Scadenza della data utile per stipulare atto di acquisto per ritardo della banca

[danielegiusti]

buongiorno, avevo già scritto tempo indietro per chiedervi consiglio se inviare la diffida ad adempiere per un preliminare con clausola sospensiva che scadeva il 30 ottobre. fermo restando i vostri consigli, ho preferito inviare la raccomandata, che però, visto il domicilio differente rispetto alla residenza, sta tornando indietro.
a parte questa situazione legata alla diffida, mi trovo nella situazione che la banca che deve concedere il mutuo, sta tardando nell'erogazione, nonostante abbia fatto aprire il conto alla propria cliente da circa un mese.
ho liberato l'immobile dagli inquilini, per rispettare la clausola del preliminare e mi sono trovato a sostenere delle spese che non avevo previsto perchè, sapevamo che entro fine ottobre avremmo stipulato l'atto di acquisto.
ho avuto anche l'autorizzazione della proponente ad incassare l'assegno, per sostenere queste spese ma solo verbalmente e per ora non l'ho incassato.
il quesito è questo, se comunico all'acquirente che non posso più aspettare, perchè non abbiamo ancora una data certa dopo la scadenza, sono costretto a restituire l'assegno della caparra? non voglio fare il profittatore e proprio per questo ho concesso ulteriore tempo, ma trovandomi ad avere versato un'ulteriore rata di mutuo, rispetto a quanto previsto e la stessa cosa accadrà questo mese, posso considerare il ritardo della banca ad elargire il mutuo, non come mancanza di concessione, ma come lungaggine dei tempi che ha portato alla scadenza (più ulteriori giorni)
scusate se sono stato un po' confusionario nella spiegazione, ma mi trovo a dover accettare un'altra proposta di acquisto e non vorrei che un'eventuale richiesta di danni possa bloccare la nuova trattativa.
grazie anticipatamente per chi potrà essermi di aiuto a capire la cosa migliore da fare.

 

[schisanoa]

Sono andato a rileggere il preliminare, hai una sospensiva scaduta il 31 ottobre, e data stipula al 31 ottobre. Ti è stato comunicato l'avveramento della sospensiva?

L'assegno non dovrebbe essere in mano all'agente fino a avveramento sospensiva?

ho avuto anche l'autorizzazione della proponente ad incassare l'assegno

Autorizzazione scritta? Quindi comunicazione di avveramento sospensiva?

Perché altrimenti se la sospensiva non si è mai avverata entro i tempi il contratto non è mai diventato efficace e i termini sono scaduti. Ergo, DOVRESTI, essere libero di impegnarti con altri acquirenti, ma non saprei se configurare l'autorizzazione a incassare come avveramento e soprattutto se tale autorizzazione a incassare è arrivata decorsi i termini non so se è motivo valido per considerare il contratto inefficace e scaduto.

Innanzitutto se non ricevono le raccomandate cerca un incontro, consegna a mano e fai firmare la raccomandata tenendo una copia come ricevuta.

Poi, chiarisci un attimo se la sospensiva è avverata o meno, perché se ti hanno autorizzato a incassare per avveramento della sospensiva allora POTRESTI incassare, ma io non incasserei se non ho avuto comunicazione scritta di avveramento sospensiva, essendo decorso qualsiasi termine è il caso di incontrarsi, fare il punto della situazione e firmare una proroga senza più sospensive, oppure restituire l'assegno, e ognuno per la sua strada (sempre comunque con 2 righe a chiarire).

Tutto ciò per evitare ti trovarti in un limbo, dove non è chiaro il susseguirsi degli eventi e ti esponi a liti.

Deduco non ci sia un agente immobiliare, in tal caso ti sarebbe stato molto utile, diversamente se c'è fai pressione su di lui perché gestisca la cosa

 

[danielegiusti]

Sono andato a rileggere il preliminare, hai una sospensiva scaduta il 31 ottobre, e data stipula al 31 ottobre. Ti è stato comunicato l'avveramento della sospensiva?

L'assegno non dovrebbe essere in mano all'agente fino a avveramento sospensiva?


Autorizzazione scritta? Quindi comunicazione di avveramento sospensiva?

Perché altrimenti se la sospensiva non si è mai avverata entro i tempi il contratto non è mai diventato efficace e i termini sono scaduti. Ergo, DOVRESTI, essere libero di impegnarti con altri acquirenti, ma non saprei se configurare l'autorizzazione a incassare come avveramento e soprattutto se tale autorizzazione a incassare è arrivata decorsi i termini non so se è motivo valido per considerare il contratto inefficace e scaduto.

Innanzitutto se non ricevono le raccomandate cerca un incontro, consegna a mano e fai firmare la raccomandata tenendo una copia come ricevuta.

Poi, chiarisci un attimo se la sospensiva è avverata o meno, perché se ti hanno autorizzato a incassare per avveramento della sospensiva allora POTRESTI incassare, ma io non incasserei se non ho avuto comunicazione scritta di avveramento sospensiva, essendo decorso qualsiasi termine è il caso di incontrarsi, fare il punto della situazione e firmare una proroga senza più sospensive, oppure restituire l'assegno, e ognuno per la sua strada (sempre comunque con 2 righe a chiarire).

