Un appartamento, due contratti distinti

[pignatti]

Buonasera. Ho un appartamento affittato da anni come studio a 2 professionisti con 2 contratti distinti regolari, ciascuno dei quali relativo ad una "porzione di appartamento". Ora uno dei 2 inquilini mi ha dato la disdetta e l'altro vorrebbe subentrare al contratto e mi ha chiesto una riduzione del canone. Io sono disposta a ridurlo, ma vi chiedo come posso fare a formalizzare il tutto senza dovere fare per forza un nuovo contratto unico. E' possibile che l'inquilino (magari suo figlio che lavora nello studio) faccia il subentro a quel contratto e registrare una scrittura privata che riporta la riduzione del canone ? Vi ringrazio in anticipo

 

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Buonasera. Ho un appartamento affittato da anni come studio a 2 professionisti con 2 contratti distinti regolari, ciascuno dei quali relativo ad una "porzione di appartamento". Ora uno dei 2 inquilini mi ha dato la disdetta e l'altro vorrebbe subentrare al contratto e mi ha chiesto una riduzione del canone. Io sono disposta a ridurlo, ma vi chiedo come posso fare a formalizzare il tutto senza dovere fare per forza un nuovo contratto unico. E' possibile che l'inquilino (magari suo figlio che lavora nello studio) faccia il subentro a quel contratto e registrare una scrittura privata che riporta la riduzione del canone ? Vi ringrazio in anticipo

A superare incertezze e dubbi interpretativi è intervenuta l'Agenzia delle entrate (ris. n. 60/E/2010) con una puntuale ricognizione delle disposizioni che interessano, ai fini dell' imposta di registro, gli eventi successivi alla conclusione del contratto di locazione, assoggettati autonomamente a registrazione.



Secondo l'Agenzia, a norma dell'art. 17 T.U. registro, devono essere registrate in termine fisso, anche se stipulate verbalmente o se il relativo contratto ha la forma della scrittura privata non autenticata, cessioni, risoluzioni e proroghe dell'originario contratto, con il versamento dell'imposta di 67 euro, entro 30 giorni dall'evento. Alla stregua di ciò, le parti che risolvano il contratto, o che ne modifichino alcuni elementi, devono comunicare l'evento alle Entrate, pagando la relativa imposta.



Ma l'accordo di riduzione del canone implica la novazione del contratto originario?

Per rispondere, l'Agenzia si è rifatta all'orientamento della Cassazione (tra le altre, n. 5576/2003) secondo cui "le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione".



Deve escludersi, quindi, che l'accordo di riduzione debba obbligatoriamente essere comunicato all'Amministrazione finanziaria; e ciò anche alla stregua dell' art. 19 T.U. registro, che impone di denunciare, entro 30 giorni dal loro verificarsi, gli "... eventi... che diano luogo a ulteriore liquidazione di imposta", quali quelli che comportano l'aumento del canone che, implicando un aumento della base imponibile, determinano la liquidazione di una maggiore imposta. Ciò non toglie che si possa chiedere la registrazione volontaria: è, infatti, interesse delle parti e risponde a finalità probatorie attribuire certezza e computabilità all'accordo, posto che la diminuzione del canone determina la riduzione della base imponibile, ai fini del registro, dell'IVA e delle imposte sui redditi. La registrazione della scrittura privata tra locatore e conduttore, poi, sconta l'imposta di bollo fin dall'origine (14,60 euro per ogni foglio).