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  1. Gagaia

    Gagaia Membro Junior

    Privato Cittadino
    [​IMG]Inserito il - 23 Lug 2012 : 17:04:45 [​IMG] [​IMG]
    Buongiorno a tutti,
    ho bisogno di urgente aiuto. Ho mandato un mese fa la disdetta anticipata dal contratto di locazione 4+4 senza rispettare i sei mesi di preavviso, in quanto sul mio contratto il recesso del conduttore era così regolamentato:


    “ Il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento con preavviso di mesi sei da comunicare con lettera R/R, salvo l’ipotesi che il conduttore giustifichi il motivo di recesso anticipato”.
    Ho motivato la mancanza dei sei mesi di preavviso poichè alla fine di maggio mio fratello, che risiede a reggio calabria, ha avuto un grave ictus e ha subito un'emiparesi in tutto il lato dx oltre ad aver perso quasi completamente la vista. Essendo lui in casa con mia mamma ( che ha 70 anni) urge la mia presenza a reggio calabria fino qaundo le condizioni di salute di mio fratello non si stabilizzeranno. ( documentato nella lettera di disdetta con allegato il certificato di ricovero di mio fratello).
    Premetto che pur essendo stata ( di sti tempi!) un'inquilina modello nel senso che ho sempre pagato il mio canone di locazione fino alla fine, consegnerò la casa ritinteggiata e nelle stesse condizioni in cui l'ho ricevuta ( anzi con qualche miglioramento!) la mia locataria è una serpe che mi ha sempre malvista ( anche di recente al telefono mi ha detto che non le piacevo neanche) e ha iniziato a questionare sui sei mesi di preavviso.
    Per questo eventualmente andremo in causa e deciderà un giudice, quello che mi urge sapere adesso è: se lei il giorno fissato per la consegna dell'appartamento dovesse rifiutarsi di firmarmi il verbale di consegna e di contestarmi/non contestarmi eventuali danni e dunque rifiutarsi di restituirmi la relativa cauzione, cosa posso fare io? E' lecito chiamare i vigili urbani? Io non voglio assolutamente lasciarle l'appartamento se non ho una liberatoria in mano, perchè conoscendola potrebbe anche a distanza di anni darmi problemi.
    La cauzione lei è obbligata a restituirmela il giorno in cui le consegno le chiavi qualora costatasse che non ci sono danni e motivi per trattenerla? ( Le utenze erano tutte a nome mio quindi non dovrà attendere che io le abbia saldate e le spese condominiali anche del mese di luglio le ho già versate alla sorella della mia locataria come da contratto).
    Vi prego non so a chi rivolgermi , ho contattato i due sindacati inquilini di Bergamo ma in questo periodo c'è il bando per le case popolari e non rispondono neanche al telefono. La consegna dell'appartamento sarà lunedì prox e io vorrei arrivare preparata per sapere cosa risponderle.
    Ringrazio anticipatamente
    Gabriella
     
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  2. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Pur comprendendo le tue ragioni, debbo dirti che laddove il conduttore eserciti il recesso senza il rispetto del termine di preavviso (6 mesi), egli resta comunque obbligato a pagare il corrispettivo per tutto tale periodo, potendo il locatore anche accettare la anticipata consegna dell’immobile locato, con la riserva, però, di ottenere, in sede giudiziale, il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del preavviso.

    Nel caso proposto, infatti, la facoltà di recesso da parte del conduttore diviene produttiva di effetti giuridici, alla scadenza del termine semestrale di preavviso, sicché il conduttore, indipendentemente dal momento (seppure antecedente alla scadenza del preavviso) di materiale rilascio dei locali a lui locati, rimane tenuto alla corresponsione dei canoni per sei mesi, a decorrere dalla data del preavviso, e l’immobile rimane a sua disposizione fino a tale scadenza.

