navigator77

Membro Attivo
Privato Cittadino
Buongiorno,
mi chiedo se sia deontologicamente corretto fare effettuare delle visite per una casa in vendita, consapevoli del fatto che esista già un'offerta accettata (sebbene subordinata alla delibera di mutuo) tenendo all'oscuro di questa offerta le persone che devono effettuare tali visite (anche con professionisti quali ad es.architetto), e parlando solo di "interessamento".
 

Balian

Membro Attivo
Professionista
considera che l'agenzia ha investito sulla promozione di quell'immobile e non vuole che se al cliente proponente venisse rifiutato il mutuo fra 3 mesi , hanno sostanzialmente perso tutto l'investimento fatto perche' magari sono prossimi a fine mandato.

Concordo , mai fermare le visite alla peggio si avvisano i clienti che la casa e' stata venduta , e' di incentivo anche a loro per non star a perder troppo tempo facendo turismo sugli immobili, quando se ne vede uno di interesse , fare offerta che domani potrebbe non esserci piu'.
 

Miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Premesso che non esiste un vero e proprio codice deontologico professionale, obbligatorio e condiviso, per gli agenti immobiliari.

Possiamo quindi parlare:

1) in linea generale di deontologia in senso largo così come di correttezza in senso generale, con il rischio di non trovare tutti d'accordo soprattutto in caso di interessi in conflitto.

2) chiarire cosa dice la legge a riguardo

Riguardo al punto 1) il mio personale punto di vista:

- se io fossi agente immobiliare (e non lo sono)
Prendere una proposta con sospensiva mutuo, soprattutto se presa "al buio" cioè senza una prequalifica del cliente e senza che nemmeno abbia già un parere preventivo dalla sua banca è poco più di carta straccia. Ciò non toglie che il mio cliente acquirente, al pari del mio cliente venditore, hanno diritto a tutto il mio rispetto e alla mia migliore assistenza con pari possibilità di concludere l'accordo.

Questo significa che probabilmente continuerei con le visite, magari normando per iscritto il modus operandi e certamente avviserei entrambi del mio modo di operare. Magari anche con delle penali per il venditore per uscire dal debole accordo con sospensiva in caso di proponente senza mutuo e/o altre condizioni per lui preferibili. Sicuramente sarei trasparente anche con gli eventuali nuovi interessati.

- se io fossi l'acquirente
mi piacerebbe ricevere chiarezza sul punto in modo da essere consapevole di quello che succede e perchè

- se io fossi il venditore
chiederei all'agente di continuare le visite e, in caso di eventuale nuovo potenziale acquirente più interessante per me, come poter gestire senza problemi.


2) Cosa dice la legge
Il proprietario è proprietario fino al rogito. Prima di quella data della casa, anche se promessa in vendita, può farne ciò che vuole, salvo diversi accordi. Quindi anche farla visitare a chicchessia.

L'agente, in caso pervenisse, per qualunque motivo, una nuova proposta o interesse concreto, ha il dovere non dico di raccoglierla ma almeno di avvisare il venditore che gli dirà cosa fare.

Certamente il venditore non può accettare una seconda proposta se già ne ha accettata un'altra. Ma se è stata già definita una via di uscita (o se si prende il rischio delle conseguenze in) può anche farlo.

Il potenziale nuovo acquirente può sempre aspettare che in caso di proposta saltata causa mutuo si faccia avanti con una sua proposta.
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Buongiorno,
mi chiedo se sia deontologicamente corretto fare effettuare delle visite per una casa in vendita, consapevoli del fatto che esista già un'offerta accettata (sebbene subordinata alla delibera di mutuo) tenendo all'oscuro di questa offerta le persone che devono effettuare tali visite (anche con professionisti quali ad es.architetto), e parlando solo di "interessamento".
Non è deontologico e neppure educato, se le persone che vedono l'immobile non vengono informate prima della trattativa, credo sia una cosa per altro intuitiva. Non capisco solo perchè sarebbe peggio nasconderlo a professionisti piuttosto che a magazzinieri, ad esempio.
 

ab.qualcosa

Membro Storico
Agente Immobiliare
Non è deontologico e neppure educato

E nemmeno un uso efficiente del tempo, probabilmente.

