Ciao a tutti,sono un nuovo iscritto.
La faccio breve e dritto al punto..spero che non mi deriderete (possibile) ma mi darete qualche risposta che mi dirima un po' la "faccenda"
in parole povere avevo pensato a questa "carriera"..chiamiamola cosi...di investitore immobiliare..in parole semplici "compro e rivendo" o "compro ristrutturo e rivendo"..perché alla fine quello è..no?
secondo voi è realmente fattibile se uno ha tempo e voglia (e un po' di capitale)? o ci vogliono delle basi di studio,di lavoro o altro che da "soli" non si possono imparare? insomma è una chimera o è fattibile? qualcuno di voi lo fa? come lavoro intendo...cioè si mantiene solo con quello…
NON parlo di diventare ricchi o di girare con la Ferrari tranquilli...sono inesperto ma non stupido…
leggendo qua e la si trovano pareri contrastanti quindi chiedo qui che magari siete più attendibili
ps:avevo letto dei soliti corsi che si fanno per imparare (i vari Bardolla,Gatti ecc) che voi sicuramente conoscerete...ma sinceramente ho pensato quello che credo molti pensino ossia "se sono cosi bravi perché fanno i corsi per gli altri e non si godono i loro soldi?" :
D
È possibile farlo, ma è un percorso non semplice, e soprattutto, a mio avviso, abbastanza lungo.
Si può iniziare per caso, e poi ci si prende gusto. Trovi un affare, compri perché hai un gruzzoletto da parte, anziché affittare rivendi, e pensi sia fatta... Col cavolo! Ti può dire bene una, due, tre volte, e alla quarta potresti bruciarti tutti i guadagni e anche oltre, per aver sottovalutato una certa questione.
Molto meno rischioso è comprare e affittare, ma anche meno remunerativo. Tuttavia, conosco proprietari che acquistano solo (a Roma, numeri importanti), e col tempo sono cresciuti parecchio. Potrebbero smettere di lavorare e campare di rendita con gli affitti.
Di recente ho conosciuto un tizio che acquista in asta tutti mini appartamenti a 2 soldi e li affitta. Parliamo di 20-40k affittati a 3-400e al mese. Non male, ma bisogna vedere la prospettiva futura: gli appartamenti sono in alcuni paesini, e chi gli garantisce che tra 10 anni saranno ancora popolati e li riesce ancora ad affittare/vendere?
Se invece vuoi fare l'investitore comprando e vendendo, seriamente o meglio "serialmente", devi avere dei protocolli efficaci (controlli a tappeto sull'immobile; diversificare, ma questo vale per qualsiasi forma di investimento); ci sono tantissime variabili, e sottovalutarne anche solo una, ti fa pentire di averci provato.
I formatori, solitamente, ti raccontano la parte bella della storia, quella che tutti vorrebbero ascoltare.
Per fortuna però c'è anche qualcuno serio. Molti si pubblicizzano per reperire capitali da investire (nell'immobiliare i soldi non bastano mai): dimostrando agli aspiranti quanto sia difficile e complicato fare questo mestiere, molti aspiranti appunto rinunciano, diventando investitori di capitali (affidando i propri soldi al formatore). Non male, considerando che si può anche avere un ritorno economico del 10% annuo, ma il difficile è affidare i propri denari alle persone giuste, perchè l'errore è dietro l'angolo anche per quelli più esperti! Ovvio che più operazioni fai, più diventi esperto, meno rischi ci sono (in teoria). Affidare dei soldi a qualcuno è comunque un rischio; nessuno ti garantisce che li riprenderai; è come se fossi un socio a tutti gli effetti; se l'affare o gli affari vanno male, vai in perdita. Saresti disposto a sopportare una perdita? Un mio caro amico ha investito 20k in un progetto simile, tempo fa, e non li ha più rivisti!
Comunque, corsi a parte, gran parte delle cose vengono imparate sul campo, ovviamente, facendo operazioni.
