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DottorMax

Membro Junior
Professionista
Salve. Un Amico stava acquistando un piccolo immobile, dopo aver raggiunto l’accordo sul prezzo, al momento del rogito il Notaio, dopo visura aggiornata, ha trovato una ipoteca da parte di Equitalia (ex). Così è stata sospesa la compravendita, firmando in seguito però un contratto in cui il Venditore si impegna a far liberare l’immobile dall’ipoteca a proprie spese (entro un limite di tempo di 6 mesi) ed il Compratore si impegna ad acquistarlo dopo la cancellazione dell’ipoteca. È già stato dato un anticipo e già è stata pagata l’agenzia immobiliare che comunque sta seguendo il tutto. L’Avvocato che ha avviato il ricorso per la cancellazione dell’ipoteca, ha detto che ci vuole qualche mese ancora. Nel frattempo, sempre da accordi scritti, il Promittente Compratore sta percependo la piccola rendita di affitto. Adesso il Venditore ci ha ripensato e non vuole più attendere ma vorrebbe essere pagato per intero (saldato). Il Mio Amico non vuole rischiare però, perché qualora per qualche motivo non venisse vinto il ricorso (che l’Avvocato da’ per vinto sicuramente perché fa “solo questo”) acquisterebbe un immobile con ipoteca.
C’è un modo per tutelarsi o per rogitare nonostante l’ipoteca ancora presente?
Cosa Mi consigliate per favore? Grazie.
 

Lin0

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Professionista
Ricorso per cosa? L'immobile deve essere venduto libero da ipoteche, non si capisce ......... da quello che hai scritto.
 
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DottorMax

Membro Junior
Professionista
Ricorso per cosa? L'immobile deve essere venduto libero da ipoteche, non si capisce ....... da quello che hai scritto.
Allora. La Venditrice ha incaricato l’Avvocato di fare ricorso (pare siano debiti prescritti e non c’è mai stata corretta notifica). Tra l’altro, se ho ben capito, la cartella esattoriale relativa a questa ipoteca rientra anche nella c.d. “rottamazione ter”. Tale ricorso è già “partito”. Si attende la normale tempistica.
 
Ultima modifica di un moderatore:

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Con linguaggio un po’ meno colorito rispetto a @Lin0 , ma il senso è quello:
Spiegati meglio !

In ogni caso le ipoteche si cancellano dopo aver saldato i debiti: quindi il venditore paga, cancella l’ipoteca, e poi ti vende l’immobile.
Ricorso ? Se hai tempo fai ricorso, se hai già promesso di vendere saldi Equitalia e vendi, senza menare il can per l’aia.
Se non cancella l’ipoteca è inadempiente , altro che “si impegna a far liberare l’immobile dall’ipoteca a proprie spese”...e poi “ci ha ripensato”...
Pessima gestione del problema, se in più ci mettiamo che l’acquirente prende l’affitto..
Sembra proprio che qualcuno si diverta a cercarsi complicazioni .
Comunque ci sarà un contratto firmato; se non intendete rispettarlo, firmate i nuovi accordi .
Ma certo non si rogita con l’ipoteca presente.
 

Lin0

Membro Attivo
Professionista
In pratica riassumendo, l'immobile ha un'ipoteca di cui il notaio si accorge il giorno del rogito (!) e di cui il venditore non sa niente(si sa le ipoteche sono come i funghi, escono all'improvviso da un giorno all'altro) . Il rogito salta però il promittente acquirente incassa l'affitto, a che titolo non so. Il venditore promette di estinguere il debito tramite un avvocato che fa ricorso però adesso (il venditore) si è scocciato e vuole vendere qualcosa che non può vendere con una ipoteca sul groppone.
Tutto chiaro, e aggiungerei che alla fiera dell'est per 2 soldi un topolino mio padre comprò...
🤣🤣🤣🤣
Evviva @DottorMax
 

DottorMax

Membro Junior
Professionista
Con linguaggio un po’ meno colorito rispetto a @Lin0 , ma il senso è quello:
Spiegati meglio !