Non capisco solo perchè sarebbe peggio nasconderlo a professionisti piuttosto che a magazzinieri, ad esempio.

Il punto era diverso, io acquirente porto l'architetto (e magari lo pago) a vedere la casa senza sapere che non potrò neanche fare un offerta, non che il cliente architetto va trattato meglio del cliente magazziniere.
 

navigator77

Membro Attivo
Privato Cittadino
Grazie per i contributi.

Il punto è che mi sono trovato, da acquirente, a fare i seguenti passi legati all'offerta:

- passaggio in agenzia per la prima volta, indicando la casa specifica - 21 Ottobre
- prima visita - 25 Ottobre
- ricevuta visura storico catastale e planimetria rasterizzata dall'agente - 28 Ottobre
- incontro in banca con il direttore, per accertarmi della fattibilità economica e poter fare offerta senza vincolo al mutuo, come suggerito dall'agente 3 Novembre
- seconda visita alla medesima casa, ingaggiando un architetto, dato che c'erano da fare lavori - 3 Novembre
- Invio documentazione relativa agli atti di fabbrica - 3 Novembre sera
- verifica della situazione CRIF personale - risposta ricevuta il 10 Novembre
- due diligence sul'appartamento (è un attico degli anni '60, per cui ho fatto alcune indagini, insieme al medesimo architetto, su situazione catastale, altezze medie, eventuali abusi, ecc.) conclusa il 12 Novembre
- andato in agenzia per fare l'offerta senza vincoli 18 Novembre

Direi di aver fatto il tutto in tempi abbastanza celeri, tenendo conto di aver agito senza nessuna pressione, ed aver cercato di fare alcuni passaggi che spesso dopo fanno perdere tempo o diventano oggetto di controversie.

Nel momento in cui sono andato a fare tale offerta, mi viene detto "la devo però informare che c'è un'altra offerta già accettata, che però ha una clausola sospensiva che scade a fine mese, ma vedrà che non ce la faranno ad ottenere la delibera entro fine mese, dato che si tratta di un muto al 95% e deve ancora uscire il perito" - ovviamente tutto poi è filato liscio per gli acquirenti che c'erano prima di me, e ieri mi è stato comunicato che l'offerta era stata accettata.

La mia idea è che quell'offerta fosse stata già presente da quando ho fatto la prima visita, e già accettata quando è stata fatta la seconda (nei prossimi giorni andrò in agenzia a ritirare l'assegno consegnato come caparra e chiedero info dettagliate)

Aggiungiamo che ho sempre detto all'agente che non sono alla disperata ricerca di casa, anzi, stavo per ristrutturare parzialmente la mia quando ho visto quello specifico appartamento che per caratteristiche particolari mi interessava (posizione, taglio della casa, terrazzo, venditori che non avevano fretta, ecc.), ed in aggiunta all'offerta, ho anche messo in vendita la mia casa (con clausola di subordinazione all'accettazione dell'offerta fatta - è per questo che l'opzione 'venditori che non anno fretta' era importante, anche se l'appartamento in cui vivo è molto 'commerciabile' in questo momento, mi sono comunque accollato il rischio di un'eventuale fallimento della vendita - 5k di caparra e 10k di commissioni - senza apporre clausole sospensive, sempre come suggerito dall'agente).

