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  1. topgunfree

    topgunfree Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buonasera a tutti, ho un quesito un pò arduo da porre.
    Contratto regolare 4+4 decorrenza 01/06/2011 registrato il 20/12/2011 con pagamento di imposta di registro (codice tributo 115T e sanzione? 671T).
    -Potrei utilizzare il comma 8 dell'art. 3 della famosa 23/2011 per ridurre il canone mensile?
    - La decorrenza è, a questo punto, dal 20/12/2011?
    - Potrei richiedere, oltre alla riduzione del canone, anche le mensilità "in nero"?

    Mai ritardato un pagamento tutti documentabili ed effettuati tramite bonifico bancario e dell'importo pattuito in suddetto contratto. Credo non "cedolare secca".

    Grazie
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Chi ha fatto emergere il contratto l'inquilino o il proprietario? se lo ha fatto il proprietario ha pagato la sanzione lui ed è come se lo avesse fatto nei termini, se lo hai fatto tu penso di si.
     
  3. beppebre

    beppebre Ospite

    La registrazione è stata fatta oltre i 60 giorni dall'entrata in vigore del decreto legislativo, e quindi potrebbe trovare applicazione il comma 8. La materia è complessa e quindi sarebbe meglio rivolgersi ad un'associazione inquilini o ad un legale.
     
  4. jerrySM

    jerrySM Membro Attivo

    Altro Professionista
    Scusate ma lo scopo della legge non era quello di far emergere il nero?. Qui il contratto è stato regolarizzato ben più di un anno fa per cui direi che lo scopo è stato raggiunto, certo qualche mese oltre i termini ma comunque ora è tutto registrato e a norma di legge e, ripeto, il tutto ben più di un anno fa e pagandoci le sanzioni. Quindi tasse pagate anche sul periodo da giugno a dicembre 2012, per cui non si tratta ormai più di nero ma solo di una tardiva registrazione.
    Se invece lo scopo è solo ed esclusivamente quello di fare pagare meno l'inquilino allora chiedo scusa ma sono io che non ho capito niente.
    Saluti, jerry.
     
    A Ponz e enrikon piace questo messaggio.
  5. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se fosse come dici tu, basterebbe sanare tutto al momento che hai il sentore che l'inquilino si autodenunci, ma non penso sia questo, occorre la registrazione immediata, se la fai in ritardo dovrebbe scattare la penale, dovrebbe ma in Italia tutto è messo in discussione da ogni singolo Giudice.
     
  6. topgunfree

    topgunfree Membro Junior

    Privato Cittadino
    grazie per le risposte. Il comma 8 e 9 di suddetto art della suddetta legge dice, cito testualmente : "8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo,
    comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono
    registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la
    seguente disciplina:
    a) la durata della locazione e' stabilita in quattro anni a
    decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio;
    b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma
    1, della citata legge n. 431 del 1998;
    c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione e'
    fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre
    l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento
    degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli
    impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si
    applica comunque il canone stabilito dalle parti."

    Oltretutto leggendo diverse sentenze e altre leggi in materia il locatario avrebbe in ogni caso dovuto fare, per mettersi in regola, il cosiddetto ravvedimento operoso pagando sanzioni interessi e l'imposta di registro su tutta la durata del contratto cosa che ovviamente non ha fatto.
    Penso di andare cmq all'agenzia delle entrate a chiedere delucidazioni ma volevo andare ecco un pò più informata.
    Pescare un avvocato veramente in gamba e serio esperto in locazioni&co. non è in ogni caso assolutamente facile
     
  7. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Oggi sono stato all'AdE dunque, per il pregresso non c'è ninete da fare , per quanto riguarda dalla registrazione, facendo la dichiarazione di emersione e registrando il contratto nuovo, deve essere appunto tua cura chiedere la registrazione di un contratto anche verbale dove si dichiara che il canone corrisponde alla R.C. dell'appartamento con eventuale garage diviso 12, pagherai la sanzione e la registrazione che poi chiederai a rimborso del 50% e naturalmente chiedrai la restituzione della caparra in esubero.
     
  8. topgunfree

    topgunfree Membro Junior

    Privato Cittadino
    scusa ma non ho capito molto bene.
    Per il pregresso intendi dal 01/06/2011 ad oggi?
    Dalla registrazione (20/12/2011) in avanti posso chiedere cosa un'altra registrazione con la R.C. x 3 ? e quindi in poche parole rescindere il vecchio e registrare il nuovo che a questo punto partirebbe da quando?
    che sanzioni dovrei pagare? imposta di registro non versata in questi quasi due anni?
     
  9. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    più tardi ti chiarisco, scusa.
     
  10. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Specificami chi ha fatto l'emersione, tu o il proprietario?
     
