Scia in sanatoria o permesso a costruire in sanatoria?

[ciao1982]

Salve a tutti,

devo presentare una pratica di unione di due alloggi che compongono una singola palazzina (alloggio uno al piano terra, e alloggio due al piano primo). La proprieta' vuole sanare dei piccoli lavori in muratura fatti negli anni passati e allo stesso tempo anche unire catastalmente i due alloggi, cosi da formare un'unica unita' immobiliare comprendente l'intera palazzina.
Ora al mio primo breve colloquio con un tecnico comunale, come anch'io immaginavo, mi ha confermato di procedere con una SCIA in sanatoria. Oggi pero' ad un ulteriore consulto con un altro tecnico comunale prima di presentare la pratica quasi terminata, mi ha riferito che per lui la SCIA in sanatoria non va bene, ma devo utilizzare un permesso a costruire in sanatoria. Motivando che prima il vano scala era in comune, ma volendo unire i due alloggi in un'unica unita' immobiliare, il vano scala va a far parte della sua volumetria e quindi ad aumentare la volumetria dell'unita' immobiliare. A me sinceramene pare un paradosso, perche' il vano scala gia' esiste e non viene toccato e tutte le volumetrie rimangono invariate.

Voi cosa ne pensate?

 

[PyerSilvio]

Salve a tutti,

devo presentare una pratica di unione di due alloggi che compongono una singola palazzina (alloggio uno al piano terra, e alloggio due al piano primo). La proprieta' vuole sanare dei piccoli lavori in muratura fatti negli anni passati e allo stesso tempo anche unire catastalmente i due alloggi, cosi da formare un'unica unita' immobiliare comprendente l'intera palazzina.
Ora al mio primo breve colloquio con un tecnico comunale, come anch'io immaginavo, mi ha confermato di procedere con una SCIA in sanatoria. Oggi pero' ad un ulteriore consulto con un altro tecnico comunale prima di presentare la pratica quasi terminata, mi ha riferito che per lui la SCIA in sanatoria non va bene, ma devo utilizzare un permesso a costruire in sanatoria. Motivando che prima il vano scala era in comune, ma volendo unire i due alloggi in un'unica unita' immobiliare, il vano scala va a far parte della sua volumetria e quindi ad aumentare la volumetria dell'unita' immobiliare. A me sinceramene pare un paradosso, perche' il vano scala gia' esiste e non viene toccato e tutte le volumetrie rimangono invariate.

Voi cosa ne pensate?

..Che procedere col permesso di costruire ti darà maggiori garanzie nel futuro.

Lo strumento, interviene "ex novo" sugli atti, come una vera e propria lapide su quello che è stato fatto o non fatto, nel passato.
Dando una vita nuova al bene come fosse appena nato.

Spazzando via ogni eventuale strascico e o errore che possono commettere e o omettere i tecnici che seguiranno la pratica.

Nel futuro, se tu volessi vendere, non ci sarà bisogno di andare a reperire questo o quel documento che doveva essere allegato alla pratica.

 

[ciao1982]

Grazie della risposta, l'unico fatto e' che il permesso di costruire e' piu oneroso visto che, rispetto al costo della SCIA in sanatoria, immagino che mi facciano pagare i costi di costruzione sulla nuova volumetria virtuale.

Mi e' venuta un'idea. Visto che l'edificio ha anche un sottotetto ben praticabile e con dei lucernari, accessibile comodamente dalla stessa scala, che come detto, e' la causa dell'aumento virtuale di volume, se chiedessi di separare il sottotetto creando un'unita' immobiliare indipendente e accatastandolo come deposito, eviterei che la scala venga considerata come uso esclusivo dell'edificio.

Per voi e' fattibile?

 

[PyerSilvio]

Grazie della risposta, l'unico fatto e' che il permesso di costruire e' piu oneroso visto che, rispetto al costo della SCIA in sanatoria, immagino che mi facciano pagare i costi di costruzione sulla nuova volumetria virtuale.

Mi e' venuta un'idea. Visto che l'edificio ha anche un sottotetto ben praticabile e con dei lucernari, accessibile comodamente dalla stessa scala, che come detto, e' la causa dell'aumento virtuale di volume, se chiedessi di separare il sottotetto creando un'unita' immobiliare indipendente e accatastandolo come deposito, eviterei che la scala venga considerata come uso esclusivo dell'edificio.

Per voi e' fattibile?

