Cedolare secca: il locatore può chiedere aumenti alla fine dei primi 4 anni?

[carlor]

Mi domando, vi domando se l'imp. di registro è funzione del canone pagato nell'annualità cui l'imp. medesima si riferisce.

 

[Bastimento]

Grazie per le risposte, ma non mi è chiaro.
Di fatto è stata una riduzione iniziale di canone per facilitare il conduttore, tra l'altro propostami dall'Agenti Immobiliari, e che viene recuperata negli anni successivi.
Inoltre all'atto della registrazione del contratto l'ADE ha recepito le variazioni suddette, senza nulla obiettare.

L'Ade non controlla in dettaglio il contenuto, almeno spesso.

Se l'aumento, il cosiddetto recupero, avviene indefinitamente nel tempo applicando una percentuale preventivamente concordata, questo si configura come patto messo allo scopo di eludere la legge.
Se invece è concordato un canone base, ed una volta recuperato lo sconto, a questo solo si applica l'istat, ciò sarebbe a parer mio lecito.

Per la cedolare , stiamo chiedendoci fino a quando viene bluccato (o annullato) l'aumento istat . Ai toui aumenti non ci siamo ancora arrivati.

Aggiunto dopo 4 minuti :

Mi domando, vi domando se l'imp. di registro è funzione del canone pagato nell'annualità cui l'imp. medesima si riferisce

Si: è il2% del canone, inclusi gli aggiornamenti istat operati. (non so se viene poi verificato)

Non si ha l'obbligo di tener conto dell'istat (e ci mancherebbe, visto che non lo si conosce a priori), solo quando si pagasse l'imposta di registro anticipatamente per l'intera durata del contratto ; es. per 4 anni.

 

[zamparpa]

Messaggio errato, scusate.

 

[zamparpa]

Messaggio errato, scusate.

 

[carlor]

Mi confermate invece che il conduttore potrebbe opporsi agli aumenti ?

Se il contratto dice che il canone, di X euro/anno, è nei primi due oppure tre anni ridotto a Y (minore di X) euro/anno, motivandolo opportunamente, il conduttore non ha titolo per contestare alcunché.

 

[Limpida]

Se il contratto dice che il canone, di X euro/anno, è nei primi due oppure tre anni ridotto a Y (minore di X) euro/anno, motivandolo opportunamente, il conduttore non ha titolo per contestare alcunché.

- Immagino che tu ti riferisca sempre ai contratti commerciali.

 

[carlor]

La formula 'sconto primi tre anni' per un contratto 4+4 per immobile uso abitazione mi è stato suggerita a Roma da un'associazione proprietari immobiliari circa tre anni fa.

 

[zamparpa]

In sintesi non si deve scrivere: "il canone di locazione è fissato in € 1.000 mensili che passeranno a € 1.500 dal 3° anno in poi..." - bensì - "il canone di locazione è fissato in € 1.500 mensili abbassato a € 1.000 per i primi due anni al fine di ecc..."



Al funzionario delll'AdE non gliene può fregar di meno. Quelli contano i righi e basta . E' il conduttore che potrebbe impugnare il contratto e decidere di non pagare il canone aumentato.

Scusate, oggi a pranzo ho pasticciato con i messagi, volevo dire:
Questo è il contenuto di un mio contratto abitativo:
"Il canone annuo di locazione concordato tra le parti è fissato in € x.xxx,00 (xxxxxxxxx/00) per il primo anno, con aumenti annui di € yyy,00 (yyyyyyyy/00) per ciascuno dei successivi tre anni, da sommarsi alle rivalutazioni annuali in base all’indice Istat."
Il contratto è chiaro: solo per tre anni.

Questo è il contenuto di un altro contratto commerciale:
"Il canone di locazione è consensualmente stabilito come segue:
- per il primo anno (dal ..... al .....) € x.xxx,00
- per il secondo anno (dal ..... al .....) € y.yyy,00
- per il terzo anno (dal ..... al .....) € k.kkk,00
- per il quarto anno (dal ..... al .....) € n.nnn,00
- per il quinto anno (dal ..... al .....) € z.zzz,00
- dal sesto anno (dal .....) in poi, le parti convengono che il canone di locazione sia aggiornato annualmente nella misura del 75% della variazione dell’indice ISTAT.

Il funzionario dell'ADE ha sempre registrato le variazioni annuali di canone ai fini dell'imponibile fiscale.
Come può il conduttore contestare un libero contratto consapevolmente sottoscritto, tra l'altro per venire incontro alle sue esigenze e non certo alle mie ?

 

[enrikon]

Nessuna delle due formule mi piace. Per nulla.

Come può il conduttore contestare un libero contratto consapevolmente sottoscritto, tra l'altro per venire incontro alle sue esigenze e non certo alle mie?

Lo sai, vero, che qualsiasi patto contrario alla legge è nullo?
Se la legge impedisce che il canone di locazione venga "aumentato" durante la locazione stessa, questo vuol dire che il conduttore può impugnare il contratto e chiedere (con ottime possibilità di successo) di pagare il canone "base" relativo al primo anno.

La legge, però, non impedisce che il canone venga "diminuito" per cui è preferibile impostare la cosa come ti ho detto.

 

[zamparpa]

Nessuna delle due formule mi piace. Per nulla.




Lo sai, vero, che qualsiasi patto contrario alla legge è nullo?
Se la legge impedisce che il canone di locazione venga "aumentato" durante la locazione stessa, questo vuol dire che il conduttore può impugnare il contratto e chiedere (con ottime possibilità di successo) di pagare il canone "base" relativo al primo anno.

La legge, però, non impedisce che il canone venga "diminuito" per cui è preferibile impostare la cosa come ti ho detto.

Ti ringrazio per le risposte.
Per quanto riguarda i contratti abitativi hai sicuramente ragione, ma per quanto riguarda i contratti commerciali, mi sembra che la giurisprudenza abbia cambiato opinione.
Vedi sentenza n.5349 del 5 marzo 2009 al seguente link:

Cassazione 05/03/2009 n 5349: E' legittima, all'atto dell'accordo iniziale, la p

Inoltre, il fatto di rendere validi i contratti di importi iniziali maggiori con "riduzioni" successive e nulli i contratti di importi iniziali minori con "aumenti" sarebbe una norma semplicistica e priva della cosiddetta ratio.