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EN 15733: quesiti, stranezze e misteri
Quella che segue è una storia di misteri, bizzarrie e domande senza risposta. Chi ha detto che le norme di standardizzazione europea elaborate dal CEN (Comitato europeo di normazione) siano quanto di meno emozionante, scritte in euroburocratese, fredde e anodine? Nulla di più sbagliato. Dietro al processo di standardizzazione europea di beni (marchio CE) e servizi (marchio EN) si celano sorde lotte di potere tra lobby industriali e professionali, potentissime associazioni di consumatori, influenti enti di standardizzazione nazionali e oscuri euroburocrati, strano incrocio di tecnico e politico. Ce li immaginiamo mal vestiti, a consumare un lunch pieno di salsine in qualche euro - palazzo pieno di vetrate, parlando un patois commisto di francese e inglese. Sono gli gnomi che scrivono le regole per gli oggetti e i servizi che popolano quotidianamente le nostre vite, dalla lunghezza delle zucchine alle prestazioni delle agenzie immobiliari.
Ecco appunto, gli agenti immobiliari. Li avevamo lasciati sul finire del 2009, in trepida attesa dell’approvazione definitiva dello Standard EN 15733 “Services of Real Estate Agents” (clicca qui per il nostro editoriale del 24/11/09), fortemente voluto dal CEN insieme alla Spectre degli agenti immobiliari europei, quella CEI (Confederazione europea dell’immobiliare) che con la confederazione cugina CEPI raccoglie le associazioni nazionali dei signori del real estate. Un parto travagliato, se è vero che i rappresentanti dell’Anec (Agenzia europea di protezione consumeristica), anch’essi seduti al tavolo di lavoro del CEN, si erano opposti alla sua approvazione fino alla fine, per poi fare buon viso a cattivo gioco, ritirando il loro appello in cambio di una promessa di veloce revisione dello Standard. Standard che era passato con molte pesanti astensioni degli enti nazionali di standardizzazione soci del CEN, come l’influentissimo DIN tedesco. Mali di pancia dovuti proprio alla presa di posizione negativa dei consumatori dell’Anec.
Quali i punti di opposizione dell’Agenzia europea di protezione consumatori (Anec)? Sostanzialmente due: la volontarietà dell’adozione delle norme di standardizzazione relative ai servizi (quindi anche dell’EN 15733), a fronte di una diversificazione delle normative nazionali sugli agenti immobiliari in Europa, che lascia ai professionisti del real estate la scelta se seguire la norma europea o la legge nazionale; e il requisito formativo richiesto dallo Standard, di soli 2 anni di università o crediti formativi equipollenti (con tanto di piano di studi codificato per gli agenti immobiliari), anziché i 3 anni richiesti dall’Anec. Ed ecco la promessa (e il compromesso) del CEN (dicembre 2009): la norma passa, i consumatori considerano risolto il loro appello (salvo continuare a mugugnare sul loro sito internet), in cambio dell’impegno del CEN ad emendarla e migliorarla entro 3 anni dall’adozione (anziché i consueti 5).
Ed ecco il primo quesito: dato che i 3 anni scadono a fine 2012, e che i processi di standardizzazione europea sono lunghissimi, perché non è stato ancora convocato dal CEN il Bureau Technique o tavolo tecnico per la revisione? A chi fa paura? Allora la condizione posta dai consumatori (revisione entro 3 anni) serviva solo a salvar loro la faccia?
Secondo quesito: come mai le associazioni italiane degli agenti immobiliari (ad eccezione di Fiaip con la sua avanguardia lombarda e prima ancora bergamasca) non si sono tuffate a pesce sull’EN 15733, cioè la nuova carta d’identità europea della professione di agente immobiliare? L’iniziale timore di uno stravolgimento della legge professionale italiana, infatti, viene fugato proprio perché lo Standard è ad adesione volontaria e si pone su un piano diverso rispetto alla legge, il piano delle “best practice” e dei codici deontologici. L’auspicata forma scritta dell’incarico di mediazione che l’agente immobiliare riceve dal cliente, ad esempio, intesa non come obbligo ma come “ideale regolativo” non mette a rischio il famoso – e prezioso per gli agenti immobiliari – paracadute dell’art. 1755 del Codice civile, che garantisce al mediatore la provvigione anche in assenza di un incarico esplicito, sulla base della semplice accettazione della sua opera mediatoria. E’ chiaro che se il cliente richiede di conferire un incarico scritto all’agente immobiliare, quest’ultimo è ben felice di raccoglierlo: il 1755 CC, ponendo un’obbligazione civilistica a tutela del mediatore, serve come paracadute in tutti gli altri casi. Ma la nuova norma di standardizzazione europea va nella direzione da sempre auspicata da tutti gli agenti immobiliari professionali, regolare i rapporti con i consumatori per iscritto. Allora perché lo Standard non viene preso sul serio, studiato e applicato su base volontaria, come proposta e non imposizione delle associazioni degli agenti immobiliari ai loro associati, confidando nella potenza dell’effetto imitativo dell’eccellenza? Qualcuno teme che l’UE ci faccia ombra? Abbiamo dimenticato forse quante volte l’Europa ha salvato gli italiani da se stessi?
