Buongiorno a tutti,
oggi vi propongo un quesito sfizioso.
Leggete fino alla fine prima di trarre conclusioni e dare consigli inappropriati.
Iniziamo:
Un BENEFICIARIO decide di creare un TRUST per tutelare il suo patrimonio immobiliare.
Si affida ad una persona di fiducia che nomina TRUSTEE.
L'atto notarile si svolge presso il notaio, moglie del trustee.
Inseriscono come BENEFICIARIO del TRUST, in caso di dipartita, NON gli eredi naturali (n. 3 figli ed una moglie) ma il TRUSTEE stesso.
Alla costituzione del TRUST sul compendio immobiliare pende una ipoteca di 8.000.000 a garanzia di un mutuo (si, lo so bene che non si posso inserire nel trust beni già ipotecati, ma intanto così è stato legalmente costituito...).
Il compendio immobiliare è messo a reddito per saldare le rate residue del mutuo (circa 1.70.000 a fronte di un compendio periziato 5.400.000).
Viene a mancare il BENEFICIARIO iniziale e gli eredi legittimi (che non si sono mai interessati del trust) scoprono di non essere loro i beneficiari (si, spetta loro la legittima, ma ci arriviamo dopo...).
Il trustee, divenuto anche beneficiario, decide di mettere in vendita il compendio in quanto la banca ha inviato l'atto precetto.
Gli eredi, venuti a sapere della vendita, mettono subito i loro avvocati di mezzo (immaginate i motivi) e venuti a conoscenza del debito, che nessuno di loro può sostenere, decidono di cercare clienti che possano pagare il compendio non dico 5.400.000 ma almeno 3.500.000 in modo da saldare il debito e farsi rimanere una buonuscita importante anche per loro 4.
Non si rendono conto però che il BENEFICIARIO è diventato il TRUSTEE e per Atto costitutivo, disporrà lui delle somme ricevute e le gestirà come meglio crede.
NB: ovvio che in caso di processo, gli eredi hanno diritto alla quota di legittima e vincerebbero la causa a mani basse, ma se nel frattempo il trustee ha liquidato il patrimonio, avranno la quote dello "0"... (sottile differenza tra LEGGE e VITA REALE)
E' qui che uno dei fratelli inizia a cercare da solo qualche acquirente che lo acquisti a prezzo pieno e non aspetti che l'immobile vada all'asta per poi acquistarlo ovviamente al prezzo del debito (oppure tramite NPL...) ed arriva fino al mio ufficio.
Il caso vuole che io stia cercando una struttura del genere ma dall'altra parte di Roma e giusto per fare una telefonata di cortesia, avviso i miei clienti che inaspettatamente rimangono entusiasti della cosa e decino di procedere ad un sopralluogo.
Contatto personalmente il Trustee e facciamo la prima visita.
Il compendio piace ma serve il parere di un tecnico specifico per capire la fattibilità di un cambio di destinazione d'uso pe runa struttura particolare.
Facciamo la seconda visita ed il tecnico ci dà l'ok per procedere ad una proposta.
Invio formalmente a mezzo pec una lettera d'interesse per avere la documentazione necessaria prima di presentare una proposta e... SORPRESA!!!
Mi viene risposto, sempre a mezzo PEC lui stesso (il trustee) ha incaricato in totale autonomia una agenzia privata qui di Roma (sono sicuro che tanti lo conosceranno, ma non faccio nomi) il cui titolare è una persona molto seria e con cui ci ho anche chiuso 2 vendite in collaborazione in questi anni. Mi risponde che per una proposta devo passare tramite loro.
Al che, conoscendo molto bene il titolare lo sento direttamente e... doppia SORPRESA!
Parte la filipicca sul fatto che lui non collabora ASSOLUTAMENTE!
Gli ricordo con chi sta parlando e lui rimane inamovibile sulla sua posizione!
Arriva quindi la terza SOPRESA: chiedo ufficialmente spiegazioni al trustee sul perchè non sia mai stato menzionato un altro agente durante le due visite ma solo dopo la lettera d'interesse e vengo a scoprire che questo collega aveva SI un incarico, ma scaduto da più di 40 giorni prima della data in cui il figlio legittimo entrò nel mio ufficio a proporre l'affare ed ad oggi non c'è nessun incarico firmato.
Sempre ricordando che un conto è la LEGGE ed un conto la VITA REALE, scopro anche che il trustee aveva promesso a questo agente un rimborso spese per le spese sostenute di marketing e cose varie. Soldi mai ricevuti dal collega che quindi ha proceduto a querelare il trustee.
Per quanto sopra, il trustee non mi risponde più nessuna comunicazione e la mia domanda che vorrei fare a voi è la seguente:
Trovereste corretto se io inviassi formalmente una proposta al trustee, riconoscendo anche lo storno provvigionale al collega (c'è margine per tutti in questa operazione) in modo da non poter essere attaccabile?
Eticamente la mossa potrebbe essere dubbia, ma legalmente?
NB: posso garantire che non ho mia visto in pubblicità il compendio e se quel figliol prodigo non fosse venuto in ufficio con la disperazione negli occhi, io non avrei saputo nulla di questa vendita, anche perchè io stavo cercando a Roma NORD OVEST fuori il GRA e questa operazione è all'EUR all'interno del GRA...
Chi è di Roma non dubiterà sulla mia buona fede.
Avrete sicuramente capito che il trustee non è uno stinco santo e che il collega ha fiutato l'affare per incassare senza lavorare, ma non sono qui a fare il moralista o bigotto perchè tutti noi ci siamo trovati di fronte a certe situazioni...
oggi vi propongo un quesito sfizioso.
