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salvo cervino

Membro Junior
I professionisti devono aggiornarsi alle migliori metodologie estimative ...
Oggi per la maggior parte il percorso estimo-valutativo è ben normato; l'ABI ha raggiunto e aggiunto un standard di tutto rispetto allineato con l'Europa. La caratura crociata di diversi procedimenti (almeno 3) ci da la esatta valutazione del bene con un indice di scostamento bassissimo; questo non significa valore di mercato nel momento storico dell'analisi, il mercato per situazioni diverse (ha le sue leggi) può proiettare al rialzo o al ribasso quanto calcolato e tale scostamento che dipende dall'indice di trasferimento o liquidabilità del bene è ben diverso dal valore intrinseco.
 

Carlo Garbuio

Membro Senior
Agente Immobiliare
indice di scostamento bassissimo
Scostamento da cosa?
La valutazione non ho lo scopo di misurare alcun scostamento ma di determinare il valore richiesto dal committente.

questo non significa valore di mercato nel momento storico dell'analisi,
Le linee guida abi non affermano questo e la valutazione viene effettuata alla data richiesta dal committente

il mercato per situazioni diverse (ha le sue leggi) può proiettare al rialzo o al ribasso quanto calcolato e tale scostamento che dipende dall'indice di trasferimento o liquidabilità del bene è ben diverso dal valore intrinseco.
Valore e prezzo non sono sinonimi e scopo della valutazione non è di misurare uno scostamento ma di prevedere il più probabile prezzo alla data richiesta.
 

Carlo Garbuio

Membro Senior
Agente Immobiliare
Oggi per la maggior parte il percorso estimo-valutativo è ben normato;
il problema non è solo la normativa ma la condivisione di un linguaggio, di una metodologia, dell'analisi del mercato che tutti dichiarano di eseguire ma pochissimi effettuano veramente.
Sullo stesso immobile visibile, con un "percorso estimo-valutativo ben normato" ... è noto che si rilevano differenze anche consistenti fra valutazioni effettuate da tecnici diversi, come spieghi questo fenomeno?
 

salvo cervino

Membro Junior
Scostamento da cosa?
scostamento di valore tra i diversi processi logici estimativi operati la cui media ne caratterizza il valore di stima finale. Chiedo scuso se non sono stato sufficientemente chiaro comunque son qui per qualsiasi approfondimento o chiarimento.
il problema non è solo la normativa ma la condivisione di un linguaggio, di una metodologia,
. La normativa è la piattaforma su cui incernierare la perizia, i linguaggi possono anche essere diversi ma non la metodologia.
analisi del mercato che tutti dichiarano di eseguire ma pochissimi effettuano veramente.
Bhe anche qui c'è da fare una considerazione l'avevo già detto prima, un bene ha un valore che comunque nel momento storico che si effettua non viene considerato nella sua consistenza dal mercato perchè essendo basato sulla domanda e sull'offerta, sulla liquidità, sulla disponibilità bancaria, sulla tassazione del momento, ecc.. si attesta a valori diversi (di mercato) nell'immediato per poi rivalutarsi nel medio lungo termine. Mi riferisco anche alla crisi attuale.
 

salvo cervino

Membro Junior
è noto che si rilevano differenze anche consistenti fra valutazioni effettuate da tecnici diversi, come spieghi questo fenomeno?
Quello del valutatore è un mestiere difficile che presuppone competenze e visione d'insieme non comuni, infatti un investitore che si lega ad un esperto valutatore poi non lo molla più. Io faccio da 42 anni questo lavoro e credimi ho ancora molto da imparare, spesso dubito dei miei processi logici di valutazione che scrivo puntualmente nel dettaglio, che rileggo più volte anche a distanza di tempo, che verifico poi nel medio e lungo termine e credimi che non sempre ho centrato l'obiettivo. MA NESSUNO E' PERFETTO guai se così fosse.
 

Carlo Garbuio

Membro Senior
Agente Immobiliare
scostamento di valore tra i diversi processi logici estimativi operati la cui media ne caratterizza il valore di stima finale.
puoi fare un esempio per chiarire?
grazie

La normativa è la piattaforma su cui incernierare la perizia, i linguaggi possono anche essere diversi ma non la metodologia.
il linguaggio non può essere diverso, per lo stesso termine dobbiamo condividere lo stesso significato, è lo stesso principio per cui esistono i vocabolari, se non ci fossero non ci capiremmo, ci sarebbe il caos.

un bene ha un valore che comunque nel momento storico che si effettua non viene considerato nella sua consistenza dal mercato perchè essendo basato sulla domanda e sull'offerta, sulla liquidità, sulla disponibilità bancaria, sulla tassazione del momento, ecc.. si attesta a valori diversi (di mercato) nell'immediato per poi rivalutarsi nel medio lungo termine. Mi riferisco anche alla crisi attuale.
Quanto hai esposto non corrisponde alla definizione di valore di mercato, è un altro valore.
Se oggi devi stabilire il valore di mercato su cosa basi la valutazione? Dovrai considerare le condizioni attuali, non quelle future, o no?
 