  11. topgunfree

    topgunfree Membro Junior

    Privato Cittadino
    sono io che sono stata dietro all'agenzia immobiliare per farlo registrare(col senno di poi chi me lo ha fatto fare) quindi lui.
     
  12. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    quindi non ha fatto l'emersione ma solo la registrazione tardiva,
     
  13. topgunfree

    topgunfree Membro Junior

    Privato Cittadino
    in realtà l'agenzia immobiliare alla quale avevamo versato in contanti l'imposta di registro i bolli ecc
     
  14. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Il problema che non ha sottoscritto l'autocertificazione per l'emersione. Quindi niente da fare.
     
  15. topgunfree

    topgunfree Membro Junior

    Privato Cittadino
  16. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    In tale fattispecie, a registrazione avvenuta, è inibita al conduttore la facoltà di rettificare fiscalmente una precedente registrazione (salvo che il conduttore denunci all’ufficio delle Entrate l’indicazione in contratto di un canone superiore a quello comunicato dal locatore in sede di registrazione): il contratto, sia pure tardivamente, è stato registrato, avendo il locatore sanato fiscalmente la sua posizione.

    Dai codici tributo richiamati al #1 sembrerebbe di capire che il locatore abbia sanato – tramite ravvedimento operoso – una tardiva registrazione di contratto in regime ordinario, nonché il tardivo pagamento dell’imposta di registro dovuta:

    a) cod. trib. 115T (prima annualità in regime ordinario);

    b) cod. trib. 671T (entro un anno dal termine di scadenza previsto, la sanzione è ridotta al 15%=1/8 di 120% dell’imposta dovuta sul canone annuo: solo in regime di cedolare secca la sanzione deve essere calcolata prendendo a riferimento l’imposta di registro che si sarebbe dovuta pagare sul corrispettivo pattuito per l’intera durata quadriennale del contratto);

    c) cod. trib. 731T (interessi moratori).

    Riguardo la tardiva registrazione del contratto, avvenuta dopo il 5 giugno 2011, dopo un iniziale periodo piuttosto confuso che vedeva alcuni uffici territoriali dell’Agenzia, in ossequio al dettato letterale della norma citata, applicare le sanzioni civilistiche anche per lievi ritardi di registrazione, senza alcuna possibilità di spontaneo ravvedimento, l’Agenzia delle Entrate, nella circolare n°47/E del 20 dicembre 2012, è intervenuta fornendo un’importante precisazione in relazione all’applicazione delle disposizioni contenute nei commi 8 e 9 del D.Lgs. 23/2011, dedicati al trattamento sanzionatorio delle locazioni non registrate entro il termine stabilito dalla legge.

    Dalla tardiva o mancata registrazione di un contratto di locazione abitativa derivano effetti sia di natura tributaria che civilistica. La procedura del ravvedimento operoso sana, però, soltanto le violazioni tributarie, non quelle civilistiche che impongono un nuovo contratto “catastale” di durata quadriennale dalla data di registrazione. In tale ipotesi, gli uffici del Registro, su tale “architettura” sanzionatoria, non sono tenuti ad effettuare alcun tipo di valutazione relative all’applicabilità o meno delle norme che disciplinano i rapporti privatistici tra locatore e conduttore: ciò vuol dire che alla eventuale registrazione da parte di un conduttore del contratto “catastale”, dovrà seguire un giudizio nell’ambito del quale il conduttore sarà chiamato a chiedere al Giudice ordinario l’accertamento della situazione da egli stesso unilateralmente dichiarata.

    Dopo questa premessa, l’Agenzia delle Entrate approfondisce la questione, precisando che “la parte contraente, che ritiene di poter invocare nei confronti della controparte l’applicazione dei commi 8 e 9, deve conseguentemente dichiarare per la registrazione il valore e la durata contrattuale derivanti dall’applicazione delle citate disposizioni e non il valore e la durata risultanti dall’atto non registrato nei termini”.

    Nel caso proposto, è evidente che il locatore, regolarizzando fiscalmente il contratto, in sede di tardiva registrazione si sarà guardato bene dall’invocare volontariamente la misura sanzionatoria integrale derivante dai sopracitati commi (peraltro, pare di capire, non applicata d’ufficio), i quali avrebbero assicurato un trattamento di favore al conduttore (benché anche lui avesse, come il locatore, violato le disposizioni fiscali), a patto, però, che quest’ultimo li avesse invocati precedendo la sua controparte nella registrazione tardiva del contratto.
     
  17. topgunfree

    topgunfree Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta ma l'agenzia delle entrate non avrebbe dovuto essa stessa registrarlo d'ufficio? In ogni caso mancano gli interessi legali nella regolarizzazione.
     
  18. lezecche

    lezecche Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    quindi...puoi sempre fare un bel bonifico superiore alla cifra di affitto...e denunciarlo per affitto in nero!
     

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