Sismabonus acquisti

[Santo183]

Buongiorno a tutti.
Creo questa discussione per avere un parere (o meglio un consiglio su come comportarmi).
Ho firmato di recente il preliminare per l'acquisto di un appartamento in costruzione sito all'interno di un complesso edificato a seguito di demolizione di un vecchio fabbricato. Il prezzo è stato fissato e riportato nel preliminare.
Dopo un paio di settimane sono stato contattato dal costruttore che mi diceva che probabilmente avremmo avuto accesso al sismabonus (cosa che, in tutta onestà, sospettavo fosse possibile sin da quando ho visionato la casa per la prima volta. Possibile, ma non probabile, perché so bene che esistono svariati vincoli).
Adesso sono stato ricontattato e mi è stato detto che ce l'ha fatta per il bonus e ci incontreremo a breve per definire le modalità di fruizione, in quanto a chi si è adoperato per l'ottenimento del bonus è giusto che spetti la propria parte.
Ergo, credo che si proporrà aumento del prezzo concordato di vendita, così che dopo lo sconto in fattura al costruttore resti nel prezzo parte del bonus oltre ai 10k che già guadagna dalla mia cessione del credito (in quanto cederei 105k di credito a fronte di 96k di sconto).
Quello che chiedo è: secondo voi, e mettendo da parte disquisizioni semantiche sulla dicitura "sismabonus acquisti", di quale sconto "effettivo" dovrei ragionevolmente accontentarmi, considerando che accedendo al bonus perderei le detrazioni sul box (ad occhio 10k in 10 anni) e andrei a pagare qualcosa in più di IVA?
Inoltre: se mi dicesse: "O aumentiamo il prezzo di vendita di 70k e poi ti sconto 96k oppure niente bonus", avrei qualche arma per trattare?

 

[il_dalfo]

Se ti venisse proposto di aumentare il prezzo nominale a fronte di uno sconto in fattura e cessione del credito relativo: in fin dei conti pagheresti uguale o meno rispetto al preliminare firmato?
Devi fare mutuo per l'acquisto e o per la ristrutturazione?

 

[Santo183]

Devo fare mutuo per l’acquisto. Pagherei ovviamente meno, volevo capire quale percentuale dello sconto (che in teoria spetterebbe interamente a me) fosse ragionevole che tenesse il costruttore. Ed eventualmente (semmai mi proponesse 20k a me ed 85k per sé) vorrei capire se posso rifiutare lo sconto in fattura e cedere il credito da me oppure sono alla sua mercé.

 

[il_dalfo]

certo che puoi rifiutare lo sconto in fattura ma non è conveniente farlo:
1 - per goderne appieno dovresti avere un cassetto fiscale importante (se non hai 25mila € annui di IRPEF da pagare, convien cedere il credito)

2 - cederlo direttamente alla banca è possibile ma prima devi pagar tutto e poi il credito matura.

3 - far la pratica di cessione non è impossibile ma non è nemmeno una passeggiata. Inoltre tien conto che lo sconto in fattura è immediato mentre, con la cessione del credito in banca, dovresti comunque attendere alcuni mesi.

4 - se fai mutuo anche per la ristrutturazione, la cifra da chiedere alla banca sarebbe più contenuta e ciò, ovviamente, comporta rate più contenute.

Per me il costruttore dovrebbe aumentare di un 20% la cifra che fa maturare i crediti. In sto modo quando andrà a cederla andrà in pari sullo sconto in fattura ed avrà un utile (a fronte dell'esposizione economica e dello sbattimento) legato al prezzo di vendita.
Alla fine tu ci metti un po' più di IVA ma la compensi in toto od in parte con minori interessi sulle rate mutuo.
Ne avete vantaggio entrambi.

 

[Santo183]

Grazie per la risposta.
Aspettare non sarebbe un problema: avevo già fatto tutti i conti per l’acquisto senza bonus.
Sono d’accordissimo sul discorso dello sbattimento e dell’esposizione del costruttore che ci sta che vengano retribuiti: infatti non dico “sono 96k, mi spettano 96k di sconto”. Premesso che non so ancora cosa abbia intenzione di propormi, mi chiedevo cosa fosse “ragionevole” accettare: se mi proponesse di aumentare il prezzo nominale di 26k (avrei uno sconto netto di 70k, a meno dell’IVA) non fiaterei ed accetterei. Penso sarebbe più che onesto anche per lui: avrebbe 26k in più (oltre alla differenza tra i 105k del credito e i 96 k dello sconto in fattura).
Ti sembra ragionevole o dici che se anche mi proponesse di lasciarmi uno sconto netto di 30k dovrei accettare?

