Revoca cedolare secca e aumento istat

[Alessandro898931]

Ciao a tutti,
spero possiate aiutarmi con questo quesito.

Ho un contratto di affitto ad uso abitativo ( sono l inquilino ) stipulato il 2 Febbraio 2022 con un 4+4.

Il locatore ha scelto l opzione di cedolare secca, esattamente con questa clausola “ AGGIORNAMENTO DEL CANONE : il locate opta per il regime della cedolare secca, ai sensi della articolo 3 del d lgs 23/2011, in virtù del quale non potranno non potranno essere richiesti aggiornamenti ISTAT, ne variazione di canone di nessun tipo, finché il contratto è soggetto a tale regime impositivo.

Non ci sono nel contratto altra clausola dove viene citato l’ISTAT e aggiornamenti vari.

Il locatore mi manda leggere pochi giorni fa dove vuole recedere dal regime cedolare secca e chiede aumento contratto di affitto in base al 75% del indice ISTAT, dalla prossima annualità. Quindi credo da Febbraio 2024.

Le mia domanda principale è una…visto che nel contratto non è esplicitamente citato che il locatore possa avvalersi dell’ aggiornamento ISTAT nell ordine del 75% qualora recedesse dalla cedolare secca…ne c’è scritto il mese di riferimento, percentuale.…tutte informazioni che mi sembrano ( dopo aver letto diverse ore online ) obbligatorie per legge nel contratto per avvalersi della richiesta dell’aggiornamento… posso io chiedere che la richiesta non sia valida? Come citato sopra, l unica clausola che nomina aggiornamento del canone/ISTAT… è quella menzionata.

Grazie mille davvero
Michele

 

[Alessandro898931]

Mi sono dimenticato di menzionare che il contratto è di tipo di LOCAZIONE LIBERA

 

[Aidualc]

Il locatore può passare al regime ordinario quando vuole (alle scadenze annuali).
L'aumento potrà applicarlo dal 2025 (potrebbe essere anche al 100%,non solo il 75%).
Deve mandarti raccomandata o pec per comunicare il passaggio da un regime all'altro.

 

[Alessandro898931]

Ma quindi può applicare aumento ISTAT anche se nel contratto non c’è menzionata la clausola??

 

[Bastimento]

Ma quindi può applicare aumento ISTAT anche se nel contratto non c’è menzionata la clausola??

La clausola, anche se non scritta benissimo, è sufficientemente chiara:

non potranno non potranno essere richiesti aggiornamenti ISTAT, ne variazione di canone di nessun tipo, finché il contratto è soggetto a tale regime impositivo.

Che cosa non ti è chiaro? Ti ha comunicato (non a voce, ma sarebbe una pignoleria) entro la nuova scadenza di febbraio 2024, che intende (è un suo diritto) optare per la tassazione ordinaria IRPEF anziché con cedolare secca?
Hai scritto di si. Il limite del 75% è scritto nella vecchia legge 392/78; ma essendo locazione a canone libero, ritengo faccia riferimento alla L431/98 dove l'adeguamento Istat può essere al 100%: quindi già questo ti va bene.

Mese di riferimento? Sarà l'indice disponibile a fine gennaio, nel qual caso sarà quello di dicembre: (Istat emette l'indice il giorno 16 per il mese precedente.)

Ti interessa sapere il "quanto"? Eccolo: l'indice pieno febb2022÷Dic 2023 è del 9,3%: se ti applica solo il 75% aspettati un incremento del "canone" attuale del 6,975 %.

Non è detto che il tuo locatore attualizzi il canone 2022 ad oggi, e si accontenti della rivalutazione Istat incorsa nel solo ultimo anno: nel qual caso l'indice pieno annuale sarebbe trascurabile O,3%

 

[Alessandro898931]

@Bastimento grazie mille. Molto chiaro. Speravo che la clausola così scritta non fosse valida e che servisse essere più espliciti. Ora al calcolo che proponi, vs l anno precedente l’aumento è esiguo…mentre se prende rispetto a Febbraio 2022 è tantissimo…tanto che valuterei di lasciare l’appartamento.

La legge cosa dice? Si esprime sul fatto di calcolare questo indice rispetto all’anno prima o all’anno in cui comincia il contratto in caso di revoca della cedolare secca come questo?

 

[Bastimento]

La legge cosa dice? Si esprime sul fatto di calcolare questo indice rispetto all’anno prima o all’anno in cui comincia il contratto in caso di revoca della cedolare secca come questo?

La legge dice che non si possono pretendere gli aumenti arretrati, cioè quelli che avrebbe potuto applicare nel 2023 se avesse revocato subito la cedolare, e te lo avesse comunicato per tempo.

Ma è corretto attualizzare il canone dalla prossima scadenza annuale (febbraio 2024) con riferimento alla rivalutazione Istat del canone originario..

Ad essere onesti, C'è però una corrente di pensiero, non seguita nella prassi, la quale sosterrebbe che dal momento della revoca, debba intercorrere un ulteriore anno senza aumento: si basa sulla logica che avendo "promesso" fino ad oggi di non applicare l'adeguamento istat, in caso di revoca il prossimo scatto maturerebbe solo dopo 12 mesi dalla revoca. Qui sul forum c'è stata solo una persona a sostenere seriamente tale criterio: è frutto di una lettura estremamente restrittiva e unilaterale di una circolare AdE, che di fatto non è su questo punto seguita praticamente da nessuno: se vuoi fare da apri pista e intentare una causa dalla durata infinita e dagli esiti incerti,..... facci poi sapere l'esito.

 

[Aidualc]

C'è però una corrente di pensiero, non seguita nella prassi

Nel ns ufficio è in quelli dei colleghi limitrofi abbiamo sempre seguito questa prassi (se si passa al regime ordinario l'eventuale aumento va dall'anno dopo)

 

[Bastimento]

Nel ns ufficio è in quelli dei colleghi limitrofi abbiamo sempre seguito questa prassi (se si passa al regime ordinario l'eventuale aumento va dall'anno dopo)

Interessante

abbiamo sempre seguito questa prassi (se si passa al regime ordinario l'eventuale aumento va dall'anno dopo)

Ricordi in base a quale norma/criterio vi comportate così?

Credo facciate riferimento ad una citazione della Circolare Agenzia delle Entrate 26/E del 2011

 

[Aidualc]

Ricordi in base a quale norma/criterio vi comportate così?

Credo facciate riferimento ad una citazione della Circolare Agenzia delle Entrate 26/E del 2011

Sinceramente non ricordo, oltretutto io ho iniziato post questa circolare seguendo le indicazioni già avviate, ma anche nel corso degli anni mi pare che ci sia stato qualche confronto con AdE in merito.