Terza stranezza: come mai l’EN 15733 a gennaio 2011 è diventato norma UNI (il nostro ente nazionale di unificazione e standardizzazione) senza essere tradotto in italiano (caso più unico che raro) ma direttamente nella versione inglese del dicembre 2009?
“Norma numero : UNI EN 15733:2011 - Codice ICS : 03.080.30
Titolo : Servizi erogati da agenti immobiliari - Requisiti per l'erogazione dei servizi da parte degli agenti immobiliari
Titolo in lingua inglese : Services of real estate agents - Requirements for the provision of services of real estate agents”
A chi faceva paura la traduzione, che ne avrebbe favorito la penetrazione sul territorio nazionale? O erano i traduttori e i consulenti delle associazioni di categoria a spaventare?
Quarto intrigo: qual è il ruolo, in tutta questa strana vicenda italiana, di Tecnoborsa, da sempre assai influente su UNI e le sue norme relative al real estate (come quella sulla misurazione degli immobili)? Siamo alla solita figura italica del “grande vecchio” che tutto pilota dietro le quinte? Se fosse così, povera Europa…
Quinto busillis: in base a quale svista le associazioni consumeristiche italiane hanno snobbato la nuova norma UNI-EN 15733, che, come tutte le norme UNI, viene applicata nei rapporti con il professionista anche e soprattutto nell’interesse e su richiesta del consumatore? Non si sono resi conto, i nostri consumeristi, che lo Standard pone finalmente al centro del rapporto cliente - professionista il consumatore con le sue esigenze? Non vogliamo pensare si tratti di un problema di comprensione della lingua inglese…e del resto uno Standard che costa al dettaglio (versione digitale o cartacea) 41,50 Euro + IVA può trovare diffusione nel grande pubblico solo se adottato in massa dalle associazioni consumatori.
Sesto quesito: quante e quali chances ha lo Standard EN 15733 di diventare direttiva europea, come anelato da Manuel Negrao, super-presidente degli agenti immobiliari europei targati CEI? È possibile una legge quadro UE in materia (che dev’essere recepita da tutti gli stati membri entro il termine perentorio indicato nella direttiva stessa), o non si trasformerebbe forse in un “letto di Procuste” incapace di conciliare i diversi ordinamenti giuridici europei, common law e diritto romano, che danno vita a leggi nazionali divaricate sulla professione di agente immobiliare? Infatti la Commissione europea s’è ben guardata dal partecipare, pur invitata, al road show di presentazione dello Standard organizzato da Negrao nel novembre 2009 a Bruxelles: che abbia voluto mandare un segnale obliquo, politicamente eloquente?
Settima ed ultima (per ora) domanda: gli agenti immobiliari italiani fan bene a nicchiare in attesa del castigamatti di Bruxelles, o non farebbero meglio a giocare d’anticipo studiando, diffondendo e promuovendo lo Standard? Non dimentichiamo infatti che la norma UNI – EN 15733 “Servizi degli agenti immobiliari” nasce dalla direttiva europea Bolkestein del 2006, che liberalizza la circolazione dei professionisti nell’UE, e chiede (Premessa 114) alle associazioni europee degli agenti immobiliari di dotarsi di “codici di condotta a livello comunitario”, che si auspica vengano adottati dalle associazioni professionali nazionali (non quindi come legge statale, ma come codice deontologico: ecco la sostanziale e non casuale differenza, che gli euroburocrati chiamano “nuovo approccio della standardizzazione”). Lo Standard EN 15733 è proprio quel codice comune degli agenti immobiliari che serve a creare uno “spazio comunitario” del real estate europeo. Snobbare lo Standard significa arrendersi al Far West dove tutti possono andare dappertutto, facendo sostanzialmente quello che gli pare.