 

[Santo183]

Una domanda per capire se la proposta che ho ricevuto ci possa stare: un architetto/ingegnere quanto può chiedere per le asseverazioni? Perché mi è stata presentata una "lista spese" da detrarre al bonus erogato che "si mangia" il 30% del bonus per spese dei tecnici. Sono fuori dal mondo io o davvero un tecnico (ne compare in lista più d'uno) che si occupi delle asseverazioni per tutte le abitazioni guadagna 13k euro per ogni singola unità abitativa? Perché se è così un lavoro del genere e può smettere di lavorare...

 

[matusalemme]

Santo,

hai controllato anche tu che ci siano tutti i requisiti per farti godere del superbonus acquisti?

occorre (tra l'altro):
1.che l'acquisto del precedente immobile da parte dell'impresa sia stato effettuato con la specifica dichiarazione di voler demolire e ricostruire;
2. che la casa/appartamento sia finita, agibile e venduta entro e non oltre il 30.06.2022;
etc.
controlla bene

 

[Santo183]

Pare che ci siano tutti i requisiti (tra l'altro lavori iniziati tra l'altro tra il 1 gennaio 2017 ed il 1 maggio 2019, per cui all'interno della finestra temporale per cui l'asseverazione tardiva viene accettata).
Quello che mi lascia in dubbio (ne parlerò con il construttore a breve) è che siano inserite voci di spesa relative a tecnici che mi sembrano elevate (oltre i 30k per appartamento).
Ad esempio: in questo caso non dovrebbe essere necessaria (trattandosi di demo-ricostruzione) l'asseverazione della classe sismica precedente l'inizo dei lavori. Invece vengono computate spese per certificazione strutturale di svariate migliaia di euro (da moltiplicare per tutte le unità abitative). Quello che mi chiedo è: il collaudo strutturale dovrebbe già essere compreso nella cifra che pago per l'immobile, in quanto sismabonus o meno deve rispondere ai requisiti di sicurezza e non vi è da certificare il miglioramento di classe.
Altro professionista ha parcella per asseverazione e computazioni (tra l'altro computo metrico non richiesto per sismabonus acquisti, in quanto si considera il prezzo di vendita) di oltre 13k, sempre da moltiplicare per il numero di unità abitative.

Tra l'altro guardando al tabellario del D. Lgs. 50/2016 mi sorge un dubbio: non è che si fanno passare spese sostenute per l'ordinaria realizzazione (compresa di progettazione e direzione lavori), e quindi già considerate all'interno del prezzo di vendita dell'unità, come costi extra sostenuti per le pratiche per il sismabonus acquisti? In altre parole: non è che tutti i compensi dovuti dall'impresa ai professionisti sono fatti passare come compensi per accedere al sismabonus? Perché la magnitudo degli importi da profano mi sembra quella

 

[matusalemme]

fai bene a verificare ogni singola spesa

se hai firmato un preliminare, dovresti però aver già chiuso il capitolo prezzo e, quindi, non dovrebbe avanzare ulteriori pretese

le imprese stanno andando a nozze con i moltiplicatori di benefici...per loro

ritengo,inoltre, che quella circa l'asseverazione della classe sismica precedente rispetto a quella futura costituisca uno dei requisiti fondanti il beneficio del sismabonus acquisti e,pertanto, non possa farsene a meno

tieni presente che l'impresa, mentre a te ed agli altri futuri acquirenti farà ottenere il sismabonus acquisti di 96.000,00 al 110% = 105.000,00 circa, l'impresa- ripeto- potrà beneficiare dell'ecobonus sulle relative opere

quindi: dovrebbe accontentarsi o, in subordine, starsene buonina ed star già contenta di quel che guadagna/potrà guadagnare su ogni singolo appartamento

 

[Santo183]

Grazie per le risposte.
Il punto è che l'impresa sostiene di dover sostenere spese extra (oltre a sbattimento) perché gli acquirenti possano accedere al sismabonus acquisti, in quanto la possibilità di questo bonus si è palesata a seguito degli aggiornamenti alle modalità di accesso (come dicevo, l'estensione alle zone sismiche 2 e 3 e la conseguente possbilità di asseverazione tardiva sono subentrate in un secondo momento).

Ergo mi si dice che, se voglio accedere al sismabonus, dobbiamo ritoccare il prezzo finale. Cosa che ci sta pure, anche perché quando ho firmato il preliminare non ero certo si potesse avere accesso, ma senza essere troppo fregato.

Quindi ok se risparmio io e guadagna qualcosa in più l'impresa.
Ma 30k di spese extra (solo per le pratiche del sisma e moltiplicato per ogni appartamento) da profano mi sembrano esagerate.

Tuttavia, se non accetto l'unica alternativa che ho è rinunciare al bonus, corretto?

Intendo, dobbiamo incontrarci per discuterne e fino ad adesso non posso lamentarmi (anche se con tanti soldi di mezzo capisco ci provino), ma non so se ho qualche arma per far valere quanto mi spetta.

P.S: ovviamente non avrei 96k - 30k di risparmio, ma meno. E pagherei anche qualche millino in più di IVA