In ogni caso le ipoteche si cancellano dopo aver saldato i debiti: quindi il venditore paga, cancella l’ipoteca, e poi ti vende l’immobile.
Ricorso ? Se hai tempo fai ricorso, se hai già promesso di vendere saldi Equitalia e vendi, senza menare il can per l’aia.
Se non cancella l’ipoteca è inadempiente , altro che “si impegna a far liberare l’immobile dall’ipoteca a proprie spese”...e poi “ci ha ripensato”...
Pessima gestione del problema, se in più ci mettiamo che l’acquirente prende l’affitto..
Sembra proprio che qualcuno si diverta a cercarsi complicazioni .
Comunque ci sarà un contratto firmato; se non intendete rispettarlo, firmate i nuovi accordi .
Ma certo non si rogita con l’ipoteca presente.
Lo so che se non cancella l’ipoteca è inadempiente. Ma abbiamo sottoscritto appunto un contratto nel quale, mentre Lei si impegna a fate cancellare l’ipoteca nel frattempo il Mio Amico percepisce l’affitto perché il tempo perso non dipende certo da Lui.
Ma quindi non si può rogitare con ipoteca, inserendo la conditio che qualora non avvenisse la cancellazione entro un tot di tempo,l’atto si considera nullo?
 

Lin0

Membro Attivo
Professionista
Non può incassare un affitto di un immobile che non sia di sua proprietà.
Fammi indovinare, non c'è neanche un contratto di affitto.?C'è più nero in questa discussione che in un pacchetto di liquirizia 🤣🤣🤣😂😂😂🤣
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
E dai Francesca....è ovvio che riporto le problematiche quo...proprio per avere consigli. Le cose che filano...filano e basta. Grazie comunque
Qui hai replicato a me, per qualcosa che non ho scritto io.
Ma quindi non si può rogitare con ipoteca, inserendo la conditio che qualora non avvenisse la cancellazione entro un tot di tempo,l’atto si considera nullo?
Per potere , si potrebbe anche, ma ti pare consigliabile una cosa del genere, senza nessuna garanzia che poi il venditore ti renda i soldi, se il contratto perde efficacia ?
Gia è poco furbo fidarsi di persone che conosci, quando si tratta di affari, figuriamoci di uno che ha già dimostrato di non voler pagare i suoi debiti, e ha tenuta nascosta un'ipoteca .....
 

DottorMax

Membro Junior
Professionista
Non può incassare un affitto di un immobile che non sia di sua proprietà.
Fammi indovinare, non c'è neanche un contratto di affitto.?C'è più nero in questa discussione che in un pacchetto di liquirizia 🤣🤣🤣😂😂😂🤣
Mh...fai indovinare anche Me: non riesci a comprendere bene l’Italiano??😂😂😂😉😉😉. Ripeto:
“Ma abbiamo sottoscritto appunto un contratto nel quale, mentre Lei si impegna a fare cancellare l’ipoteca nel frattempo il Mio Amico percepisce l’affitto perché il tempo perso non dipende certo da Lui.”
Per cui è stato sottoscritto un accordo specifico che esula da ogni altra precedente regola. Contratto certo che c’era già! Ma in questo accordo e’ appunto riportato che l’affitto, fino ad ipoteca cancellata, andrà corrisposto al Promissario Acquirente. Il quale, appunto, è stato impossibilitato a portare a termine la compravendita per cause non dipendenti da Lui. Spero così sia più chiaro.
 

DottorMax

Membro Junior
Professionista
Qui hai replicato a me, per qualcosa che non ho scritto io.