Giuliano Olivati
Presidente Fiaip Bergamo
Clicca sull'avatar per il sito Fiaip Bergamo
Quella che segue è una storia di misteri, bizzarrie e domande senza risposta. Chi ha detto che le norme di standardizzazione europea elaborate dal CEN (Comitato europeo di normazione) siano quanto di meno emozionante, scritte in euroburocratese, fredde e anodine? Nulla di più sbagliato. Dietro al processo di standardizzazione europea di beni (marchio CE) e servizi (marchio EN) si celano sorde lotte di potere tra lobby industriali e professionali, potentissime associazioni di consumatori, influenti enti di standardizzazione nazionali e oscuri euroburocrati, strano incrocio di tecnico e politico. Ce li immaginiamo mal vestiti, a consumare un lunch pieno di salsine in qualche euro - palazzo pieno di vetrate, parlando un patois commisto di francese e inglese. Sono gli gnomi che scrivono le regole per gli oggetti e i servizi che popolano quotidianamente le nostre vite, dalla lunghezza delle zucchine alle prestazioni delle agenzie immobiliari.
Ecco appunto, gli agenti immobiliari. Li avevamo lasciati sul finire del 2009, in trepida attesa dell’approvazione definitiva dello Standard EN 15733 “Services of Real Estate Agents” (clicca qui per il nostro editoriale del 24/11/09), fortemente voluto dal CEN insieme alla Spectre degli agenti immobiliari europei, quella CEI (Confederazione europea dell’immobiliare) che con la confederazione cugina CEPI raccoglie le associazioni nazionali dei signori del real estate. Un parto travagliato, se è vero che i rappresentanti dell’Anec (Agenzia europea di protezione consumeristica), anch’essi seduti al tavolo di lavoro del CEN, si erano opposti alla sua approvazione fino alla fine, per poi fare buon viso a cattivo gioco, ritirando il loro appello in cambio di una promessa di veloce revisione dello Standard. Standard che era passato con molte pesanti astensioni degli enti nazionali di standardizzazione soci del CEN, come l’influentissimo DIN tedesco. Mali di pancia dovuti proprio alla presa di posizione negativa dei consumatori dell’Anec.
Quali i punti di opposizione dell’Agenzia europea di protezione consumatori (Anec)? Sostanzialmente due: la volontarietà dell’adozione delle norme di standardizzazione relative ai servizi (quindi anche dell’EN 15733), a fronte di una diversificazione delle normative nazionali sugli agenti immobiliari in Europa, che lascia ai professionisti del real estate la scelta se seguire la norma europea o la legge nazionale; e il requisito formativo richiesto dallo Standard, di soli 2 anni di università o crediti formativi equipollenti (con tanto di piano di studi codificato per gli agenti immobiliari), anziché i 3 anni richiesti dall’Anec. Ed ecco la promessa (e il compromesso) del CEN (dicembre 2009): la norma passa, i consumatori considerano risolto il loro appello (salvo continuare a mugugnare sul loro sito internet), in cambio dell’impegno del CEN ad emendarla e migliorarla entro 3 anni dall’adozione (anziché i consueti 5).
Ed ecco il primo quesito: dato che i 3 anni scadono a fine 2012, e che i processi di standardizzazione europea sono lunghissimi, perché non è stato ancora convocato dal CEN il Bureau Technique o tavolo tecnico per la revisione? A chi fa paura? Allora la condizione posta dai consumatori (revisione entro 3 anni) serviva solo a salvar loro la faccia?
Secondo quesito: come mai le associazioni italiane degli agenti immobiliari (ad eccezione di Fiaip con la sua avanguardia lombarda e prima ancora bergamasca) non si sono tuffate a pesce sull’EN 15733, cioè la nuova carta d’identità europea della professione di agente immobiliare? L’iniziale timore di uno stravolgimento della legge professionale italiana, infatti, viene fugato proprio perché lo Standard è ad adesione volontaria e si pone su un piano diverso rispetto alla legge, il piano delle “best practice” e dei codici deontologici. L’auspicata forma scritta dell’incarico di mediazione che l’agente immobiliare riceve dal cliente, ad esempio, intesa non come obbligo ma come “ideale regolativo” non mette a rischio il famoso – e prezioso per gli agenti immobiliari – paracadute dell’art. 1755 del Codice civile, che garantisce al mediatore la provvigione anche in assenza di un incarico esplicito, sulla base della semplice accettazione della sua opera mediatoria. E’ chiaro che se il cliente richiede di conferire un incarico scritto all’agente immobiliare, quest’ultimo è ben felice di raccoglierlo: il 1755 CC, ponendo un’obbligazione civilistica a tutela del mediatore, serve come paracadute in tutti gli altri casi. Ma la nuova norma di standardizzazione europea va nella direzione da sempre auspicata da tutti gli agenti immobiliari professionali, regolare i rapporti con i consumatori per iscritto. Allora perché lo Standard non viene preso sul serio, studiato e applicato su base volontaria, come proposta e non imposizione delle associazioni degli agenti immobiliari ai loro associati, confidando nella potenza dell’effetto imitativo dell’eccellenza? Qualcuno teme che l’UE ci faccia ombra? Abbiamo dimenticato forse quante volte l’Europa ha salvato gli italiani da se stessi?