Mi pare sia il sei per cento, da applicare su una spesa che scaturisce da un computo metrico, stabiliti da criteri parametro prezzo, forniti dalla camera di commercio.
Quindi un pochino piu' elevati di quelli reali.


Contropartita "democratica", per favorire degli esiti di uno strumento, che garantisce una assoluta e rinnovata continuita' al bene.

A maggior ragione, se vi possono essere altre potenzialita' in virtu' della casa, quali possono essere acessori o volumi residui, i vari pareri preventivi su questa o quella soluzione adottabile, consentiranno quelle scelte oculate o di premura, nel caso in cui e se nel futuro, altri dovranno intervenire ancora sulla casa.

Se cio' avverra', sara' come strizzare l'occhio dall'aldila', ai tuoi discendenti.

 

[SALVES]

Lo strumento, interviene "ex novo" sugli atti, come una vera e propria lapide su quello che è stato fatto o non fatto, nel passato.

Solo se quello che è stato fatto o non fatto, è conforme alle norme urbanistiche sia all'epoca della realizzazione e sia al momento della loro regolarizzazione (d.p.r. 380/01 art. 37 comma 4).
Altrimenti si deve procedere alla richiesta di scia e/o permesso di costruire in sanatoria con contestuale unificazione degli appartamenti mediante citato articolo.
Prima di procedere fai visionare i luoghi e i documenti depositati in comune per la fattibilità di quello che hai in mente.

 

[ingelman]

Ora al mio primo breve colloquio con un tecnico comunale, come anch'io immaginavo, mi ha confermato di procedere con una SCIA in sanatoria.

pero' ad un ulteriore consulto con un altro tecnico comunale prima di presentare la pratica quasi terminata, mi ha riferito che per lui la SCIA in sanatoria non va bene, ma devo utilizzare un permesso a costruire in sanatoria

Oggi anche noi AI ci troviamo di fronte a doverci adoperare incaricando il tecnico a far sanare difformità
Dopo questa premessa ti rispondo in base alla mia esperienza riferita a quest'ultimo periodo temporale
Per situazioni analoghe alla tua a noi c'è stato sempre consigliato e così abbiamo fatto di presentare una Dia a sanatoria (del resto parliamo di abusi già realizzati .... volendo sorvolare su eventuali escamotage per opere che se pur realizzate si fanno passare per realizzande con la compiacenza dei tecnici a vs rischio e pericolo)

Ovviamente è la strada più onerosa visto che le sanzioni sono state elevate ad un minimo di 1000 euro olte diritti e reversali (lavoro del tecnico a parte) poi ci sono le ulteriori sanzioni calcolate 3 volte tanto il costo di costruzione sulle opere effettuate in base ai parametri regionali in assenza di precedenti autorizzazioni

(per intenderci e a titolo esemplificativo " creazione del tramezzo di divisione tra il vano scala e la restante parte afferente ad latra proprietà euro 600 + spostamento di un tramezzo euro 300 sempre in base alle tabelle regionali ... demolizione ... costo discarica etc
totale minimo costo di costruzione x+y+z+w = 1200 euro sanzione = 1200 x 3 = 3.600 euro
(poi ci sono gli ulteriori costi d'accatastamento per riportare l'esatta rappresentazione delle opere eseguite)

Certamente è una strada onerosa ma del resto se si vuol sanare ottenendo la regolarità urbanistica da noi la strada è questa
(anche perchè parlado sempre di Roma e non di Torino dove sei tu che non conosco, se una pratica in sanatoria non viene presentata secondo le prescrizioni delle vigenti normative non ti viene accettata soprattutto se non vengono versate alla Tesoreria Comunale le esatte sanzioni dovute.
Una Volta accettata non c'è da aspettare il fine lavori in quato in sanatoria e tutto contestuale
(Della serie se accettata equivale ad approvata dal giorno in cui è stata depositata)

 

[ciao1982]

Cmq io rimango dell'idea che non bisogna considerare l'aumento virtuale della volumetria, quindi la pratica puo' passare come SCIA in sanatoria.
Mi sono andato a ripescare l'articolo inerente che dice:

Art. 3, comma 1/b) "interventi di manutenzione straordinaria", le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso.

E a mio parere la frase "non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici" e' chiara. Cmq giovedi ho fissato un appuntamento con un ulteriore tecnico comunale e spero sia piu' giudizioso dell'ultimo.