Per potere , si potrebbe anche, ma ti pare consigliabile una cosa del genere, senza nessuna garanzia che poi il venditore ti renda i soldi, se il contratto perde efficacia ?
Gia è poco furbo fidarsi di persone che conosci, quando si tratta di affari, figuriamoci di uno che ha già dimostrato di non voler pagare i suoi debiti, e ha tenuta nascosta un'ipoteca .....
Vero. A Suo dire....era all’oscuro di tutto appunto perché non avrebbe mai ricevuto alcuna notifica o cartella o avviso di ipoteca da parte di Equitalia. Motivo per cui, appunto, è stato fatto ricorso.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Vabbè insomma, non è un affitto ma una specie di penale, a danno del venditore ovviamente.

Però francamente non darei una lira al venditore, fin quando l'ipoteca non sarà cancellata...

A limite, se il valore del debito di Equitalia è inferiore al prezzo di compravendita, si potrebbe rogitare con una parte di soldi bloccati dal Notaio: qualora il venditore vincesse il ricorso, quei soldi verrebbero girati a lui, ma qualora lo perdesse, verrebbe incaricato il Notaio di saldare Equitalia...

Ciò comporta dei costi ulteriori non previsti (parcella del Notaio), ma non è detto che stia bene a entrambe le parti. In questo caso consiglierei la consulenza di un Avvocato che si intende anche di debiti con Equitalia (Avvocato dell'acquirente).
 

Avv Luigi Polidoro

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Membro dello Staff
Professionista
A volte la fantasia non ha limiti.
Ti consiglio di rivolgerti ad un legale.
Le soluzioni possono essere tante ma è necessario che la "fantasia negoziale" rivesta le forme e rimanga nei binari di legge, che rendono l'eventuale accordo modificativo non solo opportuno da un punto di vista commerciale, ma soprattutto valido ed efficace.
Una domanda: a quanto ammonta il debito per cui è stata iscritta ipoteca?
 

DottorMax

Membro Junior
Professionista
Qui hai replicato a me, per qualcosa che non ho scritto io.

Per potere , si potrebbe anche, ma ti pare consigliabile una cosa del genere, senza nessuna garanzia che poi il venditore ti renda i soldi, se il contratto perde efficacia ?
Gia è poco furbo fidarsi di persone che conosci, quando si tratta di affari, figuriamoci di uno che ha già dimostrato di non voler pagare i suoi debiti, e ha tenuta nascosta un'ipoteca .....
Condivido. Hai ragione. Senti ma poi se la Venditrice non risolve e ci ripensa, il Promittente Compratore dovrebbe, per Legge, riavere il doppio della caparra versata da tempo? E poi, molto importante, la provvigione già pagata all’agenzia (che non si era accorta prima dell’ipoteca...), che fine fa? Non andrebbe restituita??

A volte la fantasia non ha limiti.
Ti consiglio di rivolgerti ad un legale.
Le soluzioni possono essere tante ma è necessario che la "fantasia negoziale" rivesta le forme e rimanga nei binari di legge, che rendono l'eventuale accordo modificativo non solo opportuno da un punto di vista commerciale, ma soprattutto valido ed efficace.
Una domanda: a quanto ammonta il debito per cui è stata iscritta ipoteca?
Il debito dell’ipoteca è di circa 8500 euro. Ma l’immobile ha un valore molto basso.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Condivido. Hai ragione. Senti ma poi se la Venditrice non risolve e ci ripensa, il Promittente Compratore dovrebbe, per Legge, riavere il doppio della caparra versata da tempo? E poi, molto importante, la provvigione già pagata all’agenzia (che non si era accorta prima dell’ipoteca...), che fine fa? Non andrebbe restituita??


Il debito dell’ipoteca è di circa 8500 euro. Ma l’immobile ha un valore molto basso.
Solo leggendo quanto firmato si potrebbe rispondere.
In linea di massima se il venditore è inadempiente deve rendere il doppio della caparra: ma per gli affitti presi nel frattempo non è chiaro cosa sia previsto.
La provvigione va comunque pagata, (se non ci sono condizioni sospensive), e non va restituita se già versata.
Ma, ripeto, impossibile rispondere senza leggere , viste le inutili complicazioni .
 

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