Leggete fino alla fine prima di trarre conclusioni e dare consigli inappropriati.
Iniziamo:
Un BENEFICIARIO decide di creare un TRUST per tutelare il suo patrimonio immobiliare.
Si affida ad una persona di fiducia che nomina TRUSTEE.
L'atto notarile si svolge presso il notaio, moglie del trustee.
Inseriscono come BENEFICIARIO del TRUST, in caso di dipartita, NON gli eredi naturali (n. 3 figli ed una moglie) ma il TRUSTEE stesso.
Alla costituzione del TRUST sul compendio immobiliare pende una ipoteca di 8.000.000 a garanzia di un mutuo (si, lo so bene che non si posso inserire nel trust beni già ipotecati, ma intanto così è stato legalmente costituito...).
Il compendio immobiliare è messo a reddito per saldare le rate residue del mutuo (circa 1.70.000 a fronte di un compendio periziato 5.400.000).
Viene a mancare il BENEFICIARIO iniziale e gli eredi legittimi (che non si sono mai interessati del trust) scoprono di non essere loro i beneficiari (si, spetta loro la legittima, ma ci arriviamo dopo...).
Il trustee, divenuto anche beneficiario, decide di mettere in vendita il compendio in quanto la banca ha inviato l'atto precetto.
Gli eredi, venuti a sapere della vendita, mettono subito i loro avvocati di mezzo (immaginate i motivi) e venuti a conoscenza del debito, che nessuno di loro può sostenere, decidono di cercare clienti che possano pagare il compendio non dico 5.400.000 ma almeno 3.500.000 in modo da saldare il debito e farsi rimanere una buonuscita importante anche per loro 4.
Non si rendono conto però che il BENEFICIARIO è diventato il TRUSTEE e per Atto costitutivo, disporrà lui delle somme ricevute e le gestirà come meglio crede.
NB: ovvio che in caso di processo, gli eredi hanno diritto alla quota di legittima e vincerebbero la causa a mani basse, ma se nel frattempo il trustee ha liquidato il patrimonio, avranno la quote dello "0"... (sottile differenza tra LEGGE e VITA REALE)
E' qui che uno dei fratelli inizia a cercare da solo qualche acquirente che lo acquisti a prezzo pieno e non aspetti che l'immobile vada all'asta per poi acquistarlo ovviamente al prezzo del debito (oppure tramite NPL...) ed arriva fino al mio ufficio.
Il caso vuole che io stia cercando una struttura del genere ma dall'altra parte di Roma e giusto per fare una telefonata di cortesia, avviso i miei clienti che inaspettatamente rimangono entusiasti della cosa e decino di procedere ad un sopralluogo.
Contatto personalmente il Trustee e facciamo la prima visita.
Il compendio piace ma serve il parere di un tecnico specifico per capire la fattibilità di un cambio di destinazione d'uso pe runa struttura particolare.
Facciamo la seconda visita ed il tecnico ci dà l'ok per procedere ad una proposta.
Invio formalmente a mezzo pec una lettera d'interesse per avere la documentazione necessaria prima di presentare una proposta e... SORPRESA!!!
Mi viene risposto, sempre a mezzo PEC lui stesso (il trustee) ha incaricato in totale autonomia una agenzia privata qui di Roma (sono sicuro che tanti lo conosceranno, ma non faccio nomi) il cui titolare è una persona molto seria e con cui ci ho anche chiuso 2 vendite in collaborazione in questi anni. Mi risponde che per una proposta devo passare tramite loro.
Al che, conoscendo molto bene il titolare lo sento direttamente e... doppia SORPRESA!
Parte la filipicca sul fatto che lui non collabora ASSOLUTAMENTE!
Gli ricordo con chi sta parlando e lui rimane inamovibile sulla sua posizione!
Arriva quindi la terza SOPRESA: chiedo ufficialmente spiegazioni al trustee sul perchè non sia mai stato menzionato un altro agente durante le due visite ma solo dopo la lettera d'interesse e vengo a scoprire che questo collega aveva SI un incarico, ma scaduto da più di 40 giorni prima della data in cui il figlio legittimo entrò nel mio ufficio a proporre l'affare ed ad oggi non c'è nessun incarico firmato.
Sempre ricordando che un conto è la LEGGE ed un conto la VITA REALE, scopro anche che il trustee aveva promesso a questo agente un rimborso spese per le spese sostenute di marketing e cose varie. Soldi mai ricevuti dal collega che quindi ha proceduto a querelare il trustee.
Per quanto sopra, il trustee non mi risponde più nessuna comunicazione e la mia domanda che vorrei fare a voi è la seguente:
Trovereste corretto se io inviassi formalmente una proposta al trustee, riconoscendo anche lo storno provvigionale al collega (c'è margine per tutti in questa operazione) in modo da non poter essere attaccabile?
Eticamente la mossa potrebbe essere dubbia, ma legalmente?
NB: posso garantire che non ho mia visto in pubblicità il compendio e se quel figliol prodigo non fosse venuto in ufficio con la disperazione negli occhi, io non avrei saputo nulla di questa vendita, anche perchè io stavo cercando a Roma NORD OVEST fuori il GRA e questa operazione è all'EUR all'interno del GRA...
Chi è di Roma non dubiterà sulla mia buona fede.
Avrete sicuramente capito che il trustee non è uno stinco santo e che il collega ha fiutato l'affare per incassare senza lavorare, ma non sono qui a fare il moralista o bigotto perchè tutti noi ci siamo trovati di fronte a certe situazioni...