Tutto ciò per evitare ti trovarti in un limbo, dove non è chiaro il susseguirsi degli eventi e ti esponi a liti.

Deduco non ci sia un agente immobiliare, in tal caso ti sarebbe stato molto utile, diversamente se c'è fai pressione su di lui perché gestisca la cosa

no, senza intermediari. assegno consegnato a mano alla firma del preliminare.
autorizzazione solo verbale per telefono, ma l'avveramento della sospensiva è sempre stata data a voce, affermando che stanno aspettando che vengano concessi i soldi del mutuo. se per avveramento della sospensiva si prende in considerazione l'apertura del conto presso quella banca, allora potrebbe essere...
penso di essere libero dal prossimo lunedi, da come mi hanno detto, la raccomandata prenderebbe valore in quanto passato un mese dalla data di invio (21.11.2022)
ho proposto di incontrarci, sia per far firmare la copia di raccomandata ( l'originale è ancora in viaggio) che per stabilire un accordo.
logicamente fra le ipotesi, c'è quella di riconsegnare l'assegno, ma resterei con l'amaro del danno subito per il ritardo. però potrei prendere in considerazione la possibilità di proroga senza sospensiva, anche se questo potrebbe farmi perdere il nuovo proponente.

 

[schisanoa]

affermando che stanno aspettando che vengano concessi i soldi del mutuo

Se stanno aspettando che la banca dia un esito positivo alla richiesta di mutuo (come scritto sulla sospensiva) è quello che determina l'avveramento

se per avveramento della sospensiva si prende in considerazione l'apertura del conto presso quella banca

no, non basta, devono comunicarti l'esito positivo, comunicazione tracciabile e dimostrabile.

La clausola (per quanto scritta male) è chiara nel definire che se non viene comunicato esito positivo "la proposta perde di efficacia e nulla sarà dovuto".

logicamente fra le ipotesi, c'è quella di riconsegnare l'assegno, ma resterei con l'amaro del danno subito per il ritardo. però potrei prendere in considerazione la possibilità di proroga senza sospensiva, anche se questo potrebbe farmi perdere il nuovo proponente.

Sei in una situazione scomoda, perché hai questo assegno in mano, se lo incassi solo con comunicazione verbale ti esponi a rischi, se lo tieni senza che avete prorogato idem, siccome non vi è traccia di una comunicazione di avveramento sospensiva io considererei la proposta scaduta.

Incontratevi, e decidete cosa volete fare, innanzitutto restituisci l'assegno (facendoti firmare una ricevuta in cui concordate che la proposta essendo decorsi i termini senza che sia stato comunicato un esito positivo ha perso di efficacia, e quindi nulla è più dovuto da nessuna delle parti), poi decidi se firmare una nuova proposta con però ben definita una nuova data rogito, e incasso della caparra.

La casa è in regola? Urbanisticamente e catastalmente? Perché se il perito della banca riscontrasse irregolarità ostative all'erogazione del mutuo saresti tu inadempiente, con tutte le conseguenze del caso. Lo stesso vale anche se la banca non rileva nulla e approva il mutuo ma l'acquirente fa controlli e riscontra irregolarità.

Non è impossibile vendere senza agenzia, ma dovete sapere quello che fate

 

[danielegiusti]

Se stanno aspettando che la banca dia un esito positivo alla richiesta di mutuo (come scritto sulla sospensiva) è quello che determina l'avveramento

no, non basta, devono comunicarti l'esito positivo, comunicazione tracciabile e dimostrabile.

l'unica prova in mia mano è un messaggio vocale che afferma che il 25-26 0ttobre, la banca dirà la data del rogito.

La clausola (per quanto scritta male) è chiara nel definire che se non viene comunicato esito positivo "la proposta perde di efficacia e nulla sarà dovuto".


Sei in una situazione scomoda, perché hai questo assegno in mano, se lo incassi solo con comunicazione verbale ti esponi a rischi, se lo tieni senza che avete prorogato idem, siccome non vi è traccia di una comunicazione di avveramento sospensiva io considererei la proposta scaduta.

la comunicazione di avvenuta sospensiva, deve essere fatta dalla banca o dall'acquirente?

Incontratevi, e decidete cosa volete fare, innanzitutto restituisci l'assegno (facendoti firmare una ricevuta in cui concordate che la proposta essendo decorsi i termini senza che sia stato comunicato un esito positivo ha perso di efficacia, e quindi nulla è più dovuto da nessuna delle parti), poi decidi se firmare una nuova proposta con però ben definita una nuova data rogito, e incasso della caparra.

si grazie. ci incontreremo e sicuramente non avrà una data certa, ma sicuramente chiederò l'incasso della caparra.