Conosco persone che hanno speso parecchie migliaia di euro facendo dei corsi, e il risultato è che acquistando non sapevano nulla sulla conformità urbanistica dell'immobile! Lo hanno dovuto imparare sul campo, e a proprie spese.
Grave errore. Questione di Money Management, aspetto principale per ogni investimento, che viene prima di ogni altra cosa. Strano che i guru non ne parlino molto. In questo campo non puoi permetterti di sbagliare un colpo, perchè tendi ad una crescita di tipo esponenziale, crescita pronta a saltare per aria al primo errore, che inevitabilmente ci sarà! Non può andare sempre tutto liscio, è matematico. Ma la bravura è appunto "proteggersi" da questi errori, studiando strategie efficaci.
Tanti formatori la fanno facile con le varie diciture, dal comprare case "senza soldi" (ovvero coi soldi degli altri), alla cessione del preliminare. Per girare un contratto senza tirar fuori una lira, 2 sono le cose: o sai quel che fai e sei un fuoriclasse, oppure sei uno spregiudicato. Già è difficile vendere una casa, figuriamoci complicarsi la vita in questo modo. Quanti investitori ci riescono? Uno su 10? Magari potrebbe capitare a tutti, una volta ogni 20 operazioni? Invece diversi formatori la raccontano come se fosse una cosa fattibilissima, alla portata di tutti!
Tempo fa un altro mio amico ha partecipato ad un'asta, aggiudicandosela. Dopo un po' ho scoperto che non aveva i soldi per saldarla, ed era alla disperata ricerca di un investitore. Potete immaginare come sia andata a finire... Questo è potuto accadere perchè si vorrebbe imitare qualcuno che racconta di esserci riuscito (magari ci è riuscito veramente a versare la caparra e a trovare l'investitore, ma è un caso eccezionale!), confondendo l'eccezione con la regola.
E la cosa più tragica è che anche se avesse avuto i capitali necessari, avrebbe comunque fatto un pessimo affare: vi erano abusi dappertutto...
Saldo e stralcio con cessione di preliminare, questa poi, sta in cima alla classifica. Per riuscire a fare una cosa del genere devi essere veramente bravo, ci vuole tantissima esperienza.
Per certi versi, secondo me, i migliori "investitori" restano gli agenti immobiliari, che qualora riuscissero a intascare un 4+4% dalla compravendita di un immobile, investendo "solamente" il loro tempo appresso ad un immobile, sarebbe una bella fetta (senza accollarsi tutti i rischi di una compravendita e senza anticipare somme consistenti; considerando che ci sono in giro investitori immobiliari che si "accontentano" di un ritorno dell'investimento pari al 20% con tutti i problemi legati alle ristrutturazioni, l'8% senza rischi è una bella fetta. Cercare di fare il 20% in ogni operazione, infatti, è a mio avviso riduttivo come investitore, ma è un mio personale parere. Il gioco non può valere la candela. È troppo rischioso).
Per diventare investitore dovrai avere parte delle esperienze professionali che ha un avvocato, un agente immobiliare, un notaio e un tecnico esperto in immobili. Tutte competenze che si imparano con anni e anni di esperienza (e come si dice, l'esperienza è la somma delle volte in cui te la sei presa in saccoccia).
Oppure potresti circondarti di persone esperte nel settore, ma credo che la loro consulenza abbia un costo da non sottovalutare, sempre che ci si affidi alle persone giuste... Il rischio di affidarsi a gente che ti succhia soldi ma non ha le competenze che occorrono a te, è molto alto.
Detto questo, potresti anche provarci, ma la strada sarà dura e in salita, e tutto dipenderà dal fatto che ti venga o meno la passione per questo settore, passione che ti farà stare sul pezzo ogni giorno, perchè impari cose nuove ogni giorno, ma occhio, come detto, l'errore che ti può far saltare tutto è dietro l'angolo...
