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  1. Montecristo

    Montecristo Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Rispolvero la discussione perchè stiamo epr locare un A4 ad un'associazione culturale, è fattibile? In città ce ne sono tanti di casi del genere con A4 locati ad associazioni quindi non aperti al pubblico. Che mi dite?
    Inoltre nell'intestazione del contratto è opportuno scrivere "CONTRATTO DI LOCAZIONE IMMOBILE AD USO DIVERSO DA QUELLO ABITATIVO" o semplicemente "CONTRATTO DI LOCAZIONE IMMOBILE"?
     
  2. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    secondo me, in un abitativo, ci devi mettere anche il nome del conduttore, tipo affitti al presidente dell'Associazione che vi abita.
     
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  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    La frase è sibillina... non per colpa tua. Quale il tuo intendimento?

    1) In un immobile abitativo, ci devi mettere il nome del conduttore che vi abiterà?

    2) In un contratto ad uso diverso dall' abitativo, di un immobile classificato ad uso abitativo, devi mettere il nome dell'Associazione rappresentata dal legale rappresentante....?

    2bis) ... o non puoi locare una u.i. accatastata Ax diversa da A10 ad una associazione? E quale accatastamento dovrebbe essere attribuito? Sia A10 che C1 non sembrano i più adeguati e pertinenti.

    Eppure le associazioni culturali, sportive, politiche ... non risultano attendate sotto i ponti.
     
  4. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    la numero uno non capisco cosa ti domandi e per il resto non é un argomento che ho affrontato.:occhi_al_cielo:
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    La numero uno era una delle possibili due letture della tua frase...: qui la risposta è certa, ma non è scontato che il rappresentante dell'associazione intenda far diventare la propria abitazione, sede del circolo culturale....
    (non è un appunto a te.., ma mi pare abbastanza evidente l'equivoco a cui la nostra lingua può portare.

    La interpretazione nr. due mi parrebbe invece contenere implicitamente la domanda posta da Montecristo: sul forum si sono letti molti pareri, ma una risposta univoca non mi pare sia emersa.
     
  6. Samuele Brignone

    Samuele Brignone Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    A me è capitato: Associazione Culturale con basso afflusso di pubblico, ma il proprietario ha dovuto fare il cambio destinazione d'uso in A/10. Di conseguenza ovviamente contratto 6+6.
     
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  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    @ Samuele:
    Che il contratto diventi un 6+6 è abbastanza comprensibile (usi diversi da abitativi)

    Chi però ha preteso il cambio di accatastamento? Credo sia questo il punto dolente: ad esempio alcuni in questo forum facevano la stessa domanda per la locazione ad associazioni di un C1. La normativa in proposito sembra sfuggente, o molti professionisti del ramo si trovano impreparati.
    Del resto la stessa classificazione catastale ha fini tributari: ma non poteva immaginare una realtà molto più variegata.
     
  8. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Agli occhi di un giurista, all’interno di un atto locatizio non assume rilevanza la categoria catastale di un immobile. Pertanto è possibile locare un immobile abitativo (censito, ad esempio, alla categoria catastale A/4) ad uso diverso, se non fosse che le norme civilistiche impattano le rigide norme fisco-catastali (l’accatastamento di un immobile è funzionale essenzialmente ai fini fiscali). In sostanza, il contratto di locazione ha piena validità, ma vanno rispettate le norme urbanistiche sul cambio d’uso e quelle fisco-catastali per il passaggio di categoria in modo da cambiare la categoria catastale per conformarla al contratto ad uso diverso.

    Ma veniamo alle note dolenti. La registrazione dell’atto. Ora cosa succede? Succede che se vado a registrare un contratto in cui risulti dal mod. 69 un immobile abitativo (ad es. A/4) locato ad uso diverso (ad es. ufficio), io non devo compilare il terzo foglio del modello 69, in cui è inserito il quadro F (il quadro F va compilato solo per i contratti ad uso abitativo) che richiede di specificare la categoria catastale e l’uso abitativo, se l’immobile è locato per tale finalità. Pertanto l’Agenzia delle Entrate non rileva l’incongruenza "categoria catastale A/4/uso non abitativo" (a patto che non sia io a segnalarglielo), e l’atto, in genere, viene accettato e registrato.

    Il discorso invece cambia se io vado a registrare un contratto in cui risulti dal mod. 69 un immobile non abitativo (ad es. A/10) locato ad uso abitativo. In questo caso, io devo compilare il terzo foglio del mod. 69 e il relativo quadro F, nel quale l’incongruenza categoria catastale A/10/uso abitativo viene subito portata in evidenza, e l’atto viene respinto.

    Le stesse considerazioni dovrebbero valere per la registrazione telematica: in SIRIA e IRIS le categorie le scelgo dal menù e non le posso forzare. In Contratti di locazione o Locazioni 9.4.5 il discorso cambia: le categorie le posso scegliere, nel senso che le posso digitare materialmente. A me risulta che il dato incongruo passi la prima fase di controllo.:disappunto: Bisogna capire se, in fase di elaborazione, venga accettato o scartato con la motivazione: DATI INCONGRUI.:domanda:

    Un’avvertenza. E’ opinione consolidata che il contratto di locazione non possa derogare dal concreto utilizzo e dalla destinazione effettiva dell’immobile, indipendentemente dalla categoria catastale in cui è esso inserito, da cui scaturiscono alcune considerazioni.

    La prima: applicazione al contratto del regime giuridico e relativa disciplina corrispondente all’uso effettivo del bene oggetto della locazione: un immobile abitativo può essere locato ad uso diverso non con un contratto ad uso abitativo, ma con un contratto ad uso diverso, la cui disciplina è contenuta negli artt. 27 e ss. della legge 27 luglio 1978, n°392.

    La seconda: non applicabilità del regime della cedolare secca, nel caso, ad esempio, di un’unità accatastata come abitazione e locata ad uso diverso dall’abitativo (ad esempio come sede di una associazione culturale) ovvero nel caso inverso (Agenzia delle Entrate, circolare n°26/E/2011, paragrafo 1.2). Il nuovo regime fiscale non sarebbe, però, precluso se risultasse dal contratto di locazione la destinazione dei locali ad uso abitativo in conformità alle finalità del suddetto ente privato. In sostanza, se l’associazione non ha scopi commerciali e i locali destinati ad uso abitativo vengono concessi in locazione per finalità abitativa.

    Non è tutto. Le attività elencate all’art. 42 della legge cosiddetta dell’”equo canone” (e cioè quelle ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche, di partito e sindacali) – alle quali si applicano le disposizioni degli artt. 32 (Aggiornamento ISTAT) e 41 (articoli da 7 a 11 della suddetta legge) - poiché hanno particolare rilievo sociale, godono di una particolare tutela prevista per le attività economico-produttive circa la durata minima inderogabile di sei anni. A tali contratti non si applicano, però, le norme sulla tutela dell’avviamento commerciale e del riscatto, salvo che l’attività esercitata, pur avendo finalità culturali, abbia fine di lucro, le norme sul diritto di prelazione in caso di vendita e di nuova locazione ecc.

    Per questo gruppo di attività non è rilevante la natura del conduttore (la mancanza di autonomia giuridica impone che la titolarità dei rapporti ad essa facenti capo sia conferita, comunque, a coloro che ne hanno la direzione o la rappresentanza), bensì l’attività che questi concretamente svolge all’interno dell’immobile locato. In definitiva, è la mancanza del fine di lucro dell’attività svolta nell’immobile locato la discriminante che distingue queste locazioni da quelle individuate dall’art. 27 n°392/1978 (Immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione).
     
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