La casa è in regola? Urbanisticamente e catastalmente? Perché se il perito della banca riscontrasse irregolarità ostative all'erogazione del mutuo saresti tu inadempiente, con tutte le conseguenze del caso. Lo stesso vale anche se la banca non rileva nulla e approva il mutuo ma l'acquirente fa controlli e riscontra irregolarità.

casa in regola al 100%. perizia effettuata senza riscontrare irregolarità ma valutata meno del valore, quindi avrebbe provveduto a recuperare la differenza. è proprio questo che ad oggi mi ha fatto pensare ad un'attesa maggiore in accordo con la banca, per avere la cifra dovuta. ma sono solo miei pensieri...

Non è impossibile vendere senza agenzia, ma dovete sapere quello che fate

hai ragionissima, ma oltre ad essermi appoggiato ad un'agente immobiliare in amicizia, non pensavo si potesse andare oltre la concessione o meno del mutuo. sicuramente prenderò il consiglio per un mio acquisto. grazie

 

[schisanoa]

l'unica prova in mia mano è un messaggio vocale che afferma che il 25-26 0ttobre, la banca dirà la data del rogito.

Ok, ma quello era prima della scadenza, chiedigli di spiegarti chiaramente cosa lo sta tenendo fermo dal concludere, se gli mancano dei soldi valuta tu se concordare un nuovo termine o svincolarti e procedere con l'altro acquirente

la comunicazione di avvenuta sospensiva, deve essere fatta dalla banca o dall'acquirente?

L'acquirente è impegnato contrattualmente con te, è lui che ti dice se il contratto diventa efficace perché è a posto con la banca oppure no.

si grazie. ci incontreremo e sicuramente non avrà una data certa, ma sicuramente chiederò l'incasso della caparra.

Non fa nulla se non ha una data certa, non può tenerti in ballo all'infinito, valuta quale è un tempo che sei disposto ad attendere, 30, 60, 90 gg o quello che ritieni opportuno, vedi se si incontra con le sue esigenze e in caso affermativo firmate un nuovo accordo senza sospensiva (non sei costretto ad accettare una sospensiva) e se lui non è pronto entro la nuova data stabilita diventerà inadempiente, farai quindi diffida ad adempiere ed in caso potrai trattenere la caparra.

Tuttavia, 2 considerazioni personali:

1) io non procederei con questo cliente se ne hai un altro, perché non c'è di mezzo un agente che cerchi di tutelare entrambi (fosse anche dicendo all'acquirente di mollare l'osso perché non è in condizioni di comprare), e perché non è chiaro cosa fermi l'acquirente dal concludere, oltre al fatto di non sapere quando potrà concludere

2) Siccome hai un agente immobiliare che ti ha seguito in amicizia, e siccome sei vicino a incasinarti per benino, coinvolgilo, chiedigli quanto costa una consulenza, e fatti dare una mano a fare le cose nel modo giusto, perché una ****ata rischia di costarti parecchio di più di quel che potrebbe costarti una consulenza. Ma fatti dare una mano da qualcuno, se questo amico AI non può/vuole seguirti fatti consigliare da un avvocato, o da un qualsiasi professionista che sappia come muoversi

 

[danielegiusti]

e se lui non è pronto entro la nuova data stabilita diventerà inadempiente, farai quindi diffida ad adempiere ed in caso potrai trattenere la caparra.

quindi mi dici che stabilendo una data definitiva, dovrò per forza fare una nuova diffida ad adempiere? non basta definire che oltre quella data si conclude il rapporto e perde la caparra?

Tuttavia, 2 considerazioni personali:

1) io non procederei con questo cliente se ne hai un altro, perché non c'è di mezzo un agente che cerchi di tutelare entrambi (fosse anche dicendo all'acquirente di mollare l'osso perché non è in condizioni di comprare), e perché non è chiaro cosa fermi l'acquirente dal concludere, oltre al fatto di non sapere quando potrà concludere

quello che lo ferma è la banca che non sa quando riceverà i soldi. a quanto afferma

 

[francesca63]

quello che lo ferma è la banca che non sa quando riceverà i soldi. a quanto afferma

Mi pare che sia incerto anche il “se” li riceverà.
Chiedigli di parlar chiaro.

 

[danielegiusti]

Mi pare che sia incerto anche il “se” li riceverà.
Chiedigli di parlar chiaro.

salve francesca, a dir dell'acquirente si, ma non si sa quando. cmq gli proporrò di andare insieme in banca ed avere notizie in merito. poi le alternative saranno due. o firmiamo un nuovo contratto come suggerito da Schisanoa con il quale, dopo la scadenza perde la caparra, o restituisco l'assegno, con dovuto cartaceo e mi riterrò libero di accettare nuove proposte.

 

[Pippo4567]

Per esperienza personale : il conto presso la banca viene aperto perché necessario per aprire la pratica del mutuo, non so se questo sia obbligatorio per legge o una consuetudine delle banche. Nonostante questo il mutuo può essere comunque rifiutato. Quindi o l'acquirente si informa sulle tempistiche effettive e tu, facendogli un favore proroghi la scadenza della, sospensiva, oppure gli restituisci l'assegno e cerchi qualcuno di più affidabile. È abbastanza frequente che alcuni facciano proposte senza avere idea della loro reali possibilità finanziarie.