempre ha fatto in tali locali ma con un contratto abitativo in luogo del commerciale? (con legittimi dubbi sulla legalità di tale operazione)

2 -Promiscuo ad uso abitativo ma con svolgimento di attività di associazione culturale (circolo)? (non so se è praticabile)

3 -Altre soluzioni contrattuali che non prevedano cambio di destinazione d'uso dei locali....

Cosa mi suggerite? Grazie in anticipo per l'eventuale aiuto.

 

[ChiaraB di Solo Affitti]

Buongiorno,
credo che l’unica soluzione legittima sia stipulare un contratto di locazione promiscuo, cioè un contratto a prevalente uso abitativo e in parte adibito allo svolgimento dell’attività culturale, della durata di 4 anni più 4. In questo caso entrambe le parti sono tutelate, ma non sarà possibile scaricare fiscalmente l’intero canone di locazione.
Buona fortuna!

 

[Wingdings]

Grazie Chiara, mi è opportuno però fare una precisazione in merito alla tua gradita risposta.
Il circolo in questione ha da tempo un banco bar autorizzato per i soci all'interno dei locali.
Alla luce di ciò presumo per me sia necessario fare un contratto a prevalente uso commerciale. E per tale motivo non credi sia più opportuno fare un contratto di locazione (senza specificare in maniera esplicita che tipo di locazione) con destinazione ad uso circolo privato, intestato al presidente quale persona fisica, ma senza citare l'associazione in sé? Lo so che in tal modo non si risolve il problema della destinazione ma se faccio un contratto a prevalente uso abitativo questo non potrebbe creare problemi per le autorizzazioni sanitarie del bancobar? Ti ringrazio per la cortese attenzione.

 

[ChiaraB di Solo Affitti]

La questione effettivamente è assai complessa.
Tuttavia non è possibile fare un contratto a prevalente uso diverso, quando l’oggetto della locazione è un immobile destinato ad uso abitativo. Inoltre quando le autorità competenti esamineranno tutti i requisiti al fine di concedere o non concedere le necessarie autorizzazioni, analizzeranno sia il contratto di locazione, sia una visura catastale, per cui la destinazione d’uso potrebbe essere un ostacolo e ribadisco anche che i dati catastali vanno indicati per legge sul contratto, per cui non è possibile agire diversamente. A questo punto sarebbe opportuno confrontarsi con le autorità competenti ed esporre il caso, con la finalità di trovare una soluzione idonea o in alternativa optare per un cambio di destinazione d’uso e a quel punto stipulare un contratto ad uso diverso.

 

[Wingdings]

Grazie Chiara, per la tua gentilezza e cortesia. Ultima domanda..qualora le autorizzazioni sanitarie esistessero già (sulla base cioè della precedente locazione) e non fosse opportuno rivolgersi alle autorità competenti, ma solo registrare un nuovo contratto (nel quale non mi pare vi sia l'obbligo di indicare una destinazione catastale), presumo possano esserci meno problemi no? In ogni caso, presserò il locatario a cambiare destinazione d'uso (sebbene non voglia farlo), anche perché ritengo che il conduttore abbia poche colpe in questa vicenda e spero non sia costretto ad abbandonare i locali per colpe non sue.

 

[ChiaraB di Solo Affitti]

Trattandosi di rinnovo contrattuale o proroga, ai sensi dell’art. 3 del D.Lgs 23/2011, entrato in vigore dal 7 aprile 2011, occorre compilare e consegnare all’AdE il nuovo modello 69, che sostituisce il vecchio CDC che era entrato in vigore a luglio 2010 e che andava presentato per le cessioni, risoluzioni o proroghe con la finalità di comunicare i dati catastali. Tuttavia a decorrere dal 7 aprile c.a. questo modello è stato sostituito e nel nuovo modello 69 occorre indicare i dati catastali e inoltre, in caso di immobile ad uso abitativo, come nel caso specifico, occorre anche indicare l’opzione per la cedolare secca sì o no.