Variazione dell’estetica facciata condominiale

[Kotoesse]

In un palazzo genovese dal 1900 circa con sopraelevazione dell’ultimo piano avvenuta nel 1935 circa, sono presenti alcuni poggioli di cui due in facciata all’ultimo piano appartenenti a due diverse unità immobiliari
Le balaustre dei poggioli sono formate da colonnine in cemento con carattere ornamentale e unita dalla piana superiore
Tali colonnine seppur costituite in epoche diverse sono uguale a quelle presenti su tutta la facciate del palazzo
Da tempo tali colonnine sono gravemente ammalorate La loro anima in acciaio è corrosa e la corrosione causa la spaccature delle stesse con conseguenti rischi di distacco Lu marciapiede comunale sottostante
I proprietari dei due immobili interessati hanno proposto all’assemblea di poter eliminare tali colonnine ( la cui manutenzione è a loro dire costosa ) e sostituirle con ringhiere in acciaio ( ciò senza esibire progetti di fattibilità,disegni o rendering)
La prima assemblea convocata in forma straordinaria per questa richiesta ha espresso parere negativo alla modofics
Preciso che il palazzo è privo di ogni vincolo architettonico, e classificato edificio non di pregio)
Ci si è riferiti pure al regolamento condominiale che è molto preciso in merito e stabilisce che nessuna modifica può essere apportata senza il parere positivo dell’assemblea e che altre colonnine presenti in facciata ( a filo cn la stessa poste sotto le finestre debbano essere considerate elementi della facciata e non private) mentre per quelle dei poggioli stabilisce che siano di proprietà dei due condomini
Successivamente, dopo circa 7 mesi la stessa richiesta è stata nuovamente presentata in assemblea
Né è’ nato un grosso conflitto tra i condomini , e alcuni di essi hanno votato a favore non riuscendo tuttavia a ottenere la maggioranza
Nel tempo intercorso tra le due assemblee c’è stata una decisa evidente campagna acquisti per avere i voti a favore ( in parte riuscita
Con la seconda delibera i proprietari dei poggioli in questione hanno minacciato i condomini responsabili affermando che se in futuro ci sarà qualche distacco con danni a persone e cose il palazzo sarà ritenuto responsabile m
Inoltre verrà poste sotto
I due poggioli. Carattere permanente e definitivo delle reti verdi al fine di contenere eventuali distacchi
Alla luce di quanto sopra esposto chiedo a chi desidera esprimere un fattivo e competente parere se:
1- le colonnine dei poggioli sono di proprietà privata essendo gli stessi considerati prolungamenti dei loro appartamenti
2- Risulta in essere alcune sentenze della cassazione che stabiliscono la necessità di partecipare alle spese tutto il condominio
3- la possibilità che la modifica delle balaustre con normali ringhiere possa essere eseguita da loto
4- se le reti da provvisorie possono essere tramutate in fisse con pericoli e decadimento del valore estetico della facciate
5 da precisare che nella facciata posteriore esistono due poggioli con ringhiera costruiti negli anni 80
6- se l’incuria e mancanza di manutenzione da parte dei due condomini all’ultimo piano possa riversarsi su tutto il condominio
Cari amici , capisco di essere stato lungo e forse prolisso, ma prima di rivolgerci a dei legali desidero conoscere il parere vostro
Cordialmente
E Savi
enrisav55@ Gmail.com

 

[francesca63]

Per come è per legge per i balconi aggettanti, e come pare precisato anche dal regolamento che hai riportato, i poggioli e le relative colonnine sono da intendersi come parti private, e la spesa e la responsabilità sono a carico dei rispettivi proprietari.
Se le parti ammalorate, cadendo, dovessero procurare dei danni, ne rispondono solo loro.
Per quanto riguarda la modifica richiesta, il regolamento parla chiaro anche in merito a questo argomento: può essere eseguita solo con parere positivo della maggioranza assembleare.
Pare logico, stante la situazione di rischio, che i proprietari dei poggioli non possano rimandare oltre la riparazione, e debbano provvedere al più presto a loro cura e spese.

i proprietari dei poggioli in questione hanno minacciato i condomini responsabili affermando che se in futuro ci sarà qualche distacco con danni a persone e cose il palazzo sarà ritenuto responsabile

Forse dovreste farvi parte attiva, e non subire passivamente queste vuote minacce: a mio avviso dovreste intimare di provvedere alla riparazione al più presto, “minacciando” a vostra volta di adire le vie legali per lesione del decoro condominiale, se le reti provvisorie non vengono al più presto rimosse, e rifatte le colonnine.