Carlo Garbuio

Membro Senior
Agente Immobiliare
NESSUNO E' PERFETTO guai se così fosse.
:ok:
ho ancora molto da imparare
:ok:
anch'io sono qui per imparare :ok:



spesso dubito dei miei processi logici di valutazione che scrivo puntualmente nel dettaglio, che rileggo più volte anche a distanza di tempo, che verifico poi nel medio e lungo termine e credimi che non sempre ho centrato l'obiettivo.
Per "centrato l'obiettivo" cosa intendi?
Oltre alla determinazione del valore la perizia deve spiegare e dimostrare al cliente come si è raggiunto quel valore.
Prevedere a quale prezzo sarà venduto l'immobile è da mago Otelma
Prevedere quale potrebbe essere oggi il più probabile prezzo di mercato è la professione del valutatore
Bisogna dimostrare come si è determinato quel prezzo: Otelma non lo può fare (spiriti, sensazioni, intuizioni ... non sono verificabili) il valutatore lo deve fare.
;)
quindi rinnovo la domanda
Sullo stesso immobile visibile, con un "percorso estimo-valutativo ben normato" ... è noto che si rilevano differenze anche consistenti fra valutazioni effettuate da tecnici diversi, come spieghi questo fenomeno?
non ritengo accettabili questi fenomeni ;)
 

salvo cervino

Membro Junior
Carlo noto con piacere che il discorso in atto ti appassiona, sarebbe il caso che a domande e o citazioni multiple facessi corrispondere dei numeri o delle lettere alfabetiche per meglio identificare le risposte. Allora cominciamo
scostamento di valore
puoi fare un esempio per chiarire?
Nelle valutazioni immobiliari possiamo ricavare il valore: o partendo dal costo di costruzione rivalutandolo, ...... o dalla domanda e dall'offerta della zona cui ci riferiamo, o dalle transazioni per beni simili o assimilabili cui vanno applicati i correttivi MA COMUNQUE IN QUALSIASI CASO, E CON QUALUNQUE PROCEDIMENTO, NON AVREMO un identico risultato. Figuriamoci se i valutatori sono diversi, Ok che bisogna dimostrare nel dettaglio sia le fonti che il processo logico ma poi alla fine i risultati anche se di poco ma sono diversi.

La normativa è la piattaforma su cui incernierare la perizia, i linguaggi possono anche essere diversi ma non la metodologia.
Non esiste una terminologia univoca è il metodo adottato che deve essere comune mi spiego meglio se la base per il calcolo delle superfici è il DPR 138 ciò è metodo i termini di esposizione del lavoro svolto sulla base del metodo seguito possono essere diversi come diverso è il linguaggio di ogn'uno di noi, sicuramente parliamo tutti italiano o quasi ma c'é chi é + o - forbito c'é chie é + o - furbetto ecc.
Se oggi devi stabilire il valore di mercato su cosa basi la valutazione? Dovrai considerare le condizioni attuali, non quelle future, o no?
Sicuramente si ma credo che ti stia sfuggendo che le valutazioni non si fanno a bocce ferme, che il mercato si evolve e involve alla velocità della luce e nel momento stesso che stai valutando il mercato sta cambiando.La tua valutazione alle 7 del mattino può essere diversa alle 19 dello stesso giorno perchè qualcosa è successo in positivo o in negativo. Qua non si tratta di predire il futuro ma di valutare un bene per il suo valore intrinseco e rapportarlo al mercato
quindi rinnovo la domanda
Originariamente Scritto da Carlo Garbuio
Sullo stesso immobile visibile, con un "percorso estimo-valutativo ben normato" ... è noto che si rilevano differenze anche consistenti fra valutazioni effettuate da tecnici diversi, come spieghi questo fenomeno?
Te l'ho spiegato prima o quanto meno credo di averlo fatto ma forse non riesco a trasmetterti il mio pensiero E QUESTO ALLORA E' UN PROBLEMA DI COMUNICAZIONE o forse di linguaggio, ma la sostanza è questa.
 