Terza stranezza: come mai l’EN 15733 a gennaio 2011 è diventato norma UNI (il nostro ente nazionale di unificazione e standardizzazione) senza essere tradotto in italiano (caso più unico che raro) ma direttamente nella versione inglese del dicembre 2009?
“Norma numero : UNI EN 15733:2011 - Codice ICS : 03.080.30
Titolo : Servizi erogati da agenti immobiliari - Requisiti per l'erogazione dei servizi da parte degli agenti immobiliari
Titolo in lingua inglese : Services of real estate agents - Requirements for the provision of services of real estate agents”
A chi faceva paura la traduzione, che ne avrebbe favorito la penetrazione sul territorio nazionale? O erano i traduttori e i consulenti delle associazioni di categoria a spaventare?
Quarto intrigo: qual è il ruolo, in tutta questa strana vicenda italiana, di Tecnoborsa, da sempre assai influente su UNI e le sue norme relative al real estate (come quella sulla misurazione degli immobili)? Siamo alla solita figura italica del “grande vecchio” che tutto pilota dietro le quinte? Se fosse così, povera Europa…
Quinto busillis: in base a quale svista le associazioni consumeristiche italiane hanno snobbato la nuova norma UNI-EN 15733, che, come tutte le norme UNI, viene applicata nei rapporti con il professionista anche e soprattutto nell’interesse e su richiesta del consumatore? Non si sono resi conto, i nostri consumeristi, che lo Standard pone finalmente al centro del rapporto cliente - professionista il consumatore con le sue esigenze? Non vogliamo pensare si tratti di un problema di comprensione della lingua inglese…e del resto uno Standard che costa al dettaglio (versione digitale o cartacea) 41,50 Euro + IVA può trovare diffusione nel grande pubblico solo se adottato in massa dalle associazioni consumatori.
Sesto quesito: quante e quali chances ha lo Standard EN 15733 di diventare direttiva europea, come anelato da Manuel Negrao, super-presidente degli agenti immobiliari europei targati CEI? È possibile una legge quadro UE in materia (che dev’essere recepita da tutti gli stati membri entro il termine perentorio indicato nella direttiva stessa), o non si trasformerebbe forse in un “letto di Procuste” incapace di conciliare i diversi ordinamenti giuridici europei, common law e diritto romano, che danno vita a leggi nazionali divaricate sulla professione di agente immobiliare? Infatti la Commissione europea s’è ben guardata dal partecipare, pur invitata, al road show di presentazione dello Standard organizzato da Negrao nel novembre 2009 a Bruxelles: che abbia voluto mandare un segnale obliquo, politicamente eloquente?
Settima ed ultima (per ora) domanda: gli agenti immobiliari italiani fan bene a nicchiare in attesa del castigamatti di Bruxelles, o non farebbero meglio a giocare d’anticipo studiando, diffondendo e promuovendo lo Standard? Non dimentichiamo infatti che la norma UNI – EN 15733 “Servizi degli agenti immobiliari” nasce dalla direttiva europea Bolkestein del 2006, che liberalizza la circolazione dei professionisti nell’UE, e chiede (Premessa 114) alle associazioni europee degli agenti immobiliari di dotarsi di “codici di condotta a livello comunitario”, che si auspica vengano adottati dalle associazioni professionali nazionali (non quindi come legge statale, ma come codice deontologico: ecco la sostanziale e non casuale differenza, che gli euroburocrati chiamano “nuovo approccio della standardizzazione”). Lo Standard EN 15733 è proprio quel codice comune degli agenti immobiliari che serve a creare uno “spazio comunitario” del real estate europeo. Snobbare lo Standard significa arrendersi al Far West dove tutti possono andare dappertutto, facendo sostanzialmente quello che gli pare.
Giuliano Olivati
Presidente Fiaip Bergamo
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