Cedolare secca: il locatore può chiedere aumenti alla fine dei primi 4 anni?

[carlor]

Era solo una battuta legata al fatto che nei forum ove si discute di reti informatiche Agenti Immobiliari sta, appunto, per Artificial Intelligence.

 

[zamparpa]

Armando

Sono un privato e da tempo seguo questo ottimo forum, compimenti a tutti, si imparano molte cose.
Vengo al punto per porvi questo quesito:
Optando per la cedolare secca, è possibile applicare gli aumenti fissi annuali contemplati in un contratto di locazione ? (non sto parlando degli aumenti ISTAT, ma di aumenti inseriti nel contratto e da applicare all'inizio del 2°, del 3° e del 4° anno).

 

[carlor]

Non sono mai stati legali, men che mai lo sono con la cedolare secca.

 

[Bastimento]

Non sono mai stati legali, men che mai lo sono con la cedolare secca.

Questo è sicuramente vero. Ed è la risposta nel 99% delle situazioni
Ci sono però casi, controversi ma non chiaramente dichiarati irregolari, in cui viene patteggiato un canone iniziale ridotto rispetto a quello "di riferimento", motivato da ragioni valide e plausibili. Ad esempio nei contratti commerciali, per tener conto delle difficoltà di avviamento iniziali, o per l'elevato investimento fatto dal conduttore in opere che poi non potrannopiù essere rimosse, ed andranno a vantaggio del locatore.
Per locazioni abitative ciò è meno frequente, ma non è da escludere.

Attenti però a non cadere in due situazioni vietate:
- gli aumenti non devono nascondere un adeguamento surrettizio dell'istat, appunto vietato.
- lo "sconto" iniziale non deve configurarsi come parziale rimborso di investimenti fatti dal conduttore che possano configurarsi come "reddito in natura" da parte del locatore.

 

[carlor]

Ci sono però casi, controversi ma non chiaramente dichiarati irregolari, in cui viene patteggiato un canone iniziale ridotto rispetto a quello "di riferimento", motivato da ragioni valide e plausibili

Non si parla qui (canone iniziale ridotto) di aumenti da un anno ad un altro, ma di diminuzione (adeguatamente motivata) da quest'ultimo al primo! E' un'astuzia per aggirare il discorso degli aumenti vietati, ma tant'è... matematicamente non cambia nulla e quindi sostanzialmente hai ragione da vendere: un tedesco e uno svizzero, per citarne alcuni, non ci arriverebbero mai!

 

[enrikon]

Non si parla qui (canone iniziale ridotto) di aumenti da un anno ad un altro, ma di diminuzione (adeguatamente motivata) da quest'ultimo al primo! E' un'astuzia per aggirare il discorso degli aumenti vietati, ma tant'è...

Giusto

 

[zamparpa]

Non sono mai stati legali, men che mai lo sono con la cedolare secca.

Grazie per le risposte, ma non mi è chiaro.
Di fatto è stata una riduzione iniziale di canone per facilitare il conduttore, tra l'altro propostami dall'Agenti Immobiliari, e che viene recuperata negli anni successivi.
Inoltre all'atto della registrazione del contratto l'ADE ha recepito le variazioni suddette, senza nulla obiettare.

 

[Bastimento]

Vera quella sul tedesco e lo svizzero....

Vero anche che molti dei casi che ho citato, specie su locazioni di attività commerciali nuove, sono vere riduzioni, e non modi per aggirare la legge. Si vede che la legge ha dei parenti oltralpe ....

 

[enrikon]

Grazie per le risposte, ma non mi è chiaro.
Di fatto è stata una riduzione iniziale di canone per facilitare il conduttore

In sintesi non si deve scrivere: "il canone di locazione è fissato in € 1.000 mensili che passeranno a € 1.500 dal 3° anno in poi..." - bensì - "il canone di locazione è fissato in € 1.500 mensili abbassato a € 1.000 per i primi due anni al fine di ecc..."

Inoltre all'atto della registrazione del contratto l'ADE ha recepito le variazioni suddette, senza nulla obiettare.

Al funzionario delll'AdE non gliene può fregar di meno. Quelli contano i righi e basta . E' il conduttore che potrebbe impugnare il contratto e decidere di non pagare il canone aumentato.

 

[Bastimento]

Grazie per le risposte, ma non mi è chiaro.
Di fatto è stata una riduzione iniziale di canone per facilitare il conduttore, tra l'altro propostami dall'Agenti Immobiliari, e che viene recuperata negli anni successivi.
Inoltre all'atto della registrazione del contratto l'ADE ha recepito le variazioni suddette, senza nulla obiettare.

Se di fatto la riduzione viene ricuperata negli anni successivi aumentando indefinitamente, con percentuale concordata a priori, il canone annuale, si configurerrebbe come un aumento illecito per aggirare il limite istat concesso.

Se invece è stabilito un canone base di riferimento, che una volta raggiunto, al massimo si aggiorna secondo istat, questo a parer mio sarebbe lecito.