Carlo Garbuio

Membro Senior
Agente Immobiliare
1 :ok:
Nelle valutazioni immobiliari possiamo ricavare il valore: o partendo dal costo di costruzione rivalutandolo, ...... o dalla domanda e dall'offerta della zona cui ci riferiamo, o dalle transazioni per beni simili o assimilabili cui vanno applicati i correttivi MA COMUNQUE IN QUALSIASI CASO, E CON QUALUNQUE PROCEDIMENTO, NON AVREMO un identico risultato. Figuriamoci se i valutatori sono diversi, Ok che bisogna dimostrare nel dettaglio sia le fonti che il processo logico ma poi alla fine i risultati anche se di poco ma sono diversi
i procedimenti si usano in base ai dati disponibili:
Ci sono compravendite = metodo comparativo
NON ci sono compravendite ma abbiamo redditi = Procedimento reddituale
Non abbiamo nè compravendite nè redditi = valore di trasformazione o costo di ricostruzione deprezzato

vero che ci saranno sempre degli scostamenti ma molto più contenuti degli attuali e soprattutto, seguendo gli IVS, la perizia dovrà essere chiara, trasparente, documentata ... e verificabile. Perchè sulle attuali perizie non è possibile effettuare alcuna revisione, sono troppo soggettive
 

Carlo Garbuio

Membro Senior
Agente Immobiliare
2 :ok:
Non esiste una terminologia univoca è il metodo adottato che deve essere comune mi spiego meglio se la base per il calcolo delle superfici è il DPR 138 ciò è metodo i termini di esposizione del lavoro svolto sulla base del metodo seguito possono essere diversi come diverso è il linguaggio di ogn'uno di noi, sicuramente parliamo tutti italiano o quasi ma c'é chi é + o - forbito c'é chie é + o - furbetto ecc.
Vero che non esiste, allora creiamola.
Gli IVS partono dalla definizione condivisa di valore di mercato per definire poi altri concetti.
Vero il discorso sulla superficie, bisognerebbe sempre dichiarare come si è misurato ... vedi anche qui, se non lo si dichiara ognuno misura correttamente ma a modo suo.
il resto sono considerazioni di forma. E' bene che le perizie si arricchiscano più di contenuti, calcoli, dimostrazioni che di temi di italiano, relazioni ...
 

Carlo Garbuio

Membro Senior
Agente Immobiliare
3 :ok:
Sicuramente si ma credo che ti stia sfuggendo che le valutazioni non si fanno a bocce ferme, che il mercato si evolve e involve alla velocità della luce e nel momento stesso che stai valutando il mercato sta cambiando.La tua valutazione alle 7 del mattino può essere diversa alle 19 dello stesso giorno perchè qualcosa è successo in positivo o in negativo. Qua non si tratta di predire il futuro ma di valutare un bene per il suo valore intrinseco e rapportarlo al mercato
Non mi sfugge la dinamicità del mercato.
Alle 7 farai la stima in base alle condizioni delle 7 di mattina, non di quello che pensi accadrà alle 19 ;)
Alle 19 farai la stima delle 19 e, se ti viene richiesto, la potrai fare alle 7 considerando le condizioni di quell'ora ;)
 

Carlo Garbuio

Membro Senior
Agente Immobiliare
4 :ok:
Te l'ho spiegato prima o quanto meno credo di averlo fatto ma forse non riesco a trasmetterti il mio pensiero E QUESTO ALLORA E' UN PROBLEMA DI COMUNICAZIONE o forse di linguaggio, ma la sostanza è questa.
ok, la risposta me l'hai data in introduzione di questo tuo ultimo messaggio, non nei precedenti ;)

ciao e grazie per la disponibilità al confronto aperto :stretta_di_mano:
 

salvo cervino

Membro Junior
ok, la risposta me l'hai data in introduzione di questo tuo ultimo messaggio, non nei precedenti

ciao e grazie per la disponibilità al confronto aperto
Mi scuso per non averti dato conferma di lettura, ma per motivi diversi leggo quanto hai scritto solo oggi. Nel ringraziarti ti riconfermo la mia più ampia disponibilità come tu mi hai dato la tua.
un saluto circolare a chi ci legge
Salvo
 

Joe_Montana_Fanni

Nuovo Iscritto
Professionista
Buon giorno,
mi sono appena iscritto a questo forum, e vi saluto tutti tanto per iniziare.
ho letto questa discussione per intero e mi pare di capire che per stima immobiliare abbiamo a disposizione 2 software estimus e stimatrix. detto questo vi chiedo se ne conoscete altri, anche diretamente in formato excel. infine vi chiedo se stimatrix può essere efficace anche per fare trading, comprare e vendere al netto di tutte le imposte e tasse da pagare.
grazie mille
 

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