Il discorso è: sono stato preso in giro nell'essere stato informato di un'offerta accettata solo nel momento in cui sono andato a fare la mia, di offerta?
E' corretto fare effettuare ad un cliente una serie di azioni, anche onerose (l'architetto tra visita e progetto di ristrutturazione ci ha lavorato un giorno, che sarebbe stato "incluso" in caso di ristrutturazione, ma che dovrò comunque pagargli, per correttezza, dato che le persone non è corretto farle lavorare gratis, senza sapere che c'è un rischio), tenendolo all'oscuro di un'offerta già accettata, sebbene subordinata a sospensiva?
Fino a quel momento mi era stato solo detto che "esistevano altre persone interessate"
Ha fatto tutto questo solo perché "ingolosito" dal fatto di potersi prendere anche l'incarico per vendere il mio appartamento? (infatti ora mi ha proposto un appartamento simile).

E' come andare in un negozio, provarsi una bel completo per il matrimonio, unico nel proprio genere, misurarlo, fare vedere la cosa al proprio sarto di fiducia per gli aggiustamenti, e poi andando alla cassa sentirsi dire "mi spiace, è già stato prenotato da un altro cliente, ma se entro fine mese non passa la vendo a lei", e poi a fine mese "mi spiace, proprio ieri è passato a ritirarlo, ma se vuole c'è questo abito bellissimo simile a quello che cercava..."
 

navigator77

Membro Attivo
Privato Cittadino
Non è deontologico e neppure educato, se le persone che vedono l'immobile non vengono informate prima della trattativa, credo sia una cosa per altro intuitiva. Non capisco solo perchè sarebbe peggio nasconderlo a professionisti piuttosto che a magazzinieri, ad esempio.

Mi sono espresso male nel messaggio iniziale, non volevo essere per nulla classista.
Ho citato l'architetto poiché l'ho portato lì in qualità di professionista, che non avrei dovuto pagare in caso di affidamento dei lavori (cifra stimata 60-70k), ma la situazione poi scoperta cambia le cose (avrebbe almeno dovuto essere informato che il suo lavoro sarebbe potuto essere potenzialmente a vuoto, in maniera indipendente dalla mia diligenza nel concludere l'offerta)
 

navigator77

Membro Attivo
Privato Cittadino
considera che l'agenzia ha investito sulla promozione di quell'immobile e non vuole che se al cliente proponente venisse rifiutato il mutuo fra 3 mesi , hanno sostanzialmente perso tutto l'investimento fatto perche' magari sono prossimi a fine mandato.

Concordo , mai fermare le visite alla peggio si avvisano i clienti che la casa e' stata venduta , e' di incentivo anche a loro per non star a perder troppo tempo facendo turismo sugli immobili, quando se ne vede uno di interesse , fare offerta che domani potrebbe non esserci piu'.

Non è il fare la visita il problema, ma il fare tutto all'oscuro di un'offerta già accettata.

Io le visite le avrei fatte lo stesso, perché quello è il solo appartamento che mi interessava, e l'agente lo sapeva dal primo minuto, anzi ci ho tenuto bene a specificarlo, perché non volevo vedermi proporre altri appartamenti.

PS il caso da te illustrato non era applicabile, dato che l'appartamento era in vendita da fine Settembre. In ogni caso un "rischio" di perdere un qualcosa non deve ricadere su comportamenti poco corretti.
 

navigator77

Membro Attivo
Privato Cittadino
D'accordo, un comportamento decisamente scorretto...

Art. 1759 c.c.
Art. 1337 c.c.

Non sono avvocato per quel che importi in questo caso.
Grazie per i riferimenti normativi.

Premetto che non è mia intenzione agire in giudizio ma, da quel che leggo (anche io non sono avvocato, sebbene per lavoro abbia spesso a che fare con clausole contrattuali ed articoli del CC), se interpreto bene l'art. 2043 Codice Civile citato nei commenti al 1337, potrei rivalermi di eventuali costi maturati prima del 18 Novembre (giorno in cui sono venuto a conoscenza dell'offerta), inclusa un'eventuale richiesta di onorario da parte dell'architetto
 

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