 

[Kotoesse]

Per come è per legge per i balconi aggettanti, e come pare precisato anche dal regolamento che hai riportato, i poggioli e le relative colonnine sono da intendersi come parti private, e la spesa e la responsabilità sono a carico dei rispettivi proprietari.
Se le parti ammalorate, cadendo, dovessero procurare dei danni, ne rispondono solo loro.
Per quanto riguarda la modifica richiesta, il regolamento parla chiaro anche in merito a questo argomento: può essere eseguita solo con parere positivo della maggioranza assembleare.
Pare logico, stante la situazione di rischio, che i proprietari dei poggioli non possano rimandare oltre la riparazione, e debbano provvedere al più presto a loro cura e spese.


Forse dovreste farvi parte attiva, e non subire passivamente queste vuote minacce: a mio avviso dovreste intimare di provvedere alla riparazione al più presto, “minacciando” a vostra volta di adire le vie legali per lesione del decoro condominiale, se le reti provvisorie non vengono al più presto rimosse, e rifatte le colonnine.

Grazie per la precisa disamina e risposta Mi pare di intendere che , l’intervento di un legale sia la cosa migliore.
Sicuramente, i due proprietari inizieranno in altra campagna acquisti tra gli altri condomini per ottenere il benestare assembleare alla modifica estetica
Purtroppo resta da constatare che nonostante la loro incuria tutto il palazzo ci possa rimettere
Accettando la modifica estetica , verranno salvati da una loro grave responsabilità
Il palazzo proprio perché non è un immobile di previo non merita nessuna modifica
Ultima domanda
Per tale modifica occorre solo il parere positivo dell’assemblea o/e anche il parere dell’ufficio dell’estetica urbana?
Grazie ancora

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Il vostro ragionamento, seppur corretto dal punto di vista della responsabilità individuale per i balconi aggettanti, mi sembra omettere un aspetto cruciale. Indipendentemente dalla proprietà del singolo elemento, le colonnine ammalorate sono parte integrante del decoro architettonico della facciata. Anche se il palazzo non è vincolato, l'estetica generale è un bene comune.
Se il regolamento condominiale stabilisce che nessuna modifica può essere apportata senza il parere positivo dell'assemblea, questo non significa che l'assemblea possa semplicemente "non fare nulla" di fronte a un rischio. L'inerzia del condominio di fronte a un pericolo potenziale (caduta di calcinacci) e al deterioramento del decoro potrebbe portare a responsabilità collettive, nonostante la proprietà privata delle colonnine.
Inoltre, la minaccia di trasformare le reti da provvisorie a fisse è inaccettabile. Non è solo un danno estetico, ma potrebbe indicare una sorta di rassegnazione del condominio a un problema che, invece, va affrontato con determinazione. Non si tratta solo di "chiedere un rimborso" o di "minacciare un legale" per la lesione del decoro; si tratta di tutelare l'integrità e il valore dell'intero immobile.
Pertanto, più che litigare sulla proprietà delle colonnine, bisognerebbe concentrarsi sull'obbligo di ripristino del decoro e sulla sicurezza. A mio avviso, l'assemblea dovrebbe intimare formalmente ai proprietari di procedere al ripristino delle colonnine nel rispetto dell'estetica originale, magari proponendo una soluzione condivisa che preveda un intervento professionale per la messa in sicurezza e il restauro, e solo se non si ottiene riscontro, allora considerare le vie legali.