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  1. entoni75

    entoni75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Volevo acquistare un appartamento/attico all'ultimo piano di un condominio in città, regolarmente accatastato nel 1972. Mi sono recato all'archivio comunale e ho scoperto che nel progetto approvato dal comune nel 1962, l'ultimo piano in questione, ai tempi non era stato concesso, il disegno riporta dei tagli in corrispondenza dell'ultimo piano in questione con scritto "annullato". La licenza edilizia dell'epoca riporta la massima altezza concessa che corrisponde al piano inferiore. All'ufficio sanatorie non ho trovato traccia di alcuna pratica nè esiste l'abitabilità della casa.
    I venditori dicono che è ante '67 e quindi è in regola, ma io penso proprio di no, in quanto so che dal '42 in poi, nei centri urbani, necessita la licenza.
    Qualcuno sa darmi conferma o ulteriori chiarimenti?
     
  2. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'ultimo piano è abusivo. Se è stato condonato i venditori devono essere in grado di mostrarti la concessione in sanatoria, o almeno i bollettini con l'oblazione pagata.
    Se non hanno fatto nulla, è abusivo e stop e quindi tu SCAPPAAAAA! :^^:
     
  3. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Con che titolo sono proprietari i venditori?

    Ciao salves
     
  4. entoni75

    entoni75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    l'ultimo passaggio è una donazione/divisione... poi c'è una vendita negli anni '70. Ma per quello che so i notai per gli immobili ante 67 non hanno obbligo di trascrizione degli estremi della licenza edilizia e con questa scusa magari rogitano...
     
  5. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino


    Intendi dire che l’accatastamento risale al 1972 e lo stato di fatto attuale corrisponde ancora a tale accatastamento? Oppure sono state apportate modifiche?

    L’immobile si trova in zona con vincoli paesaggistici? …se sì, ti conviene proprio scappare.

    In Comune cosa dicono?... potresti pretendere che il venditore chieda un accertamento di conformità, tenendo conto di questo:




    Questo dimostra che in quel centro, nel 62, era richiesto debito titolo autorizzativo...che è stato "annullato", quindi allo stato attuale l'immobile, in toto, ufficialmente non avrebbe la regolarità urbanistico-edilizia, con la conseguenza che potresti avere problemi successivamente alla compravendita.

    Se non ci sono vincoli paesaggistici, prima di scappare, ti suggerirei qualche riflessione…poi vedi tu se pretendere l'accertamento di conformità o cos'altro fare.

    Per la compravendita non dovrebbero esserci problemi, se sono rispettati questi requisiti:

    -per gli immobili ante 1967, la legge richiede sugli atti di compravendita gli estremi della Licenza edilizia o la dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967, data in cui è entrata appunto in vigore quella Legge che ha dato una svolta alla legge Urbanistica del ’42 tale da sostituirla senza pretendere che gli immobili precedenti si adeguassero e sottintendendo che eventuali abusi precedenti fossero condonati;
    - poi, l’art. 19 della Legge 30 luglio 2010, n. 122 richiede la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (catastali).

    Resta il fatto che, dal punto di vista urbanistico-edilizio, sulla carta non è regolare e corri il rischio di seccature, potrebbero scattare delle sanzioni amministrative comunali:
    - in questi casi, visto il lungo lasso di tempo, subentra “il principio dell'affidamento” perchè potrebbe essere stato prima autorizzato e poi annullato col sopraggiungere di nuovi parametri edilizi...ma il comune ha di fatto consentito…
    In rete puoi trovare un mucchio di giurisprudenza del caso.
    - l’opera sviluppa volume e superficie, che sulla carta non sono mai stati autorizzati, e mai stati pagati …. però nel 62 non si pagavano quindi in teoria non potrebbero esserti richiesti…

    ….sarebbe comunque una “gatta da pelare”.





     
  6. entoni75

    entoni75 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno Irma,

    - l'accatastamento del '72 corrisponde allo stato attuala;
    - l'immobile si trova in centro storico, uno scempio tipico degli anni 60 di 8 piani di cui ne erano stati autorizzati 7;
    - per la compravendita già so che non dovrebbero esserci problemi ma a me interessa la regolarità e il dopo...pensa a qualunque pratica per lavori, a detrazioni, residenza, abitabilità, allacci, contratti di affitto... in teoria non si potrebbe fare nulla?
    - non ho capito il discorso del "principio dell'affidamento", cosa intendi che prima sia stato autorizzato e poi annullato? Hanno semplicemente annullato il disegno del progettista e mai autorizzato..
     
  7. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Per farti un'idea fatti una ricerca in rete digitando: "permesso edilizio autorizzato annullato affidamento".

    Poi ti ribadisco che c'è la possibilità di pretendere che venga chiesto l'accertamento di conformità, quanto meno sottoporre la questione, con un interpello, al Comune chiedendo che si pronunci per iscritto.
    L'A. I. e il notaio di fiducia ti sapranno consigliare al meglio.
     

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