    Il conduttore cadrebbe nel torto non pagando i canoni di locazione fino al termine della disdetta. Analogamente il locatore, trattenendo il deposito cauzionale, che copre eventuali danni all’immobile, salvo diversamente disposto in contratto. E’ vero che il deposito cauzionale non può essere imputato in conto canoni (né il locatore, né il locatario possono utilizzare il deposito cauzionale in conto pigioni, anche se, in realtà, le cose, sovente, prendono un’altra piega), ma se la clausola contrattuale relativa alla cauzione prevede che “il deposito cauzionale, così costituito, sarà restituito al termine della locazione, previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale” (o simili), qualora il locatore vanti un credito nel confronti del locatario al termine del rapporto locativo, assumerà rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli eventuali inadempimenti contrattuali del conduttore (se il conduttore non paga tutti i canoni durante il periodo di preavviso, commette inadempienza contrattuale). Il locatore, inoltre, potrebbe richiedere un decreto ingiuntivo per i canoni rimanenti. Il locatore, però, avviando una eventuale procedura legale, rischia di perdere tempo e denaro (fare causa costa). Se il locatore vuole incamerare la cauzione, a compensazione dei canoni non pagati, dovrà, comunque, ottenere un titolo esecutivo, provando di avere requisiti specifici per farlo (danni, inadempienze contrattuali, recesso irregolare ecc.). In assenza di domanda giudiziale, il locatario può querelarlo per appropriazione indebita (art. 646 c.p.) e poi richiedere decreto ingiuntivo per la restituzione, ma, incautamente, le parti in causa sono già entrate in un terreno minato, da cui non si sa quando e come ne usciranno.

    La soluzione più semplice e lineare per uscirne, a mio avviso, è proporre al locatore, in tempi rapidi, un valido subentrante (sperando che gli sia gradito) oppure trovare un accordo con lui: proponigli uno sconto sulle mensilità che gli devi, in cambio della consegna immediata dell’immobile, e, quindi, della possibilità per lui di riaffittare l’immobile. In questo caso tale transazione, perché abbia efficacia tra le parti, deve avvenire con atto scritto per risolvere consensualmente il contratto in essere.
     
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  3. Gagaia

    Gagaia Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio pennylove per la tua risposta ma io non capisco perchè devo essere obbligata ai sei mesi di preavviso se il mio contratto non lo prevedeva o meglio il mio contratto prevede " salvo giustificato motivo" che attenzione non è neanche grave motivo bensì giustificato. Prima di mandare la disdetta ho letto il mio contratto e mi sono basata su quello per decidere di lasciare la casa prima dei sei mesi di preavviso. Facendo una ricerca su internet le condizioni di salute di un familiare rientrano nel giustificato motivo quindi perchè dovrei essere obbligata a darglieli?
     
  4. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino


    Perché nei contratti di locazione ad uso abitativo la questione relativa al cosiddetto recesso prevede comunque dei limiti e delle precise condizioni disposte per legge. A norma dell’art. 3, comma 6 della legge n°431/1998 (in ossequio a quanto già previsto, a suo tempo, dalla legge n°392/1978), il conduttore, per gravi motivi, può recedere dal contratto in qualsiasi momento, dando comunque idonea comunicazione con preavviso di almeno sei mesi. Contestualmente alla dichiarazione di recesso anticipato, il conduttore deve comunicare, a pena di inefficacia, i gravi motivi al locatore, in modo tale da consentirgli di poterli eventualmente contestare.

    Ora, è vero che nel tuo contratto non si parla di gravi motivi, bensì si stabilisce solo che conduttore debba giustificare il motivo di recesso. Che cosa significa ciò? Che scrivo nella lettera raccomandata di recesso il motivo per cui me ne vado (qualunque motivo va bene, anche non grave), cioè lo giustifico, e, in tal caso, sono libero contrattualmente? Qualunque azione può essere giustificata. Quale sia stata la reale volontà delle parti, al momento della stipula, non sono in grado di dire, ma io rimango comunque dell’idea che le parti firmatarie intendessero regolare contrattualmente il recesso anticipato del conduttore in presenza di circostanze gravose da motivarsi nella comunicazione al locatore. Se questa fosse stata la reale volontà delle parti, nel caso in questione (la necessità di accudire un familiare in gravi condizioni può configurare i cosiddetti “gravi motivi”, di cui al richiamato art. 3, comma 6), è concesso al conduttore di recedere anticipatamente dal contratto, ma sempre con preavviso di sei mesi a mezzo lettera raccomandata. Diversamente, in caso di contenzioso, la questione deve essere sottoposta al vaglio di un giudice.
     
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  5. Gagaia

    Gagaia Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie pennylove per le risposte che mi dedichi. Il contratto che abbiamo firmato è stato letto punto per punto alla presenza dell'agente immobiliare della persona e, peraltro, io non ho apportato alcuna modifica, così comeme lo hanno letto io l'ho firmato. Nel momento in cui decido di recedere vado a leggere il mio contratto e trovo scritto che ho l'obbligo del preavviso di sei mesi salvo che il conduttore giustifichi il motivo di recesso. Ora sarà anche scritto da cani ma per come lo interpreto io significa che ho l'obbligo dei sei mesi di preavviso A MENO CHE NON HO UN GIUSTIFICATO MOTIVO. Io il giustificato motivo ce l'ho e l'ho anche documentato nella lettera di disdetta.

    Il riferimento al comma 6 nel mio contratto non c'è proprio quindi io che disdico il contratto in assoluta buona fede non vado a vedere cosa dice la legge ma cosa dice il mio contratto.

    Se la signora quando lo abbiamo stipulato non ha contestato la rigidità dei sei mesi come può farlo adesso?
     
  6. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Cara Gagaia, non so che dire, o, meglio, saprei cosa dire, ma preferisco non esternarlo... :triste: Pare evidente anche a me che la clausola di recesso del tuo contratto sia stata scritta in modo improprio e nebuloso. Essa, infatti, pone problemi applicativi (che rasentano il ridicolo), come rilevato al # 4. La clausola riportata prevederebbe, in sostanza, che il conduttore possa sciogliere anticipatamente il contratto in qualsiasi momento con preavviso di sei mesi, però con una eccezione: nel caso in cui giustifichi i motivi del recesso. Dal tenore letterale della clausola riportata sembrerebbe di capire che il conduttore possa recedere dal contratto senza gravi motivi, basta che siano giustificati. Come dire: “Non mi piace il colore della cucina, e, per questa ragione, me ne vado”, tanto basta dare una motivazione qualunque! Vedi bene anche tu che tale clausola, cosi redatta, risulta difficilmente sostenibile, senza poi parlare della mancanza di un termine di recesso, ossia il periodo di preavviso previsto nel caso in cui il conduttore giustifichi i motivi che gli impedirebbero di proseguire il rapporto locativo.

    Gli ultimi articoli del capo IV, titolo II (Dei contratti in generale) del nostro codice civile ci vengono in aiuto quando siamo in difficoltà e non sappiamo bene come interpretare la volontà negoziale dei contraenti. In particolare l’art. 1371 dispone che: “Qualora, nonostante l’applicazione delle norme contenute in questo capo, il contratto rimanga oscuro, esso deve essere inteso nel senso meno gravoso per l’obbligato, se è a titolo gratuito, e nel senso che realizzi l’equo contemperamento degli interessi delle parti, se è a titolo oneroso”. Poiché il tuo contratto è a titolo oneroso, “l’equo contemperamento degli interessi delle parti”, cui fare riferimento, è, in ogni caso, quello disposto dalla legge vigente, vale a dire quanto riportato dall’art. 3, comma 6, della legge n°431/1998.

    Concludendo: al conduttore è sempre data per legge (anche se non citata in contratto) la facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi (recesso legale) con preavviso di sei mesi mediante lettera raccomandata, nonché di recedere liberamente in qualunque momento (recesso convenzionale) con le medesime modalità, non essendo configurabile un diritto del conduttore al recesso immediatamente operativo. Considerato tutto ciò, ti auguro, comunque, che la signora non contesti il tuo recesso (difficilmente deciderà di attivare una procedura legale: passare dal giudice richiede tempo e denaro e, spesso, non conviene) e che tutto si risolva in modo